Kivett zártkerti ingatlan haszonbérbe adása: tudnivalók
Amennyiben üdülőt, hétvégi ingatlant, hobbikertet, gyümölcsöst vagy szőlőt vásárolna, szinte biztosan találkozik a zártkert fogalmával. A zártkerti ingatlan adásvétele különbözik a lakóingatlanok adásvételétől. Mi az a zártkert? Mit kell tudnia a zártkerti ingatlan adásvételével kapcsolatban? A legfontosabb tudnivalók zártkerti ingatlan adásvétele esetén.
Alapvetően az ingatlanokat kétféle osztályba soroljuk: belterületi vagy külterületi. Azonban van egy harmadik kategória is, ez pedig a zártkertek. Azt, hogy egy ingatlan melyik csoportba sorolható, korábban a telekkönyvi nyilvántartásban egyértelműen megtalálható volt. Azonban 1994-ben hivatalosan megszüntették a zártkerti kategóriát, és a külterületekhez sorolták. De akkor mit is jelent pontosan a zártkert és miért foglalkozunk még ma is külön a zártkerti ingatlan adásvételével?
Zártkertként tartották nyilván a településhez tartozó nyaralókat, pincéket, gyümölcsösöket, a gazdasági és a rekreációs, azaz pihenési célzatú ingatlanokat. Az 1950-es években ezek kisüzemileg művelhető telkek voltak, majd a ‘70-es évektől kezdtek egyre inkább nyaralókká, hétvégi hobbikertekké válni.
A zártkertek az eredeti szocialista elképzeléseknek megfelelően tehát mezőgazdasági jelleget öltöttek volna, azonban a gépezetbe hiba csúszott. Már az 1970-es évektől kezdődően egy funkcionális átalakulást volt tetten érhető: a zártkerti ingatlanokat hétvégi telkekként kezdték használni, azon kisebb alapterületű házakat építettek (közművesítés nélkül), sőt egyesek akár életvitelszerűen ki is költöztek oda. Ideálisabb esetben ezekkel párhuzamosan folyt ugyan a mezőgazdasági művelés, de gyakoribb volt, hogy a mezőgazdasági jelleg teljesen kikopott. A probléma az utóbbi körülmények közepette jelentkezett: habár a jogi megközelítést tekintve mezőgazdasági földnek minősültek ezek a zártkerti ingatlanok, a valós életviszonyok ezt nem tükrözték, azaz ellentmondás húzódott (és húzódik ma is megannyiszor) a jogi és a társadalmi viszonyok között.
Az említett ellentmondás implikálta azt, hogy ha a zártkerti ingatlan tulajdonosa értékesíteni kívánta a „földjét”, akkor az adásvétel annak ellenére is a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozott, hogy az ingatlanon évtizedek óta egy kapavágás sem történt. A jogi szempontból mezőgazdasági földnek minősülő ingatlan a valóságban korántsem volt mezőgazdasági föld, s mégis, a Földforgalmi törvény földforgalmat korlátozó intézményei érvényesültek vonatkozásában: a földszerzési és a birtokmaximum, a földtulajdont szerzők személyi korlátai, az előzetes nyilatkozattételi rendszer, az elővásárlási jogok rendszere, a biztonsági kellékekkel rendelkező okmányok, illetve maga egészében a földtulajdon megszerzésének eljárási folyamata és hatósági jóváhagyása mind-mind azt a célt szolgálják, hogy a Magyarország szempontjából kiemelkedő jelentőségűnek tekinthető mezőgazdaság körében fokozott védelmi rendszer épüljön ki és érvényesüljön. Ehhez a kiemelkedő jelentőségű és fokozott védelmet igénylő mezőgazdasághoz nem tartoznak - funkcionális átalakulásuk következtében - a zártkerti ingatlanok.
A művelés alól kivett és nem kivett zártkertek
A zártkerteken belül megkülönböztetjük a művelés alól ki nem vett és a művelés alól kivett területeket. A művelés alól ki nem vett zártkertek a tulajdoni lapon szőlők, gyümölcsösök, kertek, szántók, legelők, nádasok, erdők vagy más fásított területek.
Ha az adott ingatlan ezek valamelyikéhez tartozik - feküdjön akár külterületen, akár zártkerti területen, sőt akár belterületen is -, akkor speciális, agrárjogi szabályozás vonatkozik rá. Ez legfontosabbként a mindenkori földtörvényt jelenti, amely jelenleg a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Földforgalmi törvény), de megemlíthető még példaként a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény is.
A művelés alól ki nem vont, korábbi zártkerti ingatlan adásvételére a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény - hétköznapi elnevezéssel élve a Földforgalmi törvény - vonatkozik.
A művelés alól ki nem vont ingatlan jogilag továbbra is mezőgazdasági földnek minősül, ezért annak adásvétele esetén a Földforgalmi törvény előírásait kötelezően alkalmazni kell - ez pedig jelentősen meghosszabbítja az adásvétel folyamatát és különböző szabályozott, adminisztratív kötelességekkel jár együtt.
A termőföldet a tulajdonosa (használója) - választása szerint - köteles megművelni, vagy a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni (hasznosítási kötelezettség). A termőföld értékesítése ráadásul csak szigorú elővásárlási és engedélyezési szabályok megtartása mentén lehetséges.
A zártkerti ingatlanok speciális jogállásúak: az általánostól eltérő szabályok vonatkoznak rájuk, amelyek laikusok számára sokszor kifürkészhetetlenek lehetnek. Éppen ezért minden esetben kérj ügyvéd segítségét, ha ilyen ingatlant szemeltél ki magadnak! Ami a legfontosabb: mindig ellenőrizd az ingatlan tulajdoni lapját!
A művelés alóli kivonás
2017. december 31-ig lehetőség volt a művelés alól ki nem vett zártkertek művelés alóli kivonására. Ha az az adott ingatlan esetében nem történt meg, akkor rá már a jelenleg hatályban lévő, a mezőgazdasági földekre is vonatkozó szabályok érvényesek.
A jogalkotó ezekre igyekezett reagálni azzal a megoldással, hogy a zártkerti területen fekvő, valamely művelési ágban nyilvántartott ingatlanok vonatkozásában lehetővé tette a művelés alóli kivonás lehetőségét egy egyszerűsített eljárás keretében. A művelés alóli kivonás eljárásának sikeres lefolytatása után az ingatlan már nem minősülhet mezőgazdasági földnek, hiszen az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapján a művelési ágát átvezették művelés alól kivett terület megnevezéssé. Ezzel a lépéssel a zártkerti ingatlan értékesítését már nem a Földforgalmi törvény rendelkezései szerint kell lefolytatni, amely a korábbiakban jelentős akadályok elé állította a zártkerti ingatlanok földtulajdonosait, hiszen a mezőgazdasági földekre vonatkozó bonyolult és hosszadalmas hatósági eljárás lefolytatását követelte meg egy olyan ingatlan tekintetében, amely a valóságban nem volt mezőgazdasági hasznosítású föld. Továbbá, a művelés alóli kivonás, ahogy neve is sugallja, a művelési kötelezettséget is megszüntette.
A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonására vonatkozó jogszabályi környezet alappillére, amely megteremtette az egyszerűsített kivonás lehetőségét, 2015. május 2-án lépett hatályba. A rendelkezést az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvénybe iktatták be, mégpedig annak 89/A. §-aként. Az eljárás részletes szabályait az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete foglalja magában, amely 2015. november 30-án lépett hatályba, azaz ettől az időponttól egészen 2017. december 31-ig volt lehetősége a zártkerti ingatlanok földtulajdonosainak az egyszerűsített művelés alóli kivonás eljárására, ezzel leginkább saját helyzetüket megkönnyítve. Az eljárás ingyenes volt és a kérelmet formanyomtatványon kellett benyújtani a járási földhivatalhoz. Az első elképzelések szerint csupán 2016. december 31-ig kezdeményezhették volna az eljárást a tulajdonosok, de a fokozott érdeklődés következtében ezt további egy évvel meghosszabbították.
Ha az ingatlan nem lett még kivonva a művelés alól, akkor a Földforgalmi törvény szerinti procedúrát nem tudod elkerülni. Ha ezek után sikerült megszerezni az ingatlan tulajdonjogát, még mindig ott van a beépíthetőségi korlát: ezt előzetesen érdemes ellenőrizni a helyi építési szabályzatból, de feltehetően alacsony lesz, a 3 százalék beépíthetőség tekinthető általánosnak.
Ha az ingatlant kivonják a művelés alól, akkor nem minősül többé termőföldnek. Ugyanakkor továbbra is külterület marad, amivel kapcsolatban a helyi önkormányzatok felelőssége sokkal kisebb, ami az infrastruktúrát illeti. Ezért érdemes egyeztetni a helyi önkormányzattal a település rendezési tervéről, hogy tervezik-e belterületbe vonni az érintett területet.
A művelés alól kivett ingatlan zártkerti művelés alól kivett területként szerepel a nyilvántartásban, ugyanakkor továbbra is külterületnek minősül, ezért beépíthetőségének mértéke, amit a helyi építési szabályzat határoz meg, jellemzően nagyon alacsony. A zártkert belterületbe vonása esetében, aminek szinte mindig a művelés alól történő kivonás is a feltétele, egyrészt belterületi helyrajzi számot kap a terület, másrészt a zártkerti megnevezése kivett beépítetlen területre vagy a beépítésének megfelelően például kivett üdülőre változik.
Az adásvételi folyamat sajátosságai
A zártkerti ingatlan adásvétele jelenleg nagyon hosszadalmasra nyúlik. Az adásvételi szerződés előkészítését és megkötését követően 60 napos nyilvános kifüggesztésre kerül sor - ezt a választott ügyvédi iroda intézi. Ezen időszak alatt bárki élhet elővásárlási jogával. Ez az eladó szempontjából annyit jelent, hogy nem biztos, hogy a választott vevőnek értékesítheti a zártkerti ingatlanát. A vevő részéről viszont jelentős kockázatot hordoz magában, hiszen elveszítheti a sajátjának remélt ingatlant.
Az egész folyamat időigénye a gyakorlatban legalább hat hónap szokott lenni, de sokszor előfordul egy éven túli ügyintézési határidő is.
Ahhoz, hogy eredeti rendeltetését megértsük ennek a jogintézménynek, egészen az 1950-es évekig kell visszatekintenünk, hiszen a zártkert a szocializmus jogalkotásának vívmánya. A mezőgazdaság szocialista átalakítása során a termelőszövetkezeti rendszer kiépítése volt az elsődleges. A termelőszövetkezetek lehetővé tették a kollektív munkavégzést, a nagyüzemi gazdálkodást, ugyanakkor voltak olyan termények is, amelyek észszerűen e rendszer keretei között nem lettek volna művelhetőek. Utóbbiak termelésére szolgáltak a háztáji gazdaságok a maguk tipikus színtereivel, a zártkerekekkel, amelyekben valamennyi zöldség és gyümölcs helyett kaphatott, amelyek munkaintenzív és mindennapi művelést és gondoskodást igényeltek. Ezt valamelyest kifejezi a zártkert első törvényi fogalma is 1967-ből, amely kimondja, hogy az nem más, mint a község (város) külterületének nagyüzemileg nem művelhető, elkülönített része. Végeredményben ez úgy realizálódott jogi szempontból, hogy az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapjain már nem külterület szerepelt területfelhasználási kategóriaként, hanem zártkert, amelyről az úgynevezett zártkert-rendező bizottságok döntöttek.
A zártkerti ingatlan adásvétele jelenleg nagyon hosszadalmasra nyúlik. Az adásvételi szerződés előkészítését és megkötését követően 60 napos nyilvános kifüggesztésre kerül sor - ezt a választott ügyvédi iroda intézi. Ezen időszak alatt bárki élhet elővásárlási jogával. Ez az eladó szempontjából annyit jelent, hogy nem biztos, hogy a választott vevőnek értékesítheti a zártkerti ingatlanát. A vevő részéről viszont jelentős kockázatot hordoz magában, hiszen elveszítheti a sajátjának remélt ingatlant. A zártkerti ingatlan adásvétele további lépése a jóváhagyó szakigazgatási szerv eljárása, mely rendszerint szintén hosszúra nyúlik. Amint látható, a zártkerti ingatlan adásvétele hónapokig is elhúzódik, és egyáltalán nem biztos, hogy a végén tényleg az a vevő vásárolja majd meg az ingatlant, akivel az eladó megegyezett.
A mezőgazdasági földek különös védelemben részesülnek: a jogszabályok korlátozzák az egy személy által megszerezhető termőföldek maximumát, tiltják a külföldi (nem uniós) állampolgárok, valamint - néhány kivételtől eltekintve - a jogi személyek termőföld tulajdonszerzését. Ráadásul a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld jogellenes megszerzését még a büntetőtörvénykönyv is büntetni rendeli.
A zárkert fogalmát az 1967. évi IV. törvény határozta meg, de ezt 1987. szeptember 1. napjától hatályon kívül helyezték. A tulajdonos a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 9. melléklete szerinti formanyomtatvány kitöltésével és az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) történő benyújtásával kezdeményezheti a művelés alól történő kivonást. Ha több tulajdonosa van egy ingatlannak, akkor bármelyik előterjesztheti a kérelmet, de az eljárásban csatolni kell a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatát [109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 50/A. § (1)-(3) bek.]. A nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni (vagyis két tanúval, vagy ügyvédi, közjegyzői ellenjegyzéssel kell ellátni) [1997. évi CXLI. tv. 29.
A zártkerti ingatlanok kínálata a telektől a lakóházakig terjedhet és az OTP Ingatlanpont tapasztalatai alapján az is igen változatos képet mutat, hogy hol és milyen célra keresnek ilyen ingatlanokat. Míg például a Balaton északi partján a nyaralók egyre drasztikusabb áremelkedése miatt a pihenésre vágyók körében válik egyre népszerűbbé ez az ingatlantípus, addig a dél-alföldi régióban inkább lakhatás céljára keresnek zártkerti ingatlanokat, jellemzően azok a szerényebb anyagi lehetőségekkel rendelkező vevők, akik ragaszkodnak a városi léthez. Ugyanakkor a népszerű területeken található zártkertes övezetek fejlesztése miatt ezek az újépítésű lakóházak számára is igen vonzó területek. A zártkertek nem az ingatlanpiac slágertermékei, de továbbra is népszerűek, azonban számos olyan szempontot is figyelembe kell venni egy ilyen ingatlan megvásárlásánál, amire elsőre sokan talán nem is gondolnak. Például, hogy az ingatlan kül- vagy belterületi besorolású, hiszen ez a beépíthetőséget és a finanszírozási lehetőségeket is befolyásolja.
Milyen jogszabályok, hogyan befolyásolják a zártkerti ingatlanok adásvételét? Alapesetben tehát egy zártkerti ingatlan külterületi ingatlan és művelés alól ki nem vett területnek minősül, amelyre szigorú szabályokat állapít meg a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény), valamint a termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény is.
A zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonására irányuló eljárás tárgyánál fogva díjmentes, ezért az ingatlan-nyilvántartási hatóság részére igazgatási szolgáltatási díjat nem kell fizetni [1996. évi LXXXV. tv. 32/C. § (1) bek.]
Ha szóba kerül a telekalakítás, ellenőrzöm a legkisebb telekterületet.
Milyen típusai vannak a zártkerti ingatlannak? Hiába szűnt meg a zártkerti kategória és sorolták ezeket az ingatlanokat a külterülethez, a telekkönyvi nyilvántartások még mindig használják ezt a megnevezést, és a gyakorlatban a zártkerti ingatlanok még mindig a külterületi ingatlanok egy speciális típusának tekinthetőek. Ráadásul a zártkerti ingatlanoknak is megkülönböztethetjük két csoportját. Eredeti állapotukban ezeken a telkeken termelés folyt, művelési területnek számítottak. Az egyik csoportjuk azok az ingatlanok, amelyeket még mindig nem vontak ki a művelés alól. Az ingatlan nyilvántartásban is így szerepelnek és termőföldnek minősülnek. Ez azzal jár, hogy beépíthetőségük alacsony, és mint termőföldre, speciális szabályozás vonatkozik rájuk. A másik csoportot azok az ingatlanok alkotják, amelyeket kivontak a művelés alól és ezt az ingatlan nyilvántartásba is átvezették. Ezekre kedvezőbb és megengedőbb szabályok vonatkoznak, mint a művelés alól ki nem vont társaikra.
A zártkert fogalmát az 1967. évi IV. törvény a földtulajdon és a földhasználat továbbfejlesztéséről határozza meg, e szerint a település külterületének nagyüzemi mezőgazdasági művelésre alkalmatlan része, amelynek az a rendeltetése, hogy a magánszemélyek termőföld tulajdona és használata ott állandósuljon. A törvényt 1987-ben hatályon kívül helyezték és 1994-ben a telekkönyvi besorolások is megváltoztak, így a korábbi zártkerteket a külterületi földek közé sorolták.
Nem termőföld zártkertben a nyaraló átminősíthető lakóházzá? Igen, a nem termőföldnek minősülő, művelés alól kivett zártkertben álló nyaraló (vagy üdülő) átminősíthető lakóházzá, azonban ez egy többlépcsős engedélyezési folyamatot igényel, amelynek kulcsa a helyi önkormányzatnál van.
A zártkerti ingatlanok beépítési lehetőségeit elsősorban a TÉKA, vagyis a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet és a helyi építési szabályzatban található rendelkezések (amelyek igen gyakran hivatkoznak az OTÉK-ra) határozzák meg.
Ha az állami főépítész az eltérési igénnyel megegyező záró szakmai véleményt állít ki, a helyi építési szabályzat megengedheti, hogy kertes mezőgazdasági területen, az általános mezőgazdasági területen és a tájgazdálkodási mezőgazdasági területen 1500 m2-t meghaladó területű telken lakó rendeltetésű épület elhelyezését úgy, hogy a lakó rendeltetésű épület bruttó alapterülete az övezetre megengedett beépítettség felét nem haladhatja meg.
2026-tól a kivett zártkert teljesen kikerült a telekméret-alapú rendszerből, 2026. januárja óta művelés alól kivett zártkert esetén telekmérettől függetlenül max. 10% beépíthetőség.
A 10%-os szabály, vagy más %-os meghatározottságok csak a beépítettségre vonatkoznak, nem arra, hogy mit lehet építeni. Lakóépület csak akkor építhető: HÉSZ megengedi, önkormányzat kezdeményezi, állami főépítész jóváhagyja (eltérési vélemény).
A zártkerti telek beépíthetősége jelentős mértékben függ attól, hogy az adott ingatlan mezőgazdasági területen helyezkedik-e el, így e státusz meglétének ellenőrzése elsődleges fontosságú!
A helyi építési szabályos és a TÉKA módosításai jelentős hatással lehetnek a zártkertek építési lehetőségeire - különösen ha a mobilház gyorsan változó jogszabályi fogalmára gondolunk!
Minden vevőnek elemi érdeke, hogy mindig naprakész legyen ezen jogszabályok változásaival kapcsolatban - az adásvételben közreműködő ügyvéd ebben természetesen nagy segítség lehet. Ha már megvettük a területet, akkor a zártkert területén történő építkezés előtt javasolt konzultálni legalább a helyi főépítésszel.
A zártkerti ingatlanok speciális jogállásúak: az általánostól eltérő szabályok vonatkoznak rájuk, amelyek laikusok számára sokszor kifürkészhetetlenek lehetnek. Éppen ezért minden esetben kérj ügyvéd segítségét, ha ilyen ingatlant szemeltél ki magadnak! Ami a legfontosabb: mindig ellenőrizd az ingatlan tulajdoni lapját!
A zártkert akkor beépíthető?
Én a következők ellenőrzésével szoktam eldönteni, hogy mit is lehet kezdeni a zártkerti ingatlanokkal:
- Az Önkormányzati Rendeletek tárában ellenőrzöm, hogy melyek az aktuális építési szabályok az adott településen (HÉSZ).
- Előkeresem a szabályozási tervet (Siófok esetén pl. ez a rendelettárból egy kattintással elérhető, de van hogy a település hivatalos honlapján kell keresni).
- Ellenőrzöm a legnagyobb beépítettséget (a tulajdoni lapon szereplő telekméret meghatározott %-a).
- Ellenőrzöm a legnagyobb épületmagasságot.
- Ellenőrzöm a beépítési módot (pl. Szabadon álló).
- Ellenőrzöm, hogy a terület milyen természetvédelmi (pl. NATURA 2000) védettséggel rendelkezik.
- Ellenőrzöm, hogy a helyi építési szabályzat, vagy más jogszabály meghatároz-e elővásárlási jogot, építési tilalmat, esetleg korlátozást az adott területen.
- Ha szóba kerül a telekalakítás, ellenőrzöm a legkisebb telekterületet.
A zártkertek kínálata a telektől a lakóházakig terjedhet és az OTP Ingatlanpont tapasztalatai alapján az is igen változatos képet mutat, hogy hol és milyen célra keresnek ilyen ingatlanokat. Míg például a Balaton északi partján a nyaralók egyre drasztikusabb áremelkedése miatt a pihenésre vágyók körében válik egyre népszerűbbé ez az ingatlantípus, addig a dél-alföldi régióban inkább lakhatás céljára keresnek zártkerti ingatlanokat, jellemzően azok a szerényebb anyagi lehetőségekkel rendelkező vevők, akik ragaszkodnak a városi léthez. Ugyanakkor a népszerű területeken található zártkertes övezetek fejlesztése miatt ezek az újépítésű lakóházak számára is igen vonzó területek. A zártkertek nem az ingatlanpiac slágertermékei, de továbbra is népszerűek, azonban számos olyan szempontot is figyelembe kell venni egy ilyen ingatlan megvásárlásánál, amire elsőre sokan talán nem is gondolnak. Például, hogy az ingatlan kül- vagy belterületi besorolású, hiszen ez a beépíthetőséget és a finanszírozási lehetőségeket is befolyásolja.
A zártkerti ingatlanok speciális jogállásúak: az általánostól eltérő szabályok vonatkoznak rájuk, amelyek laikusok számára sokszor kifürkészhetetlenek lehetnek. Éppen ezért minden esetben kérj ügyvéd segítségét, ha ilyen ingatlant szemeltél ki magadnak! Ami a legfontosabb: mindig ellenőrizd az ingatlan tulajdoni lapját!
A zártkertek és a haszonbérlet kérdésköre is összetett, a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) rendelkezései vonatkoznak rá. A haszonbérleti szerződés időtartamára a Földforgalmi tv. 44. §-a is kitér. A földhasználati nyilvántartásba be kell jegyezni a földhasználatot a haszonbérleti szerződés alapján. Az Szja tv. 1. számú melléklet 9.4. pontja az adómentesség feltételéül azt szabja, hogy a termőföld haszonbérbe adása alapjául szolgáló, határozott időre kötött megállapodás (szerződés) alapján a haszonbérleti időtartama érje el az 5 évet. A haszonbérleti szerződés főszabályként tehát hatósági jóváhagyáshoz kötött, a kivételeket a Földforgalmi tv. az 59. §-ában határozza meg.
Nagyon rosszul jártak a zártkert tulajdonosok, többszörösére emelkedett a járulék
tags: #kivett #zartkerti #ingatlan #haszonberbe #adasa