Közös képviselő határozott időre — jogi keretek, szerepek és gyakorlati útmutató

A közös képviselő a társasházi közösség szervezeti képviselője. A közösség ügyintézése a közös képviselő, vagy az intézőbizottság útján valósul meg, melyek megválasztása a társasház közgyűlésének kizárólagos hatáskörébe tartozik. A közös képviselő megválasztásához elegendő a jelen lévő tulajdonostársak által egyszerű szótöbbséggel hozott közgyűlési határozat, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata, mely nincs alakszerűséghez kötve.

Miért fontos tudni: lehet-e határozott idejű a megbízás?

A választ a jogszabályok egyértelműen adják meg: a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 28. § (1) bekezdés d) pontja szerint a közgyűlés jogosult dönteni a közös képviselő megválasztásáról és a felmentésről is; ezen szabály alapján kizárt, hogy határozott időtartamra válasszanak meg valakit. Ugyanezen § (3) bekezdése pedig így rendelkezik: (3) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti.

Fontos hangsúlyozni, hogy a képviseleti jogviszonyt nem a megbízási szerződés keletkezteti, hanem a közgyűlési határozat és annak közös képviselő általi elfogadása. A társasház és a közös képviselő közötti jogviszonyt tehát e jognyilatkozatok keletkeztetik, megbízási szerződés kötése tehát korántsem kötelező. Megjegyzendő, hogy a közös képviselő eljárása külön megbízási szerződés kötése nélkül is a megbízási szerződésre vonatkozó szabályok szerint ítélhető meg. Ugyanakkor praktikus okokból gyakran előfordul, hogy közgyűlési határozat mellett szerződéskötésre is sor kerül, erre maradéktalanul meg van a lehetőség.

Kik tölthetik be a közös képviselői tisztséget?

Közös képviselő szerepet csak államilag elismert végzettséggel lehet betölteni. Lehet természetes, illetve jogi személy is. A törvény nem követeli meg azt, hogy a közös képviselő tulajdonjoggal rendelkezzen az általa képviselt társasházban, mint ahogyan azt sem, hogy a közösség ügyintézését csak természetes személyként lehetne ellátni. Nem lehet társasházban tisztségviselő (közös képviselő vagy intézőbizottsági tag), aki büntetett előéletű, foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll, vagy a tevékenységével összefüggő, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségét nem rendezte.

A közös képviselő feladatai és hatáskörei

A közös képviselő a társasház „ügyvezetője”, aki a lakóközösség érdekeit képviseli, és többek között a következő feladatokat látja el: közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása, épület fenntartása, közös költség beszedése és kezelése, társasház-kezelői tevékenység ellátása (ha erre külön közgyűlési felhatalmazás, szerződés és hatósági bejelentkezés alapján jogosult), valamint dokumentumok megőrzése és regisztráció a földhivatalban.

Ő hívja össze a közgyűlést, és feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Elkészíti a közgyűlési határozatok tervezetét és a döntésekhez szükséges dokumentumokat. (Tht. 40.§. (1) bek.) Írásbeli szavazás esetén a tulajdonostársaknak megküldi a határozati javaslatokat, és a szavazás eredményéről őket írásban tájékoztatja. A közös képviselő köteles megőrizni az alapító okirat (annak módosításai) és az SZMSZ egy példányát, továbbá köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni.

Napi ügyintézés és tájékoztatás

A napi ügyintézés a törvényben külön nem kerül kifejtésre, azonban annak egy része a Tht. 43/A.§.-ban kifejezetten nevesítve van, miszerint a közös képviselő havonta hirdetményi úton köteles tájékoztatni a tulajdonostársakat a rezsicsökkentésből eredő, a társasházat érintő havi megtakarításokról, továbbá minden év február 15-ig szintén köteles őket írásban tájékoztatni a közös költség közműszolgáltatási elemeinek és a külön tulajdonon belül nem mérhető közműszolgáltatások díjait érintő rezsicsökkentés egyes tulajdonostársakra számított összegéről.

Milyen döntéseket hozhat csak a közgyűlés?

Kölcsönfelvétel, hitelszerződések
Alapító okirat és SZMSZ módosítása
Nagyobb felújítások, beruházások
Közös tulajdonú ingatlanrészek értékesítése, bérbeadása
Közös költség mértékének meghatározása vagy módosítása
A közös képviselő, az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztása, felmentése és díjazása (Tht. 28. §)

Számvizsgáló bizottság és gazdasági ellenőrzést segítő személy szerepe

A számvizsgáló bizottság (SZB) alapvető feladata, hogy felügyelje a közös képviselő munkáját a társasház működése során. Ennek keretében folyamatos ellenőrzést végez: a törvény kifejezetten kimondja, hogy az SZB bármikor megvizsgálhatja a közös képviselő ügyintézését, továbbá havonta köteles ellenőrizni a társasház pénzügyeit (pl. számlákat, könyvelést). Az SZB átnézi a közgyűlés elé terjesztett javaslatokat, többek között az éves elszámolást és a következő évi költségvetést, továbbá javaslatot tehet a közös képviselő díjazására.

Ha a társasház éves pénzforgalma meghaladja a 20 millió forintot, vagy az önálló albetétek száma eléri az 50-et, a számvizsgáló bizottságnak kötelező gazdasági ellenőrzést segítő személyt bevonni. A gazdasági ellenőrzést segítő személy fő teendője a számviteli szabályok szerint vezetett könyvelés alapján készített éves elszámolás, valamint a következő évi költségvetési javaslat áttekintése.

Mi tehetnek a tulajdonostársak, ha a közös képviselő nem végzi a munkáját?

Ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat, a tulajdonostársak az alábbi módokon tehetnek panaszt vagy léphetnek fel:

Közgyűlés összehívása: Ha a tulajdonostársak legalább 10%-a írásban kezdeményezi, a közös képviselő köteles 30 napon belül összehívni a közgyűlést.
Számvizsgáló bizottság beavatkozása: Ha a közös képviselő a kötelezettségének nem tesz eleget, akkor az SZB maga összehívhatja a közgyűlést.
Közös képviselő leváltása: A közgyűlés visszahívhatja a közös képviselőt és új képviselőt választhat.
Kártérítési per vagy büntetőfeljelentés: Ha kár keletkezett, polgári peres úton kártérítési igény érvényesíthető, súlyosabb esetekben büntetőeljárás is kezdeményezhető.

Jegyzői törvényességi felügyelet

A jegyző hivatalból, vagy bejelentésre ellenőrzi, hogy a társasház alapító okirata és SZMSZ-e megfelel-e a jogszabályoknak; a társasház közgyűlési határozatai és működése megfelelnek-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak, illetve az SZMSZ-nek; továbbá, hogy a társasház tényleges működése megfelel-e a közgyűlés által hozott határozatoknak. Ha a jegyző jogszabálysértést tapasztal, felszólítja a társasházat a törvényes állapot helyreállítására. Ha ez 60 napon belül nem történik meg, akkor a jegyző a határidő lejártát követő 30 napon belül bírósághoz fordulhat.

Gyakori gyakorlati helyzetek és tippek közös képviselő váltásakor

A közös képviselő váltásnál az alábbi buktatókkal lehet találkozni: nincs, aki fizesse a költségeket; a tulajdonosi kezdeményezők elbizonytalanodhatnak; a leváltás utáni átadás nem valósul meg. A kezdeményező félnek bizony szembe kell néznie azzal a lehetőséggel, hogy a közös képviselő a leváltási folyamatot nehezíteni fogja, tehát a szükséges dokumentumok előállítása a kezdeményező fél számláját terheli; ha a kezdeményezés nem jár sikerrel, akkor a kezdeményező futhat a pénze után.

Hogyan lehet közös képviselőt váltani? Általában két okból kerül sor közös képviselő váltásra. Az egyik ok, hogy a regnáló közös képviselő felmondja a szerződést a házzal, a másik pedig az, amikor a társasház tulajdonosai mentik fel a közös képviselőt a tisztségéből. Természetesen előfordulhatnak extrém élethelyzetek is (például haláleset), de a gyakorlatban az elégedetlenség a legfőbb kiváltó ok. Ha a jelenlegi közös képviselő nem ajánlott maga helyett konkrét utódot, akkor a tulajdonosoknak kell azt megkeresni, érdemes beszerezni több árajánlatot is, és a meghívóhoz csatolni a beérkezett árajánlatokat.

A kérelmet célszerű ajánlott tértivevényes levélként elküldeni - így nyoma marad, hogy a képviselő mikor vette át. Innentől kezdve 30 napja van a közgyűlés összehívására (Tht. 35. § (2)). A közgyűlésre legalább 8 nappal korábban írásban kell meghívót kiküldeni (Tht. 33. §). Tipp: érdemes már előre bekérni árajánlatokat és bemutatkozásokat potenciális új közös képviselőktől. És ami nagyon fontos: az új képviselő megválasztásáról szóló jegyzőkönyvet a tisztségviselők nyilvántartása miatt erősen javasolt ügyvédi ellenjegyzéssel ellátni (Tht. 55.).

Jogviták, szerződések és díjazás: mire érdemes figyelni?

Sokszor előfordul, hogy a megválasztás jogszerűsége vitatott, vagy a megbízási szerződés olyan rendelkezést tartalmaz, amely ellentétes a törvénnyel. A közös képviselőt nem lehet határozott idejű szerződéssel alkalmazni, mivel a közgyűlés jogosult megválasztani és felmenteni is. Addig, amíg Önt nem menti fel a közgyűlés, addig Önnek jár a közös képviselői díj. A közös képviselő a társasház életében egy nélkülözhetetlen szerep; a közös képviselő kulcsszereplő: ő kezeli a pénzügyeket, szervezi a karbantartásokat, képviseli a házat, és tájékoztat a fontos ügyekről. Ha ezek közül bármelyik tartósan hiányzik, az már önmagában elég ok arra, hogy új képviseletben gondolkodjunk.

A közös képviselő felelőssége

A közös képviselő nemcsak szervezési és adminisztratív feladatokat lát el, hanem jogi felelősséggel is tartozik a társasház működtetéséért. Polgári jogi felelősség esetén a lakóközösség kártérítési pert indíthat, ha gondatlan vagy szakszerűtlen intézkedése kárt okozott. Büntetőjogi következmények is felmerülhetnek sikkasztás, csalás vagy hűtlen kezelés gyanúja esetén. Közigazgatási szankciókra is sor kerülhet: ha a közös képviselő nem tesz eleget a jegyző törvényességi felhívásának, súlyos - akár többmilliós - bírságot is kaphat. Végül, még ha jogi felelősség nem is áll fenn, a közgyűlés bizalmi alapon bármikor visszahívhatja a közös képviselőt, ha tevékenysége nem megfelelő vagy bizalmi válság alakul ki.

Szerepválasztás: egyéni vállalkozó, lakó képviselő vagy cég?

Ha a társasházban lakó tulajdonos a közös képviselő, abban az esetben a szakmai felkészültség és a naprakészség nem olyan magas szintű, mint abban az esetben, ha valaki rendelkezik OKJ-s bizonyítvánnyal. Előnye az alacsony díjazás és általában a tulajdonostárs lelkiismeretes volta. Ha egyéni vállalkozó látja el a közös képviselő feladatait, abban az esetben a szakmai felkészültség és a naprakészség megfelelő, hiszen neki rendelkeznie kell OKJ-s szakképesítéssel, másrészt hatósági engedéllyel. Amennyiben lelkiismeretes és jó a problémamegoldó képessége, akkor érdemes ilyen személyt választani. Ha a közös képviseletet Kft., Bt. vagy Rt. végzi, akkor előfordulhat, hogy több társasházat kezelnek egyszerre; ebben az esetben érdemes megvizsgálni, hogy az adott cég és az ott dolgozók rendelkeznek-e a szükséges szakképesítéssel.

Gyakorlati tanácsok az átadás-átvételhez

A megválasztástól számított 30 napon belül a régi közös képviselőnek át kell adnia a társasház nála lévő iratanyagát az új képviselőnek. Fontos, hogy a dokumentumokat nem tarthatná vissza a társasházkezelő; ilyen esetben a bírósághoz és a rendőrséghez is lehet fordulni. A közgyűlési meghívóhoz célszerű mellékelni a gazdasági ellenőrzést segítő személy (ha van) jelentését, mert ennek hiánya a közgyűlési döntések érvénytelenségéhez vezethet az adott napirendi pontokban.

Mit tegyünk, ha a társasház SZMSZ-e vagy alapító okirata időszakos megbízást ír elő?

Gyakran előfordul, hogy az alapító okiratban vagy SZMSZ-ben rögzítettek eltérnek a törvényi rendelkezéstől (például háromévente történő megújítás). Ilyen esetekben a közgyűlés kizárólagos hatáskörét és a törvény rendelkezéseit kell figyelembe venni, mert a közgyűlés jogosult a megválasztásról és felmentésről dönteni, így a határozott időtartam alkalmazása jogilag kifogásolható lehet. Ha jogvitára kerül sor, a kérdés bírói úton tisztázható.

Összegzés

A közös képviselő kinevezése, felelőssége és leváltása szigorú jogi keretek között zajlik, amelynek alapja a társasházi törvény. A közös képviselő megbízatása nem köthető határozott időre a jogszabályok értelmében, mert a közgyűlés bármikor felmentheti őt. A gyakorlatban ugyanakkor szerződéskötésre gyakran sor kerül, ezért érdemes jogi szakértővel ellenőriztetni a szerződéseket és a közgyűlési jegyzőkönyveket, valamint betartani az átadás-átvétel és a nyilvántartások vezetésének szabályait. A tulajdonostársaknak ismerniük kell jogaikat és lehetőségeiket, hiszen ezek biztosítják a társasház jogszerű és átlátható működését.

tags: #kozos #kepviselo #hatarozott #idore