kisajátítás helyszíni mérés: részletes útmutató a jogi gyakorlatból
Bizonyára sokan találkoztunk már a kisajátítás fogalmával, viszont már jóval kevesebben vannak azok, akik áthatóan ismerik ezt a területet. Tudjuk-e, hogy valójában mit jelent, van-e jogorvoslat vele szemben és mit lehet tenni ellene?
A kisajátítás jogi keretei
A kisajátításról a 2007. évi CXXIII. törvény rendelkezik. A törvény leszögezi tehát, hogy kisajátítani csak közérdekből lehet.
Közérdek lehet például az energiatermelés, a honvédelem vagy a kulturális örökségvédelem. Ennél a pontnál fontos rögzíteni, hogy mely szervek jogosultak kisajátítani: a helyi önkormányzat, a Magyar Állam, továbbá olyan személyek, akik a közérdekű tevékenységet végzik.
A kivételesség fogalma: a törvény alapelvi szinten úgy rögzíti, hogy arra minden esetben csak utolsó megoldásként lehet tekinteni. Először minden lehetséges eszközt be kell vetni, hogy a kisajátítás elkerülhető legyen, és olyan megoldást kell keresni, amely a tulajdonos számára kedvezőbb, mint maga a kisajátítás.
Gyakran halljuk, hogy a tulajdon szent és sérthetetlen. Ez kisajátítás esetén is érvényes: olyan eszközzel kell fellépni, amely a tulajdonjogot a legminimálisabb mértékben korlátozza. Remek példa erre a vezetékjog kérdése: ha csak az ingatlan kis tulajdoni részét érinti egy föld alatti vezeték, és az ingatlan használatát drasztikusan nem korlátozza, akkor elég lehet egy vezetékjog bejegyzése a tulajdoni lapra a kisajátítás helyett.
A megegyezés és a vételi ajánlat
A kisajátítást megelőzően az érintett ingatlan tulajdonosát a kisajátítást kérő képviselője egy vételi ajánlattal keresi meg, melyre 30 napos jogvesztő határidőn belül reagálhat. A megegyezés érdekében célszerű, hogy a tulajdonos és a jogosult (például az Állam) egyezzenek meg.
A törvény részletezi, hogy az adásvételi szerződést milyen esetben kell meghiúsultnak tekinteni. Amennyiben meghíúsul az adásvétel, vagy nem lehet vezetékjogot bejegyeztetni az ingatlanra, akkor fontos tudni, hogy kisajátításra csak akkor van lehetőség, ha kizárólag csak az adott ingatlanon kerülhet sor a közérdekű cél megvalósítására, vagy a kisajátítással kapcsolatos tevékenység közösségi előnyei meghaladják azt a kárt, ami a tulajdon elvonásával együtt jár. A kérelemben ezt az egyeztetés hiányának megállapítását és ezt követő hatósági eljárást kell részletezni.
Az eljárás menete és határidők
A kisajátítást tehát a fenti jogosultak kérhetik, és az ügyintézésre irányadó határidő 75 nap. A kérelemben meg kell jelölni a kisajátítás célját, illetve a beruházás ütemezését. A hatóság a benyújtástól számított 8 napon belül értesíti az érintetteket, hogy az eljárás megindult, továbbá megkeresi a földhivatalt, hogy jegyezze be a megindulás tényét és az elidegenítési és terhelési tilalmat az érintett ingatlanra.
Ha a kérelem mindenben megfelelő, a hatóság szakértőt von be az ingatlan értékének megállapításához, majd tárgyalást tűz ki, ahol a szakvéleményben foglaltakat a jogosult képviselőjével lehet megvitatni.
Az eljárás határozattal zárul; a tulajdonjog szerzés alapja a hatóság határozata lesz, és az ingatlan tulajdonjogát a jogerőre emelkedését követően a kisajátítást kérő szerzi meg. A kártalanítás összegét és a kifizetés módját a határozat részletezi, és rendelkezni kell a birtokbaadásról is. A kártalanítás azonnali és feltétlen kártalanítás: mentes az adó és az illeték alól. A kártalanítás történhet készpénzben, átutalással, vagy akár csereingatlan felajánlásával is, bizonyos esetekben a felek megegyezése alapján.
Fontos kivételek és egyéb jogkövetkezmények
Abban az esetben, ha a kisajátítást követően fennálló terhek (például végrehajtási jog) vannak a telken, a kártalanítási összegből ennek rendezése történik. A különféle jogok sorsa a következőképpen alakul:
- A bérleti, a haszonbérleti, a haszonélvezeti jog és a használat joga a csereingatlanra átvihető a jogosult kérelmére, kivéve a lakásbérleti jogot, amelyet a lakásra és a lakáscélú közterületre vonatkozó jogszabályok szerint kell kezelni.
- A telek és a föld értékét növelő munkák költségeit és egyéb ráfordításokat a földhasználó részére ki kell téríteni, ha ezek a költségek az ingatlanért járó kártalanításban, illetve az értékveszteség megtérítésére vonatkozó szabályok alapján nem térülnek meg.
- A védett természeti területeket érintő kisajátításokra a természetvédelmi hatóság, a védett régészeti lelőhelyek esetében pedig a megfelelő hatóság előzetes hallgatásával kell eljárni.
A különleges szabályok és kiegészítő rendelkezések
A Kstv. részletes útmutatást ad arról is, hogy milyen mellékleteket kell csatolni a kérelemhez (például a kisajátítási tervet öt példányban, telekkönyvi kivonatokat, beruházás jogerős engedélyeit). A kettős záradékolású terv lehetősége megoldást ad a földmérési és építésügyi szempontokra, de hatálya általában egy év, amelyet szükség esetén meg lehet hosszabbítani.
A terület- és településrendezési célok megítélésénél fontos a terület nagysága és a lefedettség aránya. A terület mérete és a megvalósítani tervezett beruházás összhangban legyen a közérdekű célokkal, és a kérelem csak akkor fogadható el, ha a terv részletesen alátámasztható. Továbbá a „településrendezés” önmagában nem közérdekű cél, konkrét és reális megvalósítás szükséges (lakásépítés közérdekű célként nem tartozik ide).
A kisajátítás szempontjai mint gyakorlati útmutató
Összefoglalva: a kisajátítás akkor illeszthető a közérdekbe, ha a cél megvalósítása az ingatlan korlátozásával nem lehetséges, vagy e jogokkal más módon nem adható meg. Kivéve, ha más ingatlanon is megvalósítható a cél, és a tulajdonban keletkező kárt nagyobb előnyökkel lehet ellensúlyozni. A kérelem alapos indokolásával és az összes vonatkozó jogszabályi feltétel együttes teljesítésével lehet csak elérni a kisajátítást.
Rövid példák a gyakorlatból
- Egy föld alatti vezeték elhelyezése, amely az ingatlan használatát minimálisan befolyásolja - elegendő lehet vezetékjog bejegyzése, nem szükséges teljes kisajátítás.
- Energiatermelő létesítmények 50 MW vagy annál nagyobb teljesítményű erőmű vagy távhőlétesítmény elhelyezése esetén a közérdekű cél megvalósulhat a törvényben meghatározott, részletezett feltételek szerint.
- Védett természeti terület vagy régészeti lelőhely érintésekor a hallgatás és a szakhatóság bevonása alapvető követelmény.
Tabletta: közérdekű célok rövid tételes listája
| Közérdekű cél | Megvalósítás feltétele | Megjegyzés |
|---|---|---|
| Honvédelem | külön törvényben meghatározott esetek és feltételek | |
| Energiaellátás | 50 MW vagy nagyobb létesítmény, vezetékjogok | |
| Terület- és településrendezés | írásos terv, előzetes engedélyek | nem önmagában lakásépítés |
| Vízgazdálkodás | nyomvonalas létesítmény, árvízvédelem | |
| Természetvédelem | védett terület védelme és kezelés | csak címzetten igazolt módon |
Kártalanítás és jogkezelés
A kártalanítás alapja a kisajátításkori forgalmi érték. A pénzbeli kártalanítás mellett a csereingatlan adás-vétel útján történő megoldása is lehetséges, ha a felek megegyeznek. A csereingatlan értékét és az esetleges különbözetet a jogszabályok szerint kell rendezni. A kártalanítás tartalmazza az értékveszteséget és az esetleges folyó gazdasági évben elvégzett mezőgazdasági munkák költségét is, ha azok a kártalanításban nem térülnek meg. A jogok megszűnését vagy átszállását a határozatban kell rögzíteni, és a bérleti vagy használati jogok csak a jogosult felhatalmazása esetén kerülhetnek át a csereingatlanra.
tags: #kisajatitas #helyszini #meres