Közös képviselő Hajdúszoboszló feladatai és joga
Miért fontos a jó közös képviselet, ha társasházban lakunk? Ki lehet közös képviselő, mik pontosan a feladatai és miben számíthatunk a segítségére lakóként? A közös képviselő röviden nem más, mint a társasház szervezeti képviselője. A megnevezés valamelyest megtévesztő lehet, mert azt gondolhatnánk, hogy csakis egy valós személy töltheti be ezt a feladatot, azonban jogi személy vagy valamilyen cég is elláthatja ezeket a tevékenységi köröket. Éppen ezért napjainkban egyre több olyan tulajdonközösséggel lehet találkozni, amelynek ügyintézését egy Bt. vagy egy Kft.
Eszerint a közös képviselői és társasházkezelői tevékenységet a 2003-ban született Társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) szabályozza. Eszerint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság elnöke, mint a társasház törvényes képviselője ellátja a közösség ügyintézését, valamint felelős a társasház pénzügyeiért és a számviteli szabályok betartásáért. Itt fontos felhívnunk a figyelmet arra, hogy a közös képviselőség és a társasházkezelői tevékenység nem ugyanazt jelenti!
A közös képviselő megválasztása és jogosultság
A hatályos törvény szakmai végzettség megszerzését kizárólag az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység esetében teszi kötelezővé. Szakképesítést csak annak kell szereznie, aki üzletszerűen folytat társasházkezelői tevékenységet. A közös képviselő megválasztása a közgyűlés által történik. Ahogy fentebb említettük, közös képviselőnek alapvetően bármelyik tulajdonostárs vagy bármilyen, üzletszerűen társasházkezelői, illetve ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező személy, vagy cég megválasztható, ehhez pedig elegendő egyszerű többség, vagyis a jelenlévők 50%-a plusz egy szavazat.
- A közös képviseletre nem szükséges alapszabály szerinti külön szerződés, a megválasztás és elfogadó nyilatkozat létrehozza a megbízási jogviszonyt.
- A megválasztott közös képviselő(fő) feladatai közé tartozik a közgyűlések összehívása, a határozatok előkészítése és végrehajtása, valamint a napirendi pontok jogszerűségének biztosítása.
Feladatok és kötelezettségek
A közös képviselő feladatai közé tartozik:
- Előkészíti és végrehajtja a közgyűlések határozatait, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és az SZMSZ rendelkezéseinek.
- Elvégzi minden szükséges intézkedést az épület fenntartásának biztosítása érdekében, képviseli a társasházat jogi ügyekben és együttműködik a helyi jegyzővel és a hatóságokkal.
- Közli és beszedik a tulajdonostársakat terhelő közös költségeket és egyéb kötelezettségeket, szükség esetén végrehajtási lépéseket tesz.
- Vezeti a közgyűlés határozatairól és a végrehajtásukról a nyilvántartást (Közgyűlési Határozatok Könyve), megőriz egy példányt az alapító okiratról és az SZMSZ-ről, valamint az SZMSZ szerinti egyéb iratokat.
- Évenként költségvetési javaslatot és elszámolást készít, amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik, és kapcsolódóan beszedi a közös költséget.
- Tájékoztatja a lakókat a rezsicsökkentésből eredő megtakarításokról és a közös költség elemeiről, év február 15-ig írásban tájékoztatja a tagokat.
- Havonta értesíti a tulajdonostársakat a rezsicsökkentésről és a közös költség alakulásáról, szükség esetén közreműködik szolgáltatókkal és vállalkozásokkal kötött szerződésekben.
A közös képviselőnek nincs hatósági jogköre. Mivel a társasház nem jogi személy, egy peres ügyben jogképessége csak a társasház tagjainak van. Azonban a képviselő jogköre bármely iratban megfogalmazott nyilatkozat tekintetében a lakóközösség véleményét tükrözi. A képviselet a tisztség beiktatásával jön létre és azzal ér véget.
Felelősség és jogi kockázatok
A közös képviselő tevékenységében harmadik személynek okozott károkért a társasház felelős. Amennyiben a közös képviselő mulasztása miatt például tartozás behajtása nem történik meg, kártérítési felelősség a közös képviselőt terhelheti. Jogilag a közös képviselő felelőssége kiterjedhet polgári, büntető és közigazgatási felelősségre is. A jegyző törvényességi felügyeletet gyakorol a társasházak felett, és megismerheti a közös képviselet jogszerűségét, valamint a határozatok megfelelését a jogszabályokkal.
Felmentés és leváltás, valamint az azonnali intézkedés
A közgyűlés a közös képviselőt bármikor felmentheti, és dönthet az új közös képviselő megválasztásáról. Amennyiben súlyos kötelezettségmulasztás történik, a közgyűlés azonnali hatállyal felmentheti a közös képviselőt. A felmentés menete a közgyűlés összehívásával kezdődik, és a közös képviselő maga is kérheti a közgyűlés összehívását írásban. A jegyző által gondozott jogszabályi felügyelet szükség esetén lépésre készteti a közösséget a jogszabályoknak való megfelelés érdekében.
Tárgyi különbségek és gyakorlati kérdések
Mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között? A közös képviselő a tulajdonostársak által megválasztott tisztségviselő, míg a társasházkezelő üzletszerű szolgáltató a jogszabályok szerint, szakmai képzettséghez kötve végzi tevékenységét. Ha a közös képviseletet gazdasági társaság látja el, akkor az OKJ 52: Társasházkezelő és OKJ 54: Ingatlankezelő képesítések kötelezőek lehetnek. A hivatalos nyilvántartások és kötelező regisztrációk megalapozzák a közös képviselet átláthatóságát.
Elővásárlási jog és teremgarázsok
A teremgarázsok és garázsok elővásárlási jogának gyakorlásakor a közös képviselő bizonyos technikai feladatokat végezhet, mint a kifüggesztés a közös helyiségekben. A kifüggesztésről teljes bizonyító erejű magánokirattal kell rendelkezni, amely tartalmazza a ki- és visszavétel dátumát és aláírást. Ha jogi személy látja el a feladatokat, akkor cégszerű aláírás szükséges.
Összegzés
A közös képviselet jogi és szakmai feladatai túlmutatnak az adminisztráción; a feladata a közösség jogi és pénzügyi stabilitásának biztosítása, az épület megfelelő üzemeltetése, karbantartása és a lakói érdekek átlátható védelme. A jó közös képviselő kiválasztása és fenntartása létfontosságú a zavartalan mindennapi élethez a társasházban Hajdúszoboszlón is.
TL;DR rövid összegzés
A közös képviselő a közgyűlés által választott „ügyvezető”, aki a határozatok előkészítéséért, végrehajtásáért és a napi ügymenet kezeléséért felelős; jogi és pénzügyi felelőssége is van, és a jegyző felügyelete alatt áll. A képviselethez szükséges a jogi és pénzügyi alapismeret, a jó kommunikáció és a lelkes elhivatottság.
tags: #kozos #kepviselo #hajduszoboszlo