Kivett tanya vásárlása jogi feltételei: OTÉK módosítások és gyakorlati útmutató

A 2023. március 30-ától hatályos OTÉK-módosítás figyelembevétele a tanyák beépíthetőségének országos egységesítését célozza, miközben továbbra is a helyi önkormányzatokra bízza, hogy egy adott mezőgazdasági területen megengedhető-e a tanya létesítése.

Az OTÉK 29. § (10) bekezdése szerint tanya a település külterületén, mezőgazdasági területen fekvő, legalább 1500 m2, legfeljebb 10 000 m2 nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás célját szolgáló lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozik.

Az OTÉK 30%-ban maximalizálja a tanyatelek beépíthetőségét, és a kialakítható épületek maximális magasságát 4,5 méterben határozza meg.

A tanya területén vendéglátást szolgáló épület is elhelyezhető.

Az OTÉK 29. § (14) bekezdése szerint új tanya létesítésekor a lakó- és gazdasági épületet a településrendezési eszköz elfogadásától számított két éven belül kell megvalósítani.

Összességében tehát csak akkor beszélhetünk tanyáról, ha a településrendezési és az ingatlan-nyilvántartási szabályok egyaránt teljesülnek, így a földrészlet külterületen, mezőgazdasági területen fekszik, a mérete 1500-10000 m2, folynak rajta mezőgazdasági tevékenységek, és a HÉSZ tanyaterületként jelöli, valamint a földhivatal bejegyzi a „tanya” jogi jelleget.

infografika a tanyaelemekről: külterület, mezőgazdasági terület, 1500-10000 m2, lakó- és gazdasági épület

Mire figyeljenek vásárlás előtt: kötelező feltételek és gyakorlati megvalósítás

  • Telekméret: minimum 1500 m2, maximum 10 000 m2; kivételek előfordulhatnak csak korábban tanyaként nyilvántartott területeknél.
  • Valós mezőgazdasági tevékenység: növénytermesztés és állattenyésztés, terménytárolás és termékkészítés szükséges; az épületek és a használat gyakorlatban is igazolható legyen.
  • Lakó- és gazdasági épület: a tanyának összhangban kell állnia a gazdasági tevékenységgel; új tanya esetén a lakóépületet és a gazdasági épületet is a tanya feltételeinek megfelelően kell megvalósítani.
  • HÉSZ jelölés: a földrészletnek tanyaterületként kell szerepelnie a helyi építési szabályzatban (HÉSZ), különben nem minősül tanyának.
  • Ingatlan-nyilvántartás: a földrészletnek a földhivatal a „tanya” jogi jelleget jegyezze be; kivett terület esetén a jogi jelleg és a művelési ág is meghatározó lehet.
  • Beépítés és zöldfelület: a tanyán a megengedett beépítettség legfeljebb 30%, a legnagyobb magasság 4,5 méter; a 60% fölötti zöldfelület fenntartása kötelező a mezőgazdasági tevékenységek támogatásához.
  • Ötlet: vendéglátó egységek: a beépíthetőség és alapterület-korlátok betartásával vendéglátó épület is elhelyezhető a tanyán.

Új tanya létesítésekor - amikor a települési önkormányzat a HÉSZ-ben kijelöli a tanyaterületet - a gazdasági és lakóépületek csak az említett két éves határidőn belül építhetők fel.

Régi tanyák és különleges szabályok

A 2019 előtt bejegyzett tanyák továbbra is tanyaként maradhatnak, még ha nem felelnek meg a jelenlegi TÉKA 36. § feltételeinek.

A kivett tanya megnevezés önmagában nem ad biztonságos döntést; a tulajdoni lap I. részének alrészletei és az épület feltüntetése meghatározó.

Érdeklik a gyakorlati lépések?

Ha megvásárol egy külterületi, zártkerti ingatlant, először érdemes ellenőrizni a HÉSZ-en való tanyaterület‑kijelölést és a tényleges gazdasági tevékenység megkezdhetőségét.

A „kifüggesztés” kötelezettsége minden mezőgazdasági tevékenységre utaló ingatlan esetében fennáll, és az adásvételi szerződést 30 napra közzéteszik, hogy elővásárlási joggal élhessenek a helyi földművelők, az önkormányzat és az állam.

A teljes eljárási idő gyakran 3-5 hónapig terjedhet a kifüggesztéstől az ingatlan nevére kerülésig, és ez befolyásolja a tervezett finanszírozást is.

Ha banki finanszírozást tervez, érdemes előzetes értékbecslést kérni és több banktól ajánlatot bekérni, mert a külföldi vagy külterületi ingatlanokra vonatkozó feltételek bankonként jelentősen eltérhetnek.

diagram a kifüggesztési folyamat lépéseiről

Gyakorlati tájékoztató a vásárláshoz

  • Az adásvételi szerződés joga és a földforgalmi törvény hatálya a kivett terület és a megnevezés függvénye lehet; a helyi nyilvántartás adatai alapján döntenek a hatóságok.
  • A banki hitel feltételei attól függenek, hogy a telek milyen státuszú (tanya vagy kivett terület) és milyen megengedett beépítés van rá; a megfelelő minősítés befolyásolja a finanszírozás feltételeit.
  • A legfontosabb a gondos jogi és műszaki ellenőrzés, plusz a helyi szabályozások és közművek meglétének megerősítése.
  • A zártkertek átminősítése tanyává előfordulhat, de ezt nem mindenhol lehet automatikusan megvalósítani; ehhez a helyi szabályzat és a beépíthetőség összehangolása szükséges.

tags: #kivett #tanya #vasarlasa

Népszerű bejegyzések: