Közös képviselet határozott idejű elkötelezettségei, felelősségek és átláthatóság a társasházak működésében
Megbízhatóság, szakértelem és teljes átláthatóságI. képviselettel kapcsolatos feladatok:- Közös képviseleti jogkör ellátása bíróságok és más hatóságok előtt- A közgyűlés határozatainak, döntéseinek előkészítése, végrehajtása, valamint nyilvántartás vezetése a határozatokról és azok végrehajtásáról tulajdonosok kiértesítése- Közgyűlés összehívása igény szerinti időközönként, illetve beszámoló közgyűlés összehívása legalább évente egy alkalommal a törvények szerint május 31.-ig- Közgyűlés összehívásának kezdeményezése azokban az esetekben, amikor a társasház működésében zavarok keletkeznek, illetve amikor az indokolt üzemeltetési, vagy javítási feladatok ellátásához felhatalmazás szükséges, esetleg gazdasági veszélyben van a társasház
II. Társasház működésével kapcsolatos teendők ellátása:- A társasház működésének, üzemeltetésének biztosítása- A ház állagának, felszerelési és berendezési tárgyainak folyamatos ellenőrzése- A társasház tárgyi eszközeinek nyilvántartása (leltár), azok állagának megőrzése, karbantartása- A szükséges felújítási munkák közgyűlés elé terjesztése. Meghibásodások bejelentése esetén intézkedés a javítási feladatok elvégzésére- Pályázatírás (sikerdíjazás)- Felújítások előkészítése, vállalkozók pályáztatása során több árajánlat bekérése, közgyűléssel történő elfogadtatás, lebonyolítás- Szerződés előkészítés - Szerződéskötés, számla kifizetés- A tervezett felújítási munkálatok ellenőrzése- Üzemeltetési, karbantartási feladatok szervezése- A felújítási munkák körébe nem tartozó karbantartási, hibaelhárítási munkák megrendelése, ellenőrzése és számlák kifizetése
III. Gazdasági, Közös képviseleti, könyvelési feladatok:- a tárgyévre vonatkozó költségvetési terv elkészítése és a közgyűlés elé terjesztése- közgyűlésnek javaslattétel a közös költség összegére vonatkozóan- közös költséghez való hozzájárulás összegének beszedése- közös költség tartozás esetén a közgyűlési határozat alapján a hátralékos tulajdonostárs tulajdonára a szövetkezet javára szóló jelzálogjog-bejegyeztetés- tartozó tulajdonosokkal szemben bírósági fizetési meghagyások benyújtása, szükség esetén a végrehajtási eljárások megindítása- a tárgyévben az elfogadott költségvetés alapján gazdálkodás a társasház pénzével- a közös használatú helyiségek bérbeadási lehetőségeinek közgyűlés elé terjesztése- pályáztatásról, bérbeadásról, bérleti szerződés megkötéséről, birtokba adásáról, a bérbeadással kapcsolatos adóhatósági előírások szigorú betartása- a társasház nevére pénzintézetnél folyószámla nyitása, kezelése- a gazdasági események lekönyveltetése az egyszeres könyvvitel számviteli előírásai alapján- a tulajdonosok-tagok által befizetett közös költségek és a kiadott helyiségek bérleti díjainak elektronikus lekönyveltetése- a társasház alkalmazottaival kapcsolatban a társadalombiztosítási és adójogszabályi előírások, feladatok ellátása, esetenként egyedi megbízások megkötése.- év végén a naplófőkönyv zárása, egyszerűsített mérleg elkészíttetése bevont könyvelővel- a társasház adóbevallásának összeállíttatása, benyújtása határidőre
IV. A közös képviselet nálunk nem csupán adminisztratív feladat, hanem felelősség a társasházak biztonságáért és hosszú távú működéséért. A jó közös képviselő titka az, hogy hatékonyan és proaktívan kezeli a feladatait, amelyeket a közösség rábízott. A közös képviselőnek képesnek kell lennie arra, hogy hatékonyan kommunikáljon az ingatlantulajdonosokkal, az épület kezelőivel és a szolgáltatókkal, ez néha nem is olyan egyszerű dolog. Emellett fontos, hogy szakmai hozzáértéssel rendelkezzen a jogi és pénzügyi ügyekben, valamint a technikai kérdésekben részünkről ezt 2008 óta halmozodó tapasztalatunk segíti, de mai napig tanulunk és látunk új dolgokat. A jó közös képviselő továbbá képes a problémák előrejelzésére, megelőzésére és hatékonyan kezelésére. Ezen tulajdonságok kombinációja segíti a jó közös képviselőt abban, hogy hatékonyan kezelje a társasházat, és biztosítsa a tulajdonosok és bérlők elégedettségét.
Gyakorlati tapasztalatok és feladatok kiemelése
1. Gyakorlati tapasztalat: Képes komplex helyzeteket (pl. 2. 3. Megelőzés: Nem várja meg, amíg a probléma katasztrófává válik (pl. Gyors reagálás: Késedelem nélkül intézkedik sürgős helyzetekben (pl. Hatékony szervezés: Képes komplex projekteket (pl. 4. Minden tulajdonos érdekében dolgozik: Nem részesít előnyben egyes tulajdonosokat, nem áll be egyértelműen az egyik vagy másik "frakció" mögé.
A közös képviselők, illetve társasházkezelők mindennapjai nem könnyűek. A Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényben (továbbiakban: Tht.) meghatározott feladataikon kívül számos napi teendővel kell megbirkózniuk és az általuk kezelt társasházakban élő különféle embertípussal kell megtalálniuk a közös hangot. Mostani írásunkban a közös képviselő megválasztásával, tevékenységével és felelősségi körével foglalkozunk. A társasház szervezetében a közösség legfőbb döntéshozó szerve a közgyűlés. A közös tulajdon fenntartásával kapcsolatos feladatok elvégzése, a közgyűlési határozatok végrehajtása, a közös tulajdont érintő napi ügyek intézése a közös képviselet feladat- és jogkörébe tartozik. A közösség ügyintézése a közös képviselő, vagy az intézőbizottság útján valósul meg, melyek megválasztása a társasház közgyűlésének kizárólagos hatáskörébe tartozik.
A közös képviselő megválasztásához elegendő a jelen lévő tulajdonostársak által egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozat, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata, mely nincs alakszerűséghez kötve. Fontos, hogy a közös képviselő és a társasház közötti megbízási jogviszonyt a választás és nem szerződés hozza létre. A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése tölti ki.
Ő hívja össze a közgyűlést, és feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Elkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat. (Tht. 40.§. (1) bek.) Írásbeli szavazás esetén a tulajdonostársaknak megküldi a határozati javaslatokat, és a szavazás eredményéről őket írásban tájékoztatja.
Az SZMSZ előírása esetén nyilvántartást kell vezetnie a tulajdonostársak lakcíméről, egyes személyes adatairól, a bérlő és a haszonélvező személyéről, a külön tulajdonban álló ingatlanokban lakó személyek számáról. A közös képviselő köteles megőrizni az alapító okirat (annak módosításai) és az SZMSZ egy példányát, továbbá köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni.
Köteles mindent megtenni a társasház épülete fenntartásának biztosítása érdekében, ami kiterjed az üzemeltetésre, a karbantartásra, és a felújításra, ideértve az ebben a körben hozott közgyűlési határozatok végrehajtását is. Évenként köteles költségvetési javaslatot (Tht. 47.§.) és elszámolást (Tht. 48.§) készíteni, amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik.
A társasház működésének fenntartása érdekében közli és beszedi a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét a külön jog alapján megállapított szolgáltatások díját, valamint érvényesíti a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. A napi ügyintézés a törvényben külön nem kerül kifejtésre, azonban annak egy része a Tht. 43/A.§.-ban kifejezetten nevesítve van, miszerint a közös képviselő havonta hirdetményi úton köteles tájékoztatni a tulajdonostársakat a rezsicsökkentésből eredő, a társasházat érintő havi megtakarításokról, továbbá minden év február 15-ig szintén köteles őket írásban tájékoztatni a közös költség közműszolgáltatási elemeinek és a külön tulajdonon belül nem mérhető közműszolgáltatások díjait érintő rezsicsökkentés egyes tulajdonostársakra számított összegéről.
Tekintettel arra, hogy a törvény e körben nem változott, így ezen kötelezettsége a közös képviselőknek/társasházkezelőknek a továbbiakban is fennáll. Ugyanakkor rezsiköltségek emelkedése, valamint a korábbi KATA-adózás hatálya alatt álló szakembereket érintő adóterhek jelentős emelkedése miatt vállalkozói díjak emelkedése várható.
A társasházkezelés, mint üzletszerű gazdasági tevékenység fogalmát a Tht. 52.§. tartalmazza. A tevékenység túlmutat a napi gazdálkodás, üzemeltetés és közös képviselet körén. A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a „megbízás” teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel.
A Tht. A Társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. Sok esetben keverik a lakók és a tulajdonosok a közös képviselőt a korábbi házmesterrel. A közös képviselő a társasházközösség érdekében jár el, azonban a szomszédok egymás közötti vitájának elbírálása nem feladata.
A blogcikk szerzője dr. Közös képviselő vagy társasházkezelő? Lehet egyszerre mind a kettő? A Társasházi törvény határozza meg a közös képviseletre és a társasházkezelésre vonatkozó legfontosabb szabályokat. A közös képviselő a társasház választott tisztségviselője.
Általában megbízási szerződés alapján látja el a feladatait, nagyon ritkán munkaszerződéssel. A jogviszonya a közgyűlés általi megválasztással és a tisztség elfogadásával jön létre. A közös képviselő megválasztását követően vele közös képviseleti megbízási szerződést kell kötnie a társasháznak, mely kiterjed a közös képviselő díjazására is. A társasházkezelő nem része a társasház szervezetének, hanem a társasház megbízottja.
A közös képviselő és a társasházkezelő között fontos alapvető különbség, hogy a közös képviselet ellátását a törvény jelenleg nem köti szakmai képzettséghez, míg a társasházkezelői tevékenység végzése kizárólag üzletszerűen, szakképesítés birtokában lehetséges. Előfordulnak a gyakorlatban olyan esetek, amikor a két tevékenység egyes szempontjai, annak elhatárolása alapos megfontolást igényelnek.
A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. A közös képviselő tehát társasházkezelői szakképesítés és külön erre vonatkozó megbízási szerződés birtokában elláthatja a társasházkezelői feladatokat is. Ebben az esetben a szerződésének tartalmaznia kell a Tht Egyetemes szabályait.
Fontos, hogy a közös képviselő a társasház törvényes képviselője. A feladatai alapvetően szervezési, műszaki és gazdasági jellegűek. Feladatait laikusként is végezheti, ugyanakkor számos műszaki, technikai, gazdasági, jogi kérdéssel kell tisztában lennie. Ő feladata a szakértők bevonása (vállalkozók, megbízottak könyvelők, tanácsadók).
h) A külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kérésére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. j) Éves elszámolást készít a Tht. 48.
Üzletszerű társasház-kezelői tevékenységet be kell jelenteni a felügyeleti hatóságnak, és bejegyzés alapján kerül nyilvántartásba. A hatóság a nyilvántartást az Országos Kereskedelmi Nyilvántartásba történő bejegyzéssel teljesíti. A hatásköri bejelentés szükségessége a lakóközösség méretétől és az alkalmazottak számától függ.
Ki a közös képviselő? A közgyűlés választja meg, gyakran egyszerű szótöbbséggel. A megbízási jogviszony a közgyűlési határozat és a közös képviselő elfogadó nyilatkozata által keletkezik, de a gyakorlatban gyakran történik szerződéskötés is. A közös képviselő díjazását a közgyűlés határozza meg, és a számvizsgáló bizottság is véleményt adhat róla.
A jogszabályok értelmében a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a közös képviselő megválasztása és felmentése, illetve díjazása. A közgyűlés határozata szerint a közös képviselő és a társasház közötti viszonyt a jogszabályoknak megfelelően kell rendezni. A hatályos szabályok szerint a közös képviselet megválasztása és felmentése a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik.
tags: #kozos #kepviselo #hatarozott #ideju