A közös képviselő azonnali hatályú elbocsátása Magyarországon
A társasházak jogi hátterét a 2003. évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Tht.) szabályozza. A törvény 2024. október 1-jétől életbe lépő módosításai jelentős változásokat hoznak a közös képviselők feladatait és felelősségét illetően.
A jogszabálymódosítás eredményeként a társasház közös képviselője 2025. május 2-től csak akkor láthatja el a társasház képviseletét, ha 2025. május 1. napjáig nyilvántartásba veteti magát a társasház fekvése szerint illetékes földhivatalnál, egy erre irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás keretében. A részletes szabályokat a Tht. 55/A. § (2) és 64/A. §-a tartalmazza.
A változás oka, hogy az eddigiekben nem létezett olyan közhiteles adatbázis, amely a társasházak közös képviselőinek adatait tartalmazta volna, megismerhetővé téve azokat. A módosítások tehát nemcsak az átláthatóságot és a közös képviselő eljárási jogosultságának ellenőrizhetőségét szolgálják, de a társasházakkal való kapcsolattartást is segítik.
Fontos, hogy a bejelentést társasházanként kell megtenni, így azok a közös képviselők, akik több társasházat képviselnek, külön-külön regisztráció alapján tehetnek eleget a törvényi feltételeknek.
A nyilvántartásba vételi eljárásban kötelező a jogi képviselet, azaz a közös képviselők önállóan nem járhatnak el. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a közös képviselőnek - mint választott képviselőnek - megbízást és meghatalmazást kell adnia egy ügyvédnek az eljárás lebonyolítására. A kérelem legfontosabb melléklete a tisztségviselő megválasztásáról szóló jegyzőkönyv, amelynek eredeti példányát vagy közjegyző által hitelesített másolatát szükséges a kérelemhez csatolni. Fontos, hogy a közös képviselők megválasztásáról szóló jegyzőkönyv megfeleljen a Tht. 39. § (1) bekezdésében és a Tht. 39. §-ban foglaltaknak.
A kérelem eredményeként az ingatlanügyi hatóság a társasház törzslapjának III. részében rögzíti a közös képviselő adatait.
A közös képviselő lemondása és felmentése
A közös képviselő lemondása kritikus helyzet lehet egy társasház életében, különösen akkor, ha a lakóközösség nincs tisztában a jogi keretekkel.
A 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) alapján, ha a közös képviselő maga mond le, akkor a megbízása a lemondásban megjelölt időpontban, de legkésőbb a lemondás benyújtásától számított 30 napon belül megszűnik - kivéve, ha a megbízási szerződés ennél hosszabb felmondási időt ír elő. Ez azt jelenti, hogy akár azonnali hatállyal is távozhat, ha nincs szerződéses akadálya.
Figyelem! A megbízási szerződés eltérhet a törvényi szabálytól: tartalmazhat például 60 vagy 90 napos felmondási időt, vagy más feltételeket. Ezért a lemondás után először a szerződést kell megnézni!
A 90 napos átmeneti ügyvivői kötelezettség nem a lemondásnál, hanem a közgyűlési felmentésnél lép életbe. Ha a közgyűlés hoz határozatot a képviselő visszahívásáról (pl. elégedetlenség vagy bizalomvesztés miatt), akkor a Tht. 28. § (3) szerint a felmentett közös képviselő köteles az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.
Ilyenkor a képviselő:
- csak ideiglenesen látja el a feladatokat,
- változatlan díjazás mellett,
- és csak a legszükségesebb ügyeket intézi (pl. sürgős javítás, számlák kifizetése, átadás-átvétel előkészítése).
Akár lemondás, akár felmentés történt, a társasháznak lépnie kell: Közgyűlést kell összehívni, amely elfogadja a lemondást (ha még nem történt meg), új közös képviselőt vagy társasházkezelőt választ, és meghatározza az átadás-átvétel módját és határidejét.
Ha a képviselő nem hív össze közgyűlést, akkor ezt a számvizsgáló bizottság elnöke, vagy legalább a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak is megtehetik.
Ha a társasház nem választ új képviselőt, az komoly működési zavarhoz vezethet: nincs, aki képviselje a társasházat, nem lehet érvényesen szerződni vagy számlát aláírni, nem történik meg az átadás-átvétel, és nem lehet hivatalos döntéseket végrehajtani. Ezért nem szabad halogatni a döntést! A közös képviselő távozása után a lakóközösség érdeke a gyors és szabályos intézkedés.
A távozó közös képviselőnek pénzügyi elszámolást kell készítenie, át kell adnia a dokumentumokat, szerződéseket, hozzáféréseket, és jegyzőkönyvben kell rögzítenie az átadás tényét és tartalmát.
Összefoglalva: A közös képviselő lemondása nem feltétlenül jelent 90 napos ügyvivőséget - ez csak közgyűlési felmentés esetén lép életbe.
A közös képviselő azonnali hatályú elbocsátása
Az azonnali hatályú felmondás a legkockázatosabb módja a munkaviszony megszüntetésének, ezért mind munkáltatói, mind pedig munkavállalói oldalról igen fontos lehet a szabályainak mélyebb ismerete.
A munkaviszony megszüntetésének alapvetően kétféle típusa van: közös megegyezés és egyoldalú felmondás. A közös megegyezés a munkaviszony megszüntetésének népszerű formája, hiszen ez a leginkább alkalmas arra, hogy mindkét fél érdekeit figyelembe vegye. Ilyenkor a felek írásba foglalt megállapodásban állapodnak meg a munkaviszony megszüntetésének feltételeiről (időpont, végkielégítés, maradék szabadságok stb.). A közös megegyezést bármelyik fél kezdeményezheti, de a megállapodáshoz mindenképpen közös szándék szükséges. A munkáltató tehát nem kényszeríthet senkit, hogy elfogadja a közös megegyezést és aláírja a megállapodást.
Ha nem tudnak közös megegyezésre jutni, akkor a munkáltató egyoldalú felmondással szüntetheti meg a munkaviszonyt. A felmondásnak tartalmaznia kell az indoklást, amelyből világosan kiderül, miért nincs szükség a továbbiakban a munkavállaló munkájára. A felmondást írásban kell közölni, kézzel írva, nyomtatva vagy elektronikus formában. Amennyiben az írásba foglalás elmarad, a munkaviszony megszüntetése jogellenes.
A felmondás okai lehetnek:
- A munkavállaló munkaviszonnyal kapcsolatos magatartása (pl. általános magatartási szabályok megsértése, munkaköri kötelezettség szegése).
- A munkavállaló képességei (pl. egészségi vagy szakmai alkalmatlanság).
- A munkáltató működésével összefüggő okok (pl. átszervezés, létszámcsökkentés).
Az azonnali hatályú felmondást megalapozó indok kiderülése után 15 napja van a munkáltatónak, hogy a felmondást közölje. Ez az időpont azonban nem lehet későbbi, mint a kifogásolható magatartás megvalósulásától számított 15 nap.
A felmondási idő az az időszak, amely a felmondás közlése és a munkaviszony megszűnésének időpontja között eltelik. A felmondási idő 30 nap, ha a munkaszerződésben nem állapodtak meg korábban másban. Ez az időtartam arányosan meghosszabbodik az adott munkahelyen töltött időhöz igazodóan, ha a munkavállalónak mondanak fel.
A társasházak jogi szabályozásának kihívásai
A 2016. évben a Kúria joggyakorlat-elemző munkabizottságot hozott létre azért, hogy a társasházi ügyekben a bírósági jogalkalmazás áttekintésével állásfoglalásában rögzítse a többségi bírói gyakorlatot. A munkabizottság az egész országra kiterjedőleg kérte a bíróságokat, hogy a Kúria munkáját segítve 25 kérdéskörben válaszoljanak a feltett kérdésekre, illetve küldjék meg a releváns ítéleteket.
Megállapítható, hogy a bíróságok aktivitása eltérő volt. Budapesten a Fővárosi Törvényszék, illetve a Budai Központi Kerületi Bíróság küldte meg a legjelentősebb számú ítéletet, illetve a bírák legszélesebb körben tettek megállapításokat. Ugyanakkor sajnálatos módon a Pesti Központi Kerületi Bíróság egyáltalán nem adott le sem kérdőívre adott választ, sem ítéletet.
Budapestről megállapítható, hogy a társasházak száma alapján lényeges régiók - a XX., XXI., XXIII., valamint a XVIII., XIX. kerületre kiterjedő illetékességű bíróságok - szintén nagy számban nem közöltek adatokat, ezért sajnálatos módon az esetleges hivatkozásaik a többi bírósághoz képest kevesebb ítélettel lettek alátámasztva.
A társasház egy speciális formája a közös tulajdonnak, amelyre a Tht. speciális szabályai vonatkoznak. A Tht. 5. § (5) bekezdése alapján az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges, azaz a bejegyzés konstitutív hatályú.
A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 123. § alapján harmadik személy (pl. bérlő, használó, vagy vállalkozó stb.) kérheti annak megállapítását, hogy az adott közgyűlési határozat hatálytalan vele szemben. Van olyan bíróság azonban, amely azt állapítja meg, hogy a Tht. 28. § alapján harmadik személy vonatkozásában nem tartalmazhat normatív határozatot a közgyűlés döntése.
Több bíróság a Ptk. jognyilatkozat pótlása iránti per megindítását látja indokoltnak. Kötelmi jogosultaknál nem Tht. alapján történik a hivatkozás, a dologi jogosult (pl. haszonélvező) relatív kereshetőségi joga fennáll.
A társasházi lakást birtokló haszonélvező kereshetőségi joga az általa birtokolt lakás használatát ténylegesen sértő magatartásokra terjed ki, nem gyakorolhatja azonban a tulajdonost illető társasházi szervezeti jogokat.
Össztársadalmi érdek az, hogy a Tht. 3. § (1) bekezdése alapján a társasház tulajdonosközössége valamennyi, közös tulajdont érintő perben önálló perbeli jogképességgel rendelkezzen. A szomszédjogi keresetek egyértelműen a Ptk. 5:23. §-ra vannak alapítva, amelyben nyilvánvaló, hogy a dologi jog magánjogi korlátjaként jelenik meg a tulajdonosi jogok gyakorlása során; ilyen jog a birtokvédelem is. A telki szolgalmi jog is a dologi jog magánjogi korlátja, tehát megkülönböztetése ezen jogoknak nem indokolt.
A jogalkalmazói megközelítés, hogy az érvényes határozaton alapuló követelést, keresetet annak anyagi jogszabályba ütközőségét vizsgálja, szükség szerint mellőzi a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását, nem elfogadható. A Tht. 42. § további kiegészítése szükséges, hogy az is megtámadhassa a közgyűlési határozatot, akinek jogát vagy jogos érdekét a határozat érinti.
tags: #kozos #kepviselo #azonnali #hatalyu #elbocsatasa