Kommentár a Foldforgalmi Torvenyhez: A települési jegyző közzétételi feladatai és a földhasználat szabályozása
I. 2013. július 30-án lépett hatályba a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Törvény).
Jelen tanulmány azon cikksorozat harmadik része, melyben a Törvény azon rendelkezéseit vizsgáljuk, amelyek a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld (a továbbiakban: föld) fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyző (a továbbiakban: jegyző) Törvényben meghatározott közzétételi feladata teljesítése szempontjából releváns.
Ezen feladata keretében a jegyző hirdetményi úton közli a földre megkötött adásvételi szerződést a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival, valamint a haszonbérleti szerződést az előhaszonbérleti jog jogosultjaival.
II. A Törvény 23. § (4) bekezdése alapján „a mezőgazdasági igazgatási szerv a részére a jegyző által megküldött okiratok közül az elfogadó jognyilatkozatokat először - kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján - az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi.
c) az elővásárlásra jogosulttól származik, de nem állapítható meg belőle az elővásárlási jogosultság jogalapja, vagy az, hogy az elővásárlási jog mely törvényen alapul, az elővásárlási jogosultságot bizonyító vagy a 21/A.
III. A földforgalmi törvény - a jogalkalmazás szükségszerűségének és a közzétételi követelményeknek megfelelően - rögzíti a döntések közlésének körét és a felek közötti eljárási rendet, többek között az adásvételi szerződések és elővásárlási jogok rendezését érintő közzétételi kötelezettségeket.
Az eljárások jogszerűségének vizsgálata során a földbizottság ellenőrzési kötelezettségét és a jegyző közvetlen kötelezettségeit is érinti a vonatkozó jogszabályi keret.
A Törvény 30. III. a szerződés nem tartalmazza a vevőnek a Törvény 13. és 14. az adásvételi szerződésben a felek alaptalanul hivatkoznak a 20. az ingatlan tulajdoni lapján a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnak minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. a Törvény 13. a szerződés nem tartalmazza a Törvény 15/A.
A földhasználat átengedésének tilalma - a gyakorlatban - a tulajdonjogi stabilitás és a spekuláció elleni védelem alapköve.
IV. A haszonbérleti jog római jogi gyökereit a bérlet jogintézményénél találjuk, és a bérbeadó (locator) és a bérlő (conductor) között létrejött jogviszony egyik lényeges eleme volt a pénzfizetés.
Az ún. részes haszonbérlet azonban fizetni lehetett az ingatlanon termelt termények meghatározott részével is.
A hazánkban jelenleg hatályos Ptk. A Ptk. 6:349. A Ptk. 6:350.
A Törvény 49. A Kúria a 2014. február 5-én kelt Pfv.I.20.862/2013/4. számú ítéletével kimondta, hogy a mezőgazdasági haszonbérleti szerződés írásba foglalásának elmulasztása a szerződés semmisségét vonja maga után.
Az ügyben érintett szántó a II. rendű alperes résztulajdona volt.
A 2001. február 1-jén kelt mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés szerint a II. rendű alperes mint bérbeadó a perbeli ingatlanból az őt illető területrészt 2001. február 1. napjától 2005. december 31. napjáig terjedő időre a felperesnek bérbe adta.
A 2003. február 1. napján kelt mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés szerint a II. rendű alperes ismét földet adott bérletbe a felperesnek 2003. február 1. napjától 2008. december 31. napjáig terjedő időszakra.
A 2006. január 20-án kelt mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés módosítása elnevezésű okirat a 2001. február 1-jén kelt szerződést módosította úgy, hogy a bérelt föld területét lecsökkentette.
A földhaszonbérleti díj elszámolása elnevezésű okirat rendezte felperes és II. rendű alperes elszámolását.
2010. december 28-án tartási szerződést kötött a II. rendű alperes mint eltartott, és a perbeli ingatlan egy részét az I. rendű alperesnek mint eltartónak adta, a haszonélvezeti jogával terhelten.
A földhivatal az I. rendű alperes javára a tulajdonjogot bejegyezte.
Az I. rendű alperes a perbeli terület 50%-át meghaladó részén karókat helyezett el mezőgazdasági hasznosítás céljából és emiatt a felperes a földhaszonbérleti szerződésben foglaltak szerint az ingatlant nem tudja használni.
A felperes emiatt birtokvédelmi kérelmet terjesztett elő az I. rendű alperssel szemben.
Az I. rendű alperes az eljárásban a haszonbérleti szerződés érvényességét vitatta, hivatkozása szerint a megállapodást nem a II. rendű alperes írta alá.
A község jegyzője a kérelmet elutasította.
A felperes keresetében a jegyző határozatának a megváltoztatását, az eredeti állapot helyreállítását és az I. rendű alperes birtokháborító magatartásától történő eltiltását kérte.
Az I. és II. rendű alperes egyúttal viszontkeresetet terjesztett elő a felperessel szemben annak megállapítása iránt, hogy a 2006. január 20-án kelt szerződésmódosítás érvénytelen, mert az okiratot nem a II. rendű alperes írta alá.
A felperes kérte a viszontkereset elutasítását.
A Szekszárdi Városi Bíróság a 27.P.20.302/2012. számú ítéletével a felperes keresetét elutasította és megállapította, hogy a 2006. január 20-án kelt „mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződés módosítása” elnevezésű megállapodás érvénytelen.
Az elsőfokú bíróság az eljárás során igazságügyi írásszakértőt rendelt ki, és a szakértő által készített szakvélemény alapján tényként állapította meg, hogy a perbeli megállapodáson az aláírás nem a II. rendű alperes töltelék.
Emiatt a birtokvédelmi keresetet alaptalannak, a viszontkeresetet pedig megalapozottnak ítélte.
A felperes fellebbezése folytán eljárt Szekszárdi Törvényszék mint másodfokú bíróság a 3.Pf.20.006/2013/3. számú ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.
Hangsúlyozta, hogy tekintettel arra, hogy a mezőgazdasági földterület haszonbérbe adásához a szerződés írásba foglalása szükséges, ezért annak hiánya a szerződés semmisségét eredményezi.
A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.
Többek között arra hivatkozott, hogy a perbeli esetben a szerződés létrejöttéhez elegendő volt a felek egybehangzó akarata.
Ennek megfelelően a felek a szerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tettek, azaz a részükről teljesítésre is sor került, a megállapodások érvényessé váltak.
A Kúria a 2014. február 5-én kelt Pfv.I.20.862/2013/4. számú ítéletével a Szekszárdi Törvényszék jogerős ítéletét hatályában fenntartotta.
Rögzítette, hogy a felek részéről történt teljesítés csak akkor hat ki a szerződés érvényességére, ha maguk a felek kötötték ki a szerződés írásba foglalását.
A lefolytatott szakértői bizonyítás eredményeként az adott ügyben tényként volt megállapítható, hogy a jogvita tárgyát képező szerződésmódosítást és magát az eredetileg megkötött szerződést a II. rendű alperes nem írta alá.
Az írásba foglalás azonban nemcsak a szerződésnek, de a szerződésnek a Fétv. által előírt tartalmi elemeire is vonatkozik.
V. A Zala Megyei Bíróság 2010. december 1. napján kelt 6.P.20.485/2010/25. számú ítéletével érintett földeket felperes 1999. november 1. óta művelte a bérleti szerződés alapján.
Az ekkori tulajdonossal megkötött haszonbérleti szerződés külön pontja volt a bérleti díj, de az itt található kézzel írt feljegyzés csak azt rögzítette, hogy „külön megállapodás alapján”.
A szerződéskötést követően a felperes az ingatlanokon fenyőültetvényeket létesített, és a bérleti díj „fizetését” ténylegesen úgy rendezték, hogy annak fejében a felperes 2002-ig minden évben két darab fenyőt adott a bérbeadónak.
A felperes földhasználati jogát a földhivatal a nyilvántartásba bejegyezte.
2003-ban az akkori tulajdonostól alperes a földeket megvette.
A felperes földhasználati jogát kérelmére a földhivatal a nyilvántartásból törölte.
Az új tulajdonos (alperes) és felperes 2003-ban írásban adásvételi szerződést kötöttek, mely alapján a felperes megvásárolta az alperestől a földeken lévő „karácsonyfákat”.
Az ellenértéket 3 500 000 Ft-ban határozták meg.
A szerződés szerint felperes a fákat három-négy éven belül kitermeli, és a fenyőkultúrák ápolása a kitermelésig, valamint a fenyők összeszecskázása az ő feladata és kötelessége.
A szerződésben kikötött vételárat a felperes az alperesnek kifizette, és a földhasználati nyilvántartásban történt fenti változások ellenére az ingatlanokat a továbbiakban is használta.
2008-ban a felek egy újabb írásbeli megállapodást kötöttek.
Abban utaltak a közöttük 2003. szeptember 12. napján létrejött adásvételi szerződés tartalmára.
Rögzítették azt, hogy az egyik ingatlanról a letermelés megtörtént.
A fenti megállapodás ellenére a kérdéses földterületek felperes általi teljes rekultivációja elmaradt.
Az alperes saját költségére megkezdte a rekultivációt és írásban közölte a felperessel, hogy az ingatlanokon található fenyőket birtokba veszi, kérte továbbá az azokra vonatkozó tulajdonjogának tudomásulvételét.
A felperes válaszlevelében közölte, hogy a 2008-ban megkötött megállapodás kártérítésre vonatkozó kikötése egyrészt feltűnően értékaránytalan, másrészt jóerkölcsbe ütközik és emiatt semmis, a semmis szerződési rendelkezés alapján pedig a faállomány hasznosítási joga a felperest illeti meg.
Mindezt azzal indokolta, hogy a kérdéses területeken lévő faállomány forgalmi értéke minimálisan 156 000 000 Ft, és ehhez képest az alperes megelőzőleg, 2009. szeptember 19. napján kártérítésként 9 000 000 Ft + áfa megfizetésére tartott igényt.
A felperes egyúttal felszólította az alperest, hogy a fák gallyazását azonnali hatállyal fejezze be, ellenkező esetben az illetékes jegyzőnél birtokvédelmi eljárást kezdeményez.
A felszólítás eredménytelensége miatt a felperes 2009. október 9-én a jegyzőnél birtokvédelmi kérelmet terjesztett elő.
Kérte egyrészt annak megállapítását, hogy az alperes a fenti két ingatlanon álló fenyőfaültetvény egy részének legyólagosztatásával, a felperes tulajdonát képező karácsonyfák megrongálásával birtoksértést követett el, másrészt kérte az alperesnek a további birtokháborítástól való eltiltását.
Az illetékes körjegyző a 2009. október 29. napján meghozott határozatával a felperes birtokvédelmi kérelmét elutasította.
Döntését azzal indokolta, hogy az eljárás során nem nyert tisztázást, hogy a felperes jogosult-e a birtoklásra.
A felperes keresetében kérte a bíróságtól - többek között - a birtokvédelmi határozat megváltoztatását és a birtokvédelmi kérelmének való helyt adást.
Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte a bíróságtól.
Birtokvédelmi határozat megváltoztatása iránti kereseti kérelmet azért tartotta alaptalannak, mert az okiratokból is megállapíthatóan a perbeli ingatlanoknak ő a tulajdonosa, valamint a nyilvántartott földhasználója.
Birtokháborítás hiányában pedig az azzal okozott károk elszámolásáról sem lehet szó, ilyen igényt alappal nem támaszthat a felperes.
A Zala Megyei Bíróság 2010. december 1. napján kelt 6.P.20.485/2010/25. számú ítéletével a felperes keresetének megalapozatlanságáról döntött.
Kimondta, hogy az alperest mint a perbeli ingatlanok tulajdonosát megillette a birtoklás joga és a birtokvédelem.
A felperes az alperessel szemben abban az esetben részesülhetett volna birtokvédelemben, ha valamely, az alperestől származtatott jogcím fennálltát igazolja.
A felperes és a korábbi tulajdonos által 1999. november 1. napján kötött szerződés haszonbérleti szerződés, amelynek lényeges tartalmát írásba kell foglalni, s így a haszonbér meghatározását is.
A megkötött szerződésben a bérleti díj megállapítását külön megállapodásra utalták, mely a felperes előadása szerint azt jelentette, hogy abban a felek külön megállapodást kötnek.
Így e szerződés az írásbeli alakiságot előíró követelményeket kielégíti, írásban készült, foglalkozik valamennyi lényeges kérdéssel, így a haszonbér meghatározásának a módjával is, ezért az nem semmis.
Az peres felek között 2003-ban létrejött szerződésnél a felek együttes szerződési akarata azt a közös szándékot tartalmazta, hogy a fák használatát és kitermelés jogát az alperes a földvásárlással nem szerezte meg.
A szándékuk együttesen arra irányult, hogy a felperes zavartalanul használja az ingatlanokat a fák termeléséig.
Ennek megfelelően a 2003. évi szerződés tartalma haszonbérleti szerződésnek felel meg.
A karácsonyfa az elsőfokú bíróság álláspontjával szemben olyan termék (termény), amelyet azért ültetnek, hogy a kitermelésével és értékesítésével gazdasági eredményt érjenek el.
Az eset idején hatályos Ptk. 126. § alapján: a föld tulajdonosa megszerzi mindazoknak a dolgoknak a tulajdonjogát, amelyek utóbb váltak a föld alkotórészévé (növedék).
Ezt a szabályt a termékre, a terményre és a szaporulatra nem lehet alkalmazni, ha az valamely jogviszony alapján mást illet.
Az elsőfokú bíróság téves álláspontja elvonja a földtulajdonosnak azt a jogát, hogy a saját termelvényét a Ptk.-ban nem tiltott feltételekkel és módon értékesítse.
A felperes a 2003....
Meglehetősen kiterjedt volt az utóbbi évtizedekben a csak befektetési vagy spekulációs célú földvásárlás Magyarországon.
Az így vett földeket bérbeadták, ami munka nélküli jövedelmet adott a tulajdonosnak, de jelentős tehertétel volt a gazdálkodásból élőknek a mezőgazdaságban.
A tavaly tav Faith: a Földforgalmi törvény szigorítása a földtulajdonhoz kapcsolódó szabályok egyik legfontosabb előírásaként a földet vásárlót kötelezi annak művelésére.
Alapvetően nincs lehetőség a terület bérbeadására.
Ez biztosítja, hogy a földszerzés valódi gazdálkodási célt szolgáljon, ne spekulációt.
Ezzel összefüggésben azonban kivételek is vannak: a földhasználat átengedhető közeli hozzátartozónak, bizonyos feltételekkel családi mezőgazdasági társaságoknak, erdőgazdálkodás vagy erdőkezelés céljából, vetőmagtermeléshez szükséges izoláció biztosítására, gazdaságátadási szerződéssel, rizstelep létrehozásához, illetve alhaszonbérlet útján.
Fontos hangsúlyozni, hogy míg egy magánszemély átengedheti a használatot a saját cégének, fordított esetben - amikor a cég adná át tulajdonosának - erre nincs lehetőség.
Ez azért van így, mert a cégek tulajdonosi szerkezete könnyen változhat, így a szabály célja az elővásárlási jog intézményének megőrzése és a spekulatív földszerzés megakadályozása.
Földforgalmi törvény - A Földforgalmi törvény a magyar termőföldek adásvételét, használatát és birtoklását szabályozza.
Célja, hogy a föld a gazdálkodók kezében maradjon, és ne váljon pusztán befektetési eszközzé.
A legutóbbi szigorítás előírja, hogy a földvásárló köteles a területet maga megművelni, bérbeadásra alapvetően nincs lehetőség.
Ez biztosítja, hogy a földszerzés valódi gazdálkodási célt szolgáljon, ne spekulációt.
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra.
A laikus igencsak kapkodta a fejét, amikor termőföldügyekben a Kormány és az Országgyűlés „kitermelte” az Európai Unió által tovább már nem halasztható jogszabályokat és ezek olvasásába kezdett.
Először összeszedett vagy 9 törvényt és két-három kisebb kaliberű jogszabályt, és miután azok áttanulmányozása folytán még tudatlanabb maradt, nekilátott a Legfelsőbb Bíróság (ma: Kúria) döntvényeinek.
Ezek alapján megkísérelte a lehetetlent: kibogozni, vajon ma Magyarországon, az EU tagjaként milyenek a földjogi viszonyok, a polgár e szövevényben hol foglalhat helyet, hogyan léphet be a földpiacra, kaphat-e és ha igen, milyen feltételekkel támogatást stb.
Természetesen azt is igyekezett tisztázni, vajon ezek a jogi termékek mikor léptek hatályba, a már megszerzett földekre mennyiben kell azokat alkalmazni.
Mivel a hosszas tanulmányozást követően sem jutott eredményre, felhagyott a bonyolult, nehézkesen érhető szövegek bogarászásával, és bekopogtatott az Európa-hírű tudományegyetem jogi karára.
Ám ott sem járt különösebb eredménnyel; azt ajánlották neki, hogy keresse fel valamelyik mezőgazdasági szakigazgatási szervet, ott kérjen tájékoztatást.
Ezzel betelt a pohár.
Az ilyen helyzetek tömeges előfordulásának jövőbeni megszüntetése végett kell fellépnünk és szükséges bemutatnunk egyszerűbb és érthetőbb formában - alámerülve a jogalkalmazás mélységeibe - hogyan is áll jelenleg földjogi szabályozásunk.
Csere: az ügy tárgya csak földek kölcsönös átruházása lehet, emellett az egyik elcserélendő föld az azt szerző partnernek már tulajdonában lévő földjével azonos településen fekszik, vagy a cserepartnerek egyike helyben lakó, vagy egyikük lakóhelye vagy üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási (külterületi) határa a cserélendő föld településének közigazgatási határától közúton vagy bárki által használt magánúton legfeljebb 20 km-re van.
Ajándék: csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye (pl. Eredeti állapot visszaállítása: szintén nincs törvényi rendelkezés, értelmezésem szerint viszont, ha földet olyan személy kapná vissza, aki tilalom alá esik vagy szerzése („visszaszerzése”) korlátozott, a bíróság ezt a megoldást nem alkalmazhatja.
A tanulmányok rávilágítanak a törvénykönyv megalkotásának hátterére, felvázolják a lehetséges megoldási lehetőségeket, a végül választott szabályozás koncepcionális indokait, adott esetben kritikailag is értékelve a törvény rendelkezéseit.
Földműves vagy földművesnek nem minősülő közeli hozzátartozó EU polgár 300 hektár (földszerzési maximum).
Ebbe beszámítandó a tulajdon, a haszonélvezet, és a művelés alól kivett alrészlet.
Jól elkülöníthető e körben a birtok (amely pl. Illetve a földhasználat átengedése kizárólag a kötelezettségek teljesítésére vonatkozik).
Megismételve a földforgalmi szabályozás lényegét: a törvény célja a föld tényleges gazdálkodási célú hasznosítása és a spekulációs szerzés megelőzése.
Az Országgyűlés által a múlt év végén elfogadott agrárcsomag - az agrársaláta - számos ponton módosítja a hazai termőföldek adásvételére és haszonbérletére vonatkozó szabályokat.
A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara kiemelt feladatának tekinti, hogy a tagjait naprakész információkkal segítse, ezért az elmúlt években rendre egy-egy kiadványban foglaltuk össze a földforgalmi szabályok módosításait.
A NAK honlapján elérhető kiadvány a Földforgalmi törvény minden eddigi hatályos módosítását tartalmazva igyekszik könnyen, átláthatóan, közérthetően megfogalmazni a földforgalom szabályrendszerét.
A cél, hogy az érdeklődő - legyen szó a termőföld adásvételéről vagy annak használatba adásáról -, segítséget találjon a kiadványban.
tags: #kommentar #a #foldforgalmi #torvenyhez