Közös képviselői nyilvántartás és határidők a társasházakban
Szűk volt a május 1-i határidő, türelmi időt kaptak a közös képviselők.
Döntött az országgyűlés április 29-én, meghosszabbították a társasházi közös képviselők nyilvántartásba vételének határidejét.
Így 2025. május 1. helyett 2026. október 31-ig van ideje megtenni ezt az érintetteknek.
Társasházban lakni közös felelősség, és ennek részeként a törvény előírt egy új kötelezettséget: a társasházak közös képviselőit (illetve intézőbizottsági elnökeit) be kell jegyeztetni az illetékes földhivatalnál.
Ezt a kötelezettséget a 2003. évi CXXXIII. törvény (a társasházi törvény) legutóbbi módosítása hozta magával.
Az előírás 2024. október 1-jétől hatályos, és kimondja, hogy legkésőbb 2025. május 1-ig a közös képviselők kezdeményezzék hivatalos nyilvántartásba vételüket az ingatlanügyi hatóságnál.
Azonban 2025. április 29-én a regisztrációs határidő meghosszabbításáról döntött az országgyűlés.
A május elsejei határidő 2026.
Egyrészt, a közös képviselő vagy intézőbizottsági elnök nevét és megbízatását hivatalosan bejegyzik a társasház ingatlan-nyilvántartási lapjára.
Másrészt, 2026. október 31. után csak bejegyzett közös képviselő járhat el a társasház ügyeiben.
Április 29-ig a hivatalos információ az volt, hogy ha a közös képviselő bejegyzését május 1-je után nincs nyilvántartva, az nem tud jogszerűen eljárni sem a hatóságoknál, sem a bankoknál vagy szolgáltatóknál a ház nevében, emiatt szerződések hiúsulhatnak meg, sőt az ingatlanok adásvétele is problémákba ütközhet.
Az ingatlan-nyilvántartásban eddig is sok volt a munka, a hirtelen jött extra feladat pedig lassítja az ügyintézést.
Korlátozott ügyvédi kapacitás: a bejegyzést nem lehet otthon, saját kezűleg elintézni - csak ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos útján kezdeményezhető a földhivatali nyilvántartásba vétel.
A BKIK szerint mindössze pár száz ingatlanjogban jártas ügyvédre jut az összes ház, így egyszerűen nem reális, hogy mindenkinek elkészüljenek a dokumentumai májusig.
Jelentős költségek a lakóközösségeknek: bár maga a földhivatali eljárás díjmentes, az ügyvédi munka nincs ingyen.
Az első ránézésre egyszerű procedúra a valóságban több lépésből áll (közgyűlési jegyzőkönyv elkészítése, hitelesítése, benyújtása stb.).
Ennek a díját 40.000-70.000 forintra becsülik.
Bizonytalanságok és felkészületlenség: a szabályozás részletei sokáig kidolgozatlanok voltak.
A legtöbben a gyakorlati kérdésre csak év elején kezdtek el válaszokat keresni.
Felmerült például a közös képviselők szakképesítésének ügye is: bár jelenleg nem kötelező külön végzettség a közös képviselői munkához, sokan bizonytalankodnak ebben.
Van, aki attól tart, hogy képesítés hiányában „regisztrálhatatlan” lesz - noha a hatályos jogszabály szerint erről szó sincs.
A fenti okok miatt a halasztás észszerű és szükséges lépésnek tűnik.
Jobb most hosszabb felkészülési időt adni, mint utólag kezelni több ezer szabálytalanul működő társasház problémáját.
Fontos kiemelni, hogy számos társasház és közös képviselő példamutatóan állt a kihíváshoz.
Ők nem vártak az utolsó pillanatig, hanem előre gondolkodtak: előrehozott közgyűléseket tartottak már 2024 végén vagy 2025 elején, hogy a regisztrációhoz szükséges döntéseket meghozzák.
Ezeken a rendkívüli vagy éves közgyűléseken megerősítették a közös képviselő mandátumát (vagy új képviselőt választottak, ha szükséges), és rögzítették jegyzőkönyvben a szükséges határozatokat.
Ezeket a lakóközösségeket és közös képviselőiket elismerés illeti.
Ők bebizonyították, hogy egy kis szervezéssel és odafigyeléssel a plusz adminisztrációs teher is kezelhető.
Könnyen kísértésbe eshetnek azok a társasházak, amelyek eddig kivártak.
„Ha már egyszer meghosszabbították, ráérünk még” - gondolhatják sokan.
Ez a hozzáállás érthető, de nem javasolt.
Hogy miért érdemes hamar túlesni rajta? Átláthatóbb működés, nagyobb bizalom: a hivatalos nyilvántartás révén közhitelesen nyomon követhető, hogy éppen ki a társasház közös képviselője.
Ez megelőzi a visszaéléseket: illetéktelen személy nem adhatja ki magát közös képviselőnek, nem köthet a ház nevében szerződéseket.
Könnyebb ügyintézés, kevesebb probléma: ha a képviselő be van jegyezve, az ügyintézés olajozottabb lesz.
Nem lesz kérdés például egy banknak vagy közműszolgáltatónak, hogy ki jogosult aláírni és eljárni a társasház nevében, hiszen egy kattintással leellenőrizhetik a nyilvántartásban.
Ingatlan-adásvételnél az ügyvédek, vevők is gyorsabban hozzájutnak a szükséges információhoz, ami felgyorsítja az adásvételi folyamatot.
Elkerülhető a kapkodás és a szankció: minél tovább halogat egy közösség, annál nagyobb az esélye, hogy végül időszűkében, kapkodva próbálja megoldani a bejegyzést.
A kapkodás hibákhoz vezethet - hiányos dokumentumok, szabálytalan közgyűlési határozatok -, amelyek miatt a földhivatal visszadobhatja a kérelmet.
A törvény kimondja, hogy a társasház közgyűlésének vissza kell hívnia a tisztségviselőt, ha az a megválasztásától számított határidőn belül nem kezdeményezi a nyilvántartásba vételét.
Összefoglalva: aki eddig várt, az a haladék dacára is kezdjen hozzá mielőbb a szükséges lépésekhez.
Hívjanak össze közgyűlést, egyeztessenek ügyvéddel, készítsék elő a papírokat.
Bár az elmúlt hónapok a közgyűlések miatt a közös képviseletek számára megfeszített munkával teltek, most sem adhatjuk át magunkat a pihenésnek, hiszen a megszavazott felújítások egy része folyamatban van, a többi munkálat megrendelése, szerződéskötései zajlanak és hamarosan indulhatnak.
Minden közös képviseleti feladatot ellátunk, gondoskodva arról, hogy a szervezés és a végrehajtás megfeleljenek az alapító okirat, a szervezeti és működési szabályzat rendelkezéseinek, valamint a hatályos jogszabályoknak.
A társasházi törvényben előírt közgyűléseket kihirdetjük, megszervezzük és lebonyolítjuk, valamint levezényeljük a napirendi pontokhoz kapcsolódó szavazásokat.
A közgyűlés alatt jegyzőkönyvet készítünk, melyet eljuttatjuk azt a tulajdonosokhoz.
Azokat a szerződéseket, melyek a ház működéséhez és karbantartásához szükségesek a ház nevében megkötjük.
A közös tulajdonú területek hasznosítására vonatkozó javaslatokat teszünk.
A társasház költségvetését évente összeállítjuk, majd javaslatot teszünk a közös költség mértékére és beszedjük a tulajdonostársakra eső összeget.
Cégünk egy online és naprakész ügyviteli rendszer segítségével vezeti az adminisztrációs ügyeket, amelyet a gyors és átlátható nyilvántartás, a nyomonkövethetőség, valamint az egyszerűbb kapcsolattartás érdekében fejlesztettek ki.
A rendszer használatához nincs szükség másra, mint egy számítógépre vagy mobiltelefonra, amely rendelkezik internet eléréssel.
Online ügyviteli rendszerünknek köszönhetően a lakó bármikor, bárhol ellenőrizheti egyenlegét, jelentheti a mérőóraállásokat, jelezheti a hibákat és követheti a társasház kiadásait.
Segítségével elkészítjük a társasház költségmegosztását, kiszámíttatjuk az egyes tulajdonostársakra háruló költségeket.
Ezen keresztül közöljük a lakóval a fizetendő díjakat és gondoskodunk azok beszedéséről.
A társasház közös képviseletének ellátása során átvállaljuk a lakóktól a hosszadalmas és körülményes kapcsolattartást a közüzemi és egyéb szolgáltatókkal.
A mérőórákat igény esetén havonta leolvassuk és eljuttatjuk az illetékes szolgáltatóhoz az adatokat.
A társasházzal kapcsolatban álló szolgáltatókat ellenőrizzük, egyeztetjük és nyomon követjük a díjaikat, valamint gondoskodunk a pontos, határidőben történő kifizetésükről.
Igény esetén összegyűjtjük az új szolgáltatók kiválasztásához szükséges információkat, versenyeztetjük az ajánlataikat és segítünk a megfelelő szakember kiválasztásában.
Jelentős költséget jelent a társasház üzemeltetése, karbantartása, műszaki állapotának fenntartása a mindennapok során, ezért nagyon fontos a nem visszatérítendő vagy visszatérítendő pályázatok nyomon követése és azok teljes körű kihasználása.
Segítséget nyújtunk a pályázat megírásában, a költségvetés kialakításában, valamint a nyertesség esetén azok megszervezésében, ellenőrzésében és lebonyolításában.
Célunk, hogy a tulajdonosokat anyagilag minimálisan terheljük a felújítási, beruházási költségekkel, valamint az azzal járó szigorú adminisztrációs kötelezettségekkel!
Gondoskodunk a társasház bevételeinek és kiadásainak nyilvántartásáról, könyveléséről, valamint a közgyűlés által felhatalmazott keretek között a társasház anyagi kiadásairól.
Az online társasházkezelő rendszer segítségével precízen vezetjük a nyilvántartásokat, ezáltal könnyedén ellenőrizhetők a kiadások.
A tulajdonosoknak nem szükséges egymás között elszámolniuk.
A társasház teljeskörű könyvelését házon belül, kifejezetten erre a területre specializálódott kollégánk végez.
A számlákat, könyvelési adatokat, dokumentációkat az előírt szabályoknak megfelelően iktatjuk, raktározzuk és őrizzük meg.
A társasház költségvetését évente összeállítjuk, ezentúl javaslatot teszünk a közös költség mértékére és beszedjük a tulajdonostársakra eső összeget.
A lakóknak nem kell az esetleges bérbeadási feladatokkal bajlódnia, ugyanis cégünk a társasházban kiadó ingatlan, üzlethelyiség vagy tároló gördülékeny és folyamatos kiadásáról gondoskodik.
Átvállaljuk az egyes beruházási vagy felújítási feladatokhoz kapcsolódó hitel, lízing ajánlatok közti keresést és az anyagbeszerzés folyamatát is.
Kiterjedt kapcsolati hálózatunk segítségével jogi ügyekben vagy peres, illetve peren kívüli eljárások során komoly szaktudással rendelkező jogi képviselő bevonásával biztosítjuk a társasház, mint jogi személy törvényes képviseletét.
Így minden esetben a társasházi jog területen magabiztosan mozgó jogász végzi például a keresetlevelek elkészítését, a társasház szervezeti működési szabályzat elkészítését és módosítását, valamint ügyvédi ellenjegyzését.
Akár munkaidőn kívül, éjszaka is azonnali segítséget nyújtunk!
A lakók a nap bármely szakában felvehetik velünk a kapcsolatot online felületünkön, illetve fogadjuk hívásaikat a call centeren keresztül.
A társasházi közös képviselők nyilvántartása egyre fontosabb téma lett a társasházak életében.
A kérdés nem csak jogi formalitás.
A cél az átláthatóság.
Fontos különbség, hogy a társasház törzslapja nem ugyanaz, mint egy adott lakás tulajdoni lapja.
A közgyűlési jegyzőkönyv továbbra is alapvető dokumentum.
A közös képviselőt a társasház közgyűlése választja meg, és erről határozat születik.
A nyilvántartási bejegyzés azonban egy másik szint.
Ez különösen akkor fontos, ha a társasház külső szereplőkkel kerül kapcsolatba.
Egy bank, szolgáltató, ügyvéd, hatóság vagy pályázati szereplő nem feltétlenül akarja minden alkalommal a társasházi döntések teljes előtörténetét vizsgálni.
Ha a régi és az új közös képviselet között rendezetlen az átadás, vagy a nyilvántartási adatok nem követik a változást, az bizonytalanságot okozhat.
Ezért közös képviselő váltás után nem elég a belső társasházi döntés.
A változást adminisztratívan és nyilvántartási szinten is rendezni kell.
A legtöbb társasház csak akkor szembesül ezekkel a kérdésekkel, amikor már konkrét ügyet kell intézni.
A társasházi közös képviselők és intézőbizottsági elnökök ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére vonatkozó szabályozás többször módosult, illetve a határidő is változott.
A jelenlegi átmeneti szabály szerint a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke 2026.
Ez azonban nem azt jelenti, hogy a bejegyzéssel nem kell foglalkozni.
A bejegyzéshez szükséges dokumentumok, határozatok és formai követelmények előkészítése időt vehet igénybe.
A gyakorlatban a bejegyzési folyamat előkészítése a közös képviselet aktív közreműködését igényli.
A folyamatnál különösen fontos a formai pontosság.
A társasházi ügyekben egy hiányos vagy pontatlan jegyzőkönyv később problémát okozhat.
Ki a társasház jelenlegi közös képviselője?
Mikor választotta meg a közgyűlés?
A képviseleti jogosultság szerepel-e az ingatlan-nyilvántartásban?
Rendben vannak-e a társasházi dokumentumok?
Közös képviselő váltás után megtörtént-e a szükséges átvezetés?
Tudja-e a számvizsgáló bizottság, hol tart a folyamat?
Ezeknél nem elég az, hogy „mindenki tudja”, ki a közös képviselő.
Külső ügyintézésnél a jogosultságot igazolni kell.
A közös képviselő nyilvántartása nem elszigetelt adminisztratív ügy.
A Molház Kft. A Molház Kft. szerint a társasházkezelés nem csak napi ügyintézésből áll.
Közös képviselő váltás után ezért nemcsak az aktuális problémákat kell kezelni, hanem az alapokat is rendbe kell tenni.
A Molház Kft. IV. kerületi, káposztásmegyeri központtal működik, és egész Budapesten vállal társasházkezelési feladatokat.
A társasházi közös képviselők nyilvántartása nem csak egy adminisztratív kötelezettség.
Egy társasház akkor működik biztonságosan, ha nemcsak a napi hibákat kezeli, hanem a jogi és adminisztratív alapjai is rendezettek.
A közös képviselő földhivatali bejegyzése 2025-ben már nem csak adminisztratív feladat, hanem kötelező jogi lépés, amely a társasház átláthatóságát és működésének jogszerűségét biztosítja.
Miért fontos a közös képviselő földhivatali bejegyzése?
A társasházi közös képviselő földhivatali bejegyzése hitelesíti, hogy ki képviseli jogilag a lakóközösséget.
Ez nemcsak a mindennapi ügyintézés során fontos (pl. bankszámla-kezelés, szolgáltatói szerződések aláírása), hanem akkor is, ha a társasház pályázatokon indul vagy jogvitába keveredik.
Közgyűlés nélkül nem megy
A földhivatali bejegyzés első és legfontosabb lépése a közgyűlés megtartása, ahol a közös képviselőt vagy megválasztják, vagy megerősítik.
A közgyűlési határozatban szerepelnie kell a képviselő teljes nevének, lakcímének és anyja nevének is - ezek nélkül a bejegyzés elutasításra kerül.
Online közgyűlés: lehet vagy tilos?
Sokan kérdezik, hogy a közgyűlés online is megtartható-e. A válasz: igen, de csak akkor, ha a társasház szervezeti-működési szabályzata ezt kifejezetten lehetővé teszi.
Ilyenkor fontos a részvétel és a szavazás hiteles dokumentálása - enélkül az egész eljárás érvénytelen lehet.
Ügyvédi ellenjegyzés - kulcslépés a földhivatal előtt
A közgyűlési jegyzőkönyvet vagy határozatot ügyvédnek kell ellenjegyeznie, mielőtt azt benyújtják a földhivatalhoz.
Az ügyvéd nem kötelezően vesz részt a közgyűlésen, de nélküle nem megy át a bejegyzés.
Ezért célszerű már a folyamat elején kapcsolatba lépni egy gyakorlott ügyvéddel.
Kik kérik a földhivatalban?
A közös képviselő földhivatali bejegyzése során az alábbiakat kell benyújtani: Ügyvéd által ellenjegyzett közgyűlési határozat, A képviselő nyilatkozata a megbízás elfogadásáról, Kitöltött földhivatali kérelem (formanyomtatvány), Eljárási díj befizetésének igazolása.
Összegzés - Ne halogasd, cselekedj!