Egy jelzálog több ingatlanra hogyan működik?

Az ingatlan adásvétel során gyakran találkozunk a jelzálogjog fogalmával. De mit is takar a jelzálogjog? Mikor érinthet bennünket? Mit jelent az elidegenítési tilalom, és vásárolhatunk-e ilyen ingatlant? Mit jelent a zálogjog és milyen célt szolgál?

A jelzálog jogának alapfogalmai

A zálogjog, és azon belül a jelzálog a követelés biztosításának egyik eszköze. A zálogjog, és azon belül a jelzálog a követelés biztosításának egyik eszköze. A jelzálog egy jog biztosíték, arra, hogy fizetni fogod a tartozásodat. A jelzálog bejegyzés a földhivatali ingatlan-nyilvántartásba, az érintett ingatlan tulajdoni lapjára kerül, ezáltal mindenkivel szemben érvényessé válik, és bárki számára látható. A zálogjog alapvető célja, hogy a bank vagy más hitelező a követelését biztosítsa: ha az adós nem teljesít, kielégítést kereshet a zálogtárgyból.

Hol és hogyan jelenik meg a jelzálog az ingatlanon?

A jelzálog az ingatlan teherlapján, azaz III. részében jelenik meg. Ha a jelzálog mögött nincs további biztosítékként elidegenítési és terhelési tilalom, úgy a zálogjoggal terhelt ingatlan átruházható. Ebben az esetben szükség van a zálogjogosult hozzájárulására. A tulajdoni lap III. részében látható a bejegyzés. A jelzálog bejegyzésére a bank vagy hitelező kérésére kerül sor a földhivatalnál, a közjegyzői okirat vagy az adásvételi szerződés alapján.

Elidegenítési és terhelési tilalom (ET tilalom)

Mit takar az elidegenítési és terhelési tilalom? Az ET tilalom a jelzálogjog további biztosítéka. Az ilyen jelzéssel rendelkező ingatlant nem lehet a jogosult kifejezett hozzájárulása nélkül értékesíteni. Ezt a tilalmat is a tulajdoni lap III. kockázatosság-tételként jelzi. A tilalom fennállása mellett további zálogjog bejegyzése gyakran csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehetséges.

Mit jelent a zálogjog és hogyan működik több ingatlanon?

A zálogjog egy olyan dologi biztosíték, amely biztosítja a hitelező követelését. Ha ugyanarra az ingatlanra több zálogjog is be van jegyezve, a kielégítési jogokat a zálogjogok alapításának sorrendje határozza meg. Gyakori, hogy az ingatlanba több bank is bejegyez jelzálogot, és a jogosultak sorrendje ennek megfelelően alakul.

Hogyan lehet látni, hogy jelzálog terheli-e az ingatlant?

A jelzálog bejegyzése önmagában nem feltétlenül akadályozza meg az ingatlan értékesítését, de a tilalom vagy a korábbi jelzálogkörülmények befolyásolhatják ezt. A törvényi szabályozás szerint egy ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a vehető fel hitelként alapesetben forint alapú finanszírozás esetén. A bankok belső szabályai vagy a hitelcél határozza meg a valóságos maximált összeget. A forgalmi értéket általában a bank által küldött értékbecslő állapítja meg, és gyakran a hitelbiztosítéki érték ennek 70-90%-a lehet.

A további jelzáloghitel felvétele egy ingatlanon

Az ingatlanodon több jelzálogjog lehet, és a további hitelfelvétel során fontos meghatározni, ki a zálogjogosult. Ha banki hitel terheli az inglant, akkor a további jelzáloghitelt általában az a bank adhatja, amelyiknél a meglévő kölcsönt is igénybe vetted. A törvényi limit alapján - az ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a - a terhelés mértéke bankonként és hiteltípusonként változhat. Olykor a hitel összegét a meglévő teher alapján számolják ki, és a jelzálog a fedezet alapján kerül meghatározásra. A jelzálogot több bank is jegyezheti, azonban sok bank előnyben részesíti, ha csak az ő saját jelzálogjoga szerepel a tulajdoni lapon.

Hitelképzés és feltételek

Ha jelzáloghitelt veszel fel, a hitel összegének meghatározásában a forgalmi érték és a hitelbiztosítéki érték játszanak szerepet. A hitelcél alapján beszélhetünk lakáscélú jelzáloghitelről és szabad felhasználású jelzáloghitelesről. A lakáscélú kölcsön hosszasabb futamidővel, alacsonyabb kamatokkal jár, míg a szabad felhasználású jelzáloghitel rugalmasabb, de kedvezőtlenebb feltételeket hordozhat. A hitel összegét befolyásolja a jövedelmed, az ingatlan értéke és a JTM-szabályoknak való megfelelés. A hitelfelvétel előtti felkészüléshez érdemes kölcsön-kalkulátort használni és alaposan áttanulmányozni a banki hirdetményt a költségekről és díjakról.

Értékesítés és kielégítés a jelzálog alapján

Hogyan érvényesítheti a bank a jelzálogjogot? A kielégítési jog gyakorlása lehet bírósági végrehajtás útján vagy végrehajtáson kívüli módon. A végrehajtási eljárás keretében az ingatlant általában árverésen értékesítik, és az értékesítés előtti értékbecslés alapján meghatározzák a minimális licitárat. Végrehajtáson kívüli értékesítés esetén a bank a megegyezés vagy az adós által meghatározott megoldások alapján értékesítheti az ingatlant. Fontos megjegyezni, hogy az adósság rendezése után a jelzálogjog törlése szükséges, amely földhivatali eljárás keretében történik és a bank törlési engedélyét igényli.

Gyakorlati példák a több jelzáloggal terhelt ingatlanokra

Ha egy családi ház értéke 20 millió forint és a bank maximum 70%-ot ad lakáshitelként, akkor a felvett összeg lehet 14 millió forint. Ha már 10 milliót vettek fel korábban, lehet, hogy a fedezetre 12 millió forint jelzálogot jegyeznek be, a fennálló tartozás mértékétől függően. A magasabb jelzálogjog tehát befolyásolhatja az újabb hitel összegét.
Ha másik banktól szeretnél hitelt felvenni a fennálló tartozás mellett, előfordulhat, hogy az új hitel az ingatlan értékének 70%-áig terjedhet. Ebben az esetben a bankok közötti megállapodások és a meglévő teher mértéke meghatározza az új hitel korlátait.

Gyakorlati tanácsok jelzáloggal terhelt ingatlanokkal kapcsolatban

Előzetesen tájékozódj a jelzálogjog rangsoráról a tulajdoni lap III. részében, és győződj meg róla, hogy a terhek hogyan illeszkednek egymáshoz.
Ha új hitelt szeretnél felvenni ugyanarra az ingatlanra, keresd meg az a bankot, amelyik a legkedvezőbb feltételeket kínálja, és mérlegeld a teljes költségeket (THM, törlesztőrészlet, futamidő).
Érdeklődj a hitelszolgáltatónál, hogy a meglévő teher felemelése vagy kiváltásával értelemmel jár-e az új hitel összege. Néha érdemes a meglévő hitelt kiváltani, bizonyos időközönként kedvezőbb feltételek érhetők el.
Mindig nézd meg alaposan a hitelhez kapcsolódó díjakat, a folyósítási díjat, a THM-et és a jogi feltételeket, hogy elkerüld a későbbi meglepetéseket.

Gyakorlati részletek és díjak

A jelzálogjog bejegyzésének díja 20 000 Ft ingatlanonként. A jogi és földhivatali eljárások díjait érdemes figyelembe venni a teljes költségvetésben. A használatba vételi engedély és a forgalmi érték meghatározása szintén fontos tényezők lehetnek a folyamatban. A forgalmi érték meghatározója a bank értékbecslője, és befolyásolhatja, hogy mekkora hitel érhető el a fedezetként felajánlott ingatlanon.

Jogi kifejezések rövid összegzése

Jelzálog: a követelés biztosítására szolgáló jog az ingatlanra jegyezve.
Elidegenítési és terhelési tilalom: a tulajdonosi jog korlátozása az eladás vagy további terhelés ellenőrzése mellett.
Végrehajtás: a tartozás behajtásának jogi folyamata, beleértve az árverést is.
Forgalmi érték: az ingatlan piaci ára abban a pillanatban.
Hitelbiztosítéki érték: a zálogtárgy értéke a fedezetkénti használatra.

Lakáshitelek alapjai (első lakást vásárlóknak)

Összefoglaló a gyakorlati megfontolásokhoz

A jelzálog több ingatlanra történő felvétele összetett folyamat, amelyben a forgalmi érték, a hitelbiztosítéki érték, az ET tilalom és a meglévő tartozások összhangban vannak. A legtöbb esetben a hitelcél és a jövedelem alapján kerül meghatározásra, hogy mekkora összegű jelzálogot lehet bejegyezni, és melyik bank a legkedvezőbb az adott helyzetben.

tags: #egy #jelzalog #tobb #ingatlanra