Köteles-e az ingatlanközvetítő az eredeti tulajdonos aláírását kérni?

Eljutottál a nagy pillanathoz. Megvan álmaid otthona, vagy épp sikeresen túladnál a régin. Az alku lezajlott, a kézfogás megtörtént, és most jön a hivatalos rész: az ingatlan adásvételi szerződés. Sokan itt dőlnek hátra, mondván, „ezt már az ügyvéd megoldja”. Bár a szerződést kötelezően ügyvédnek, vagy közjegyzőnek kell szerkesztenie és ellenjegyeznie (ez adja a „pecsétet”, ami nélkül a földhivatal szóba sem áll veled), a tartalom a te felelősséged is. Az ügyvéd a jogi kereteket biztosítja, de a részleteket, a te egyedi igényeidet neked kell megfogalmaznod.

A négy alapvető elem és az elhamarkodott aláírás veszélyei

FIGYELEM! Ha egy papír, bárhogy is nevezik (pl. „megállapodás”, „szándéknyilatkozat”), tartalmazza ezt a négy pontot (felek, ingatlan, szándék, vételár), az a bíróság előtt már adásvételi szerződésnek minősülhet! Soha ne írj alá semmit elhamarkodottan! Amennyiben, ha mégis aláírod az tartalmazzon minden fontos dolgot félreérthetetlenül pl.

A legfontosabb teendőd a foglaló kifizetése előtt: friss, aznapi tulajdoni lapot kérj le az ingatlanról.
Jelzálogjog: az eladónak hitele van, amit a bank az ingatlanra jegyzett be.
Haszonélvezeti Jog: óriási VIGYÁZAT! Ne vásárolj olyan ingatlant, ahol a haszonélvező élete végéig használhatja az ingatlant.
Elidegenítési és Terhelési Tilalom: erős STOP tábla; a jogosult engedélye nélkül nem lehet eladni.

Érdemes megjegyezni, hogy 2025-től új jogi konstrukciók léptek életbe, és a vevői jog került előtérbe. A vevői jog bejegyzése automatikusan felfüggeszti a későbbi kérelmeket, legfeljebb 6 hónapig, vagy amíg a tulajdonjog bejegyzése megtörténik. Ez a változás alapvetően erősíti a vevő védelmét, és befolyásolja az eladó és az ingatlanközvetítő közötti megállapodásokat is.

Az ügyvéd szerepe és az egyes felek jogai

A jó ügyvéd aranyat ér. Ne spórolj rajta! A szerződés tartalmazza a vételárat és a fizetési feltételeket, és világosan rögzíti, hogy mire jár a birtokba adás.

Ha az eladó ragaszkodik a saját, jól bevált ügyvédjéhez, akkor is létfontosságú, hogy a szerződéstervezetet aláírás előtt elvidd egy általad választott, független ügyvédhez, aki csak a te érdekeidet nézve olvassa át. Egy szó vagy vessző másik értelmet adhat egy mondatnak.

Mire vállalkozik az ügyvéd? Keress olyan szakembert, aki nemcsak megírja a szerződést, hanem a teljes földhivatali ügyintézést is végigviszi a tulajdonjogod bejegyzéséig. Sajnos akadnak olyanok, akik csak az okiratszerkesztést vállalják, így maradhatsz bürokrácia útvesztőiben.

Az adásvételi szerződés részletei

Ingatlan pontos meghatározása kötelező: helyrajzi szám, településnév, társasházi lakásnál alapító okirat. Nem elég csak annyi, hogy „a Kiss Pista háza a Petőfi utcában”. A település név és a helyrajzi szám a legfontosabb azonosító.

Vételár: az ellenszolgáltatás. A szerződésnek tartalmaznia kell, hogy mennyi a vételár, mikor és hogyan fizeted ki - átutalás, foglaló vagy részletek. Pontosan írd bele, mi marad - beépített bútorok, készülékek - hogy ne érjen meglepetés.

Foglaló: tipikusan a vételár 10%-a, maximum 20%-a lehet. Az előleget visszafizetik, ha az üzlet meghiúsul. A birtokba adás csak a teljes vételár kifizetése után történhet.

Foglaló vs. Előleg: a foglaló a komolyság pecsétje; ha te visszalépsz, elveszíted; ha az eladó gondolja meg magát, a kapott foglaló kétszeresét kell visszaadnia. Az előleg csak egy vételárrészlet.

Banki hitel esetén: a banki formai követelményeknek megfelelően kell megírni az adásvételi szerződést. A bankok jellemzően csak a saját folyósítási feltételeik teljesülése után utalnak.

Hogyan kezeljük a különféle kockázatokat és vitás helyzeteket?

Közös költségek és társasházi tartozások felelőssége
Mérőórák és közművek átvezetése
Az aktuális tulajdoni lap ellenőrzése az adásvételi szerződés előtt
Soha ne írj alá olyan pontot, amit nem értesz; az utolsó vételárrészlet legyen a legnagyobb alátámasztva
Közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésének feltételei: ha természetben meghatározott részeket osztanak meg, vagy a jogot viselnek a felek

Ingatlanközvetítői szerződések és jogi megfelelés

Nehéz kérdésként merül fel, hogy a közvetítői díj kiket terhel: minden tulajdonost vagy csak az egyik szerződő felet. A jogi alap szerint az adásvételi közvetítői szerződés lehet többféle elrendezésben, de a hatályos jogszabályok alapján a díjra vonatkozó kötelezettségek megosztása és kiterjedése egyedi megegyezés eredménye. Amennyiben csak az egyik tulajdonostárs köt szerződést, akkor őt terhelik a jutalékból származó kötelezettségek, és a többiek részvételét a szerződés kötelezheti csak akkor, ha a felek így állapodnak meg.

A Lakástörvény és az Üttv. alapján az ingatlanközvetítői tevékenységhez és az okiratszerkesztéshez kapcsolódó jogi keretek világosak. Az ingatlanok adásvételében az okiratszerkesztéshez és a letéthez kapcsolódó tevékenység jogilag kizárólag az ügyvéd feladatkörébe tartozik. Az ingatlanközvetítő például nem készítheti elő az eladó/szerződés aláírására vonatkozó okiratot, mert az okiratszerkesztés jogi funkcióval ruházott tevékenység, és a Lakástörvény ezt kifejezetten meghatározza.

Így kössünk ingatlan adásvételi szerződést biztonságosan

Válassz egy megbízható, ingatlanokra szakosodott ügyvédet, aki nemcsak megírja a szerződést, hanem a földhivatali ügyintézést is végigviszi.
Szerezd be friss tulajdoni lapot az ingatlanról, és ellenőrizd az azonosítót (helyrajzi szám, település), a haszonélvezeti jogokat és a jelzálogokat.
Ellenőrizd az ingatlanközvetítő szerződés részleteit, és győződj meg róla, hogy minden apró részlet egyértelmű a saját érdekedben.
Kérdezd meg, hogy a fizetési ütemezés miként van kidolgozva, és hogy a birtokba adás a teljes vételár kifizetése után történik-e.
Győződj meg arról, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésének részleteit a megfelelő vázrajz vagy tágabb okirat fogja-e alátámasztani.
Őrizd meg minden papírt és a szerződés megkötésének nyomait, nehogy később bürokratikus akadályokba ütközz.

Az új jogi környezet fontos üzenete: a vevői joga és a megfelelő okiratok megléte védelmet nyújt a felek számára. A felvetett példákból látható, hogy a professzionális jogi kíséret nélkül komoly kockázatokkal nézhetünk szembe.

Infografika: Lépések egy ingatlan adásvételi eljárásában

Adásvételi szerződés és buktatói

Gyakran felmerülő kérdések és válaszok

Kötelező-e az ingatlanközvetítőnek az eredeti tulajdonos aláírását kérni? - A jogi keretek szerint a közvetítő feladata az adásvételi folyamat egyszerűsítése és a tranzakció biztonságának növelése, de az aláíró személy joga és kötelessége mindig a felekre tartozik, és a szerződés aláírása jogi felelősséggel jár.
Ki fizeti a jogi költségeket? - A gyakorlatban a vevő gyakran választ ügyvédet és viseli a költségeket, de ez az adott megállapodás szerint változhat.
Miért fontos a friss tulajdoni lap? - A tulajdonjog és a terhek pontos rögzítése nélkül nem lehet érvényes adásvételi szerződést létrehozni.
Mit tegyek, ha az eladó késik a birtokba adással vagy a fizetéssel? - A szerződés részleteiben legyen kikötve kötbér és határidők, és legyen lehetőség jogorvoslatra.

Ha szükséges, az adásvételi szerződés aláírása előtt mindig kérdezz meg mindent, és tartsd szem előtt: a jó szerződés hosszú távon megkönnyítheti az ingatlanügyeidet és elkerülheti a későbbi jogi vitákat.

tags: #koteles #e #az #ingatlankozvetito #az #eredeti