Komplex epitesi szolgaltatasok adózasa: fordított adózás a magyar Áfa törvény alapján

A mai cikk a fordított adózás egyik legbonyolultabb területét vizsgálja az építőiparban, és arra ad választ, hogyan határozható meg az adófizetésre kötelezett személy egyes tevékenységek esetén.

1. Mikor adózik fordítottan az építési-szerelési munka?

Az a tevékenység adózhat fordítottan, amely építési, építés szerelési, vagy egyéb szerelési munka, és amely munkát végül is az ingatlanon, annak helyszínén végzik.

A munkavégzés hatására az ingatlannak volumenben és minőségben fejlődnie kell.

Gyakorlatilag bármi is legyen a tevékenység, ha azt fizikailag közvetlenül az ingatlanon végzik és ennek következtében fejlődik az ingatlan, úgy a munka lehet fordított adós.

Az építési munkák végzését elősegítő tevékenység nem adózik fordítottan.

Így például nem fordított adós az önmagában végzett fuvarozás, daruzás, állványozás, őrzés-védelem, építésfelügyelet stb.

Például, ha a kőműves a fal építéséhez állványoz, vagy alvállalkozójával állványoztat, úgy az ő fal építési tevékenységének adóalapjába be kell építeni az állványozás költségét is, és a tevékenysége teljes egészében fordítottan adózik.

Az állványt felállító alvállalkozó viszont nem az ingatlanon végzi a szerelési munkát, így az ő alvállalkozói számlája egyenes adós lesz.

Ha a munkát anyaggal vállalja a kivitelező, úgy a teljes érték fordított adózás alá tartozik, gyakorlatilag függetlenül az anyag értékétől.

Ha egy fűtésszerelő kazánt épít be az ingatlanba, és a kazán értéke 1 MFt, a beépítés 200 ezer Ft, úgy a teljes érték fordítottan adózik.

Az előregyártott (nem az építés helyszínén) építőelemek önálló értékesítése egyenes adózású.

Ne feledjük, hogy mindez azon okból van, mert a jogszabály nem nyújt számunkra minden élethelyzetben segítséget.

A végzett tevékenységet a következő jogszabályi idézet alapján kell elbírálni: „építési-szerelési és egyéb szerelési munka”.

Azt hiszem, e szöveg alapjaiban hordozza a vita lehetőségét a bonyolult iparág résztevékenységeinek megítélésénél, kategorizálásánál.

2. Milyen célok esetén adózik fordítottan?

A munkavégzés (építési, szerelési tevékenység) akkor adózik fordítottan, ha annak célja egy ingatlan létrehozása, bővítése, átalakítása, rendeltetésének megváltoztatása, vagy éppen az ingatlan lebontása.

A felsorolást a jogszabály tartalmazza, és a hatósági jogértelmezők szerint ez egy taxatív felsorolás, vagyis csak és kizárólag akkor lehet fordított adós az építési tevékenység, ha az adott ingatlanon valamilyen, az előző mondatban felsorolt célból végzik.

Az ingatlan bővítését is a hétköznapi jelentés alapján célszerű vizsgálni: növekszik-e az ingatlan alapterülete használható módon, mellé építenek, szintet húznak rá.

Az átalakítás a leginkább érdekes fogalom, és felmerül a kérdés, hol a határ az átalakítás és a felújítás között.

Véleményem szerint nem történik átalakítás, amikor például szigetelést végzünk és új színezést kap a homlokzat.

Ha falat helyezünk át és ezzel a helyiségek mérete megváltozik, akkor már egyértelmű lehet az átalakítás fogalmának alkalmazása.

Az eredeti állapot létrehozása nem férhet bele az átalakítás fogalmába.

A rendeltetés megváltoztatása sem egzakt fogalom: ha lakásból üzlethelyiséget hozunk létre, nyilvántartásban lehet átnevezni, de más példáknál már kérdéses lehet a fordított adózás alkalmazása.

3. Engedélyek, bejelentések szerepe

A törvény nem kéri, hogy az adózónak tudnia kell legyen, milyen engedélyt kérni vagy bejelentést tenni, ezt a szakmában kell meghatározni.

Az építés hatósági engedélyt, bejelentést a jogszabály egyszerűsítésből fakadóan egyre kevesebb helyzetben írja elő.

Az adózónak kell eldöntenie, hogy a bejelentést vagy engedélyt kiadó szerv hatóság-e, és a tevékenység vonatkozik-e az Általános közigazgatási rendtartásról szóló törvény alapján.

Az építéssel kapcsolatban gyakran kell bejelentést tenni vagy engedélyt kérni, például áramszolgáltatótól, csatorna- és vízszolgáltatótól, kéményseprőktől.

A hatósági bejelentés és engedélyek esetében azt kell vizsgálni, hogy azok az ingatlanra vonatkoznak-e, vagy pedig az ingatlanon végzett részfeladatra.

Ha az adott munkatevékenységre vonatkozik az engedély, úgy csak az alvállalkozói lánc egy részét érinti a fordított adózás.

A példában az ács palatetőt cserél, a tetőfedő a palatető bontása miatt bejelentést kell tenni a munkavédelmi hatósághoz; így a tetőfedő teljesítése fordított adós lesz, és a láncolatban felette állók is fordítottan számláznak. Az épületbádogos teljesítése egyenes adós lesz.

Elképzelhető, hogy ha magára az ingatlanra vonatkozik a bejelentés vagy engedély, erről az alvállalkozói láncolaton lefelé kell egymást tájékoztatni a vállalkozóknak.

4. Hogyan kezeljük a tervezést és kivitelezést?

Többször előfordul, hogy szerződések olyan konstrukciót hoznak, ahol a tervezés és kivitelezés részben engedély/bejelentés kötelesek, részben pedig nem.

Ilyen lehet egy ingatlan felújítása, ahol a tervezés és a kivitelezés ugyanaz a vállalkozás végzi.

A kivitelezési tevékenység településképi bejelentés alá tartozik, így fordított adózás alá esik, míg a tervezés nem feltétlenül.

A fő és járulékos szolgáltatások megítélésénél a kivitelezés és a tervezés aránya és összefüggése számít.

A főügylet lehet a tervezés és kivitelezés együttes teljesítése; a tervezési díj és kivitelezési díj elkülönítése viszont nehezítheti az adózási sors megállapítását, ezért célszerű a teljes szerződés ellenértékét egy összegben meghatározni.

Az Európai Bíróság és NAV-iratok alapján a főszolgáltatás és járulékos szolgáltatások viszonyát gyakran a tartalom határozza meg: ha a járulékos szolgáltatás elenyészik a fő szolgáltatás értékéhez képest és gyakran előfordul a fő tevékenység mellett, akkor a megosztás jogszerű lehet.

Jelenleg a jogszabályok szerint a tervezési díj és a kivitelezés díja megosztása nincs jogszabályi alapja általánosan, ezért a gyakorlatban ezt ritkán alkalmazzák.

Ha a szerződésben a pótmunkák ellenértékét adásvételi szerződés keretében és/vagy vállalkozási szerződésben külön kezelik, gyakran 27 százalékos áfatartalommal számláznak a pótmunkákról.

A kérdés tehát: helyes-e, ha a pótmunkákat komplex szolgáltatásként kezeljük, amelynek fő szolgáltatása az ingatlanértékesítés, és ennek alapján 5 százalékos adóval számlázunk a vevők felé?

Jól értelmezzük-e, hogy a társasházi lakások megfelelnek az Áfa-tv. előírásainak egy 5 százalékos adómérték alá tartozó ingatlan kategóriájában, ha a méretkritériumok teljesülnek?

Az Áfa-tv. 70. § (1) bek. b) pontja kimondja, hogy a fő teljesítés adóalapjába beletartoznak a járulékos szolgáltatások költségei, tehát az összevont adóalap egységesítését segíti elő, ha a fő és járulékos szolgáltatás ugyanaz a vállalkozás teljesíti.

Az EU-s és hazai jogi források szerint akkor állapítható meg a fő- és járulékos szolgáltatás megosztása, ha a járulékos szolgáltatás értéke elenyészik a fő szolgáltatás értékéhez képest és a járulékos szolgáltatás szokásosan előfordul a fő tevékenység mellett.

Összefoglalva, a gyakorlatban gyakran felmerülő adózási dilemma, hogy egy szerződésben a tervezés és kivitelezés összefüggései alapján melyik legyen a fő és melyik a járulékos szolgáltatás, és ennek megfelelően melyik adómértéket alkalmazzuk.

Infografika

Fordított adózás mollap a feltételekről: szolgáltatásnyújtás, építési-szerelési munka, ingatlan cél, engedély/bejelentés

Ábra: Négy feltétel a fordított adózás hatályára

Négy feltétel: szolgáltatásnyújtás, építési-szerelési munka, ingatlan cél, engedély-kötött vagy bejelentéshez kötött

Gyakorlati példák

Kőműves falépítés állványozással: az állványozás költsége beépül a fal építési tevékenységébe, fordított adózás alá esik.
Tetőfedő alvállalkozó: ha a palatető bontása bejelentést von maga után, a tetőfedő fordított adós, a felette állók is követteik a fordított adózást.
Ingatlan-ra vonatkozó tervezés és kivitelezés: ha a szerződés közös, a főszolgáltatás lehet a kivitelezés, a tervezés járulékosként vehető figyelembe.

Speciális megközelítések és jogi hivatkozások

A cikk a 142. § (1) bekezdés b) pontját és a vonatkozó Héa irányelveket, illetve a 282/2011/EU végrehajtási rendeletet veszi alapul az ingatlanokra vonatkozó fordított adózás értelmezéséhez.

Az engedélyek és bejelentések kapcsán a 2008/87. Adózási kérdés irányadó, amely meghatározza, hogy mi számít építési hatóságnak és milyen eljárások sorolhatók ide.

A NAV és az Európai Bíróság ítéletei alapján a fő- és járulékos szolgáltatások megosztásának feltételei konkrét tartalmi és kapcsolati összefüggésektől függenek, és a megállapítás ezen összefüggés vizsgálatát igényli.

praktikus következtetések

Az adózónak érdemes a szerződésben minden esetben pontosan meghatározni a tevékenységek jellegét és a díjazás struktúráját, hogy a hatóság által elvárt jogértelmezést megfelelően tudja alátámasztani.

Ha a fő szolgáltatás az ingatlanértékesítés, akkor célszerű az összes pótmunkát is 5 százalékos adóval számlázni, kivéve, ha speciálisan bizonyították, hogy a pótmunkák önálló, elkülöníthető melléktevékenységet képeznek.

tags: #komplex #epitesi #szolgaltatas