Közös képviselő helyettes van ilyen?
A közös képviselő felelőssége és jogköre kulcsfontosságú a társasházak zavartalan működésében. A közös képviselő a társasház jogi képviselője, ő felel a közösség ügyintézéséért, a társasház pénzügyeiért és a számviteli szabályok betartásáért. Az intézőbizottság elnökének jogköre megegyezik a közös képviselő jogkörével, és rajta kívül még minimum 2 tulajdonosnak kell lennie ebben a testületben.
Ki lehet közös képviselő?
- A közös képviselő alapvetően bármelyik tulajdonostárs, vagy üzletszerűen társasház- vagy ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező cég lehet.
- A közös képviselő megválasztásához egyszerű többségre van szükség: a jelenlévők 51%-a kell, hogy egyetértsen a személyén.
- Nem választható meg olyan, akit büntetett előélet alapján kizáró foglalkozástól tiltanak el, vagy akinek jogerősen megállapított fizetési kötelezettsége van.
- Az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenységet folytató személynek rendelkeznie kell szakképesítéssel és nyilvántartásba vételi kötelezettséggel.
Közös képviselet lehet jogi vagy természetes személy
A közös képviselő lehet természetes személy vagy jogi személy (például Bt., Kft.). A törvény nem kötelezi arra, hogy a közös képviselő tulajdonjoggal rendelkezzen az általa képviselt társasházban. Napjainkban egyre több olyan közösség van, amelynél a közös képviseletet jogi személy látja el.
Szakképesítés és kötelezettségek
A 2023-as törvénymódosítás szerint csak az folytathat üzletszerűen társasház- vagy ingatlankezelést, aki rendelkezik a jogszabályban meghatározott szakképesítéssel. A közös képviselő egyes feladatokat elláthat, vagyis társasházkezelői tevékenységet is végezhet, ha ehhez a közgyűlés határozatot hoz és a megbízási szerződésben rögzítik a feladatköröket és a díjazást.
A közös képviselő felelőssége kiterjed a harmadik személyeknek okozott károkért is, és a közösség kötelezettségeivel szemben elszámolási felelősséggel tartozik. A bíróság a kártérítés megfizetését a közös képviseleti jogviszony alapján ítélheti meg, és a közösség helytállási kötelezettsége is felmerülhet.
Közös képviselő feladatai és jogai
A közös képviselő a társasház ügyeinek intézéséért felel, és elsődleges feladata az adott évre vonatkozó közgyűlési határozatok végrehajtása. A képviseleti jog a közösség nevében történő jognyilatkozatokra terjed ki, és a közösség érdekében végzett tevékenységért tartozik felelősséggel.
A közös képviseletet ellátó személy vagy cég a társasházkezelői feladatokat is vállalhatja, amennyiben a közgyűlés erről határoz, és a szerződésben rögzítik a feladatkört és díjazást. E kötelezettségek teljesítéséhez szükséges a hatósági engedély és a szakképesítés, amelyet a törvény előír.
Az ideális közös képviselő jellemzői
- Megbízható szakmai felkészültség és naprakész ismeret a víz, gáz, kémény, fűtés és villany előírásaiban.
- Átlátható és hatékony kommunikáció a tulajdonosokkal és a közösséggel.
- Tudatos költség- és büdzsékezelés a társasház pénzének védelme érdekében.
- Előny, ha van OKJ-s bizonyítvány és adott esetben hatósági engedély, de a 2023-as törvény ezt a képességet részletezi a tevékenységtől függően.
Az ideális képviselő kiválasztásánál fontos megfogalmazni a közösség elvárásait, és a pályázók előszűrését ésszerűen, 2-3 jelöltre korlátozva végezni. Ha a pályázó korábbi teljesítése és beszámolója nem tükrözi a bejelentett terveket, érdemes óvatosnak lenni. A közgyűlés összehívásának és az átadás-átvétel megtervezésének fontos része a zökkenőmentes váltás biztosítása.
Magyarországon közel négysz millions ember él társasházakban, és a 2023-as törvénymódosítás jelentős hatással van a társasházak életére. A közös képviselő kiválasztásának és megbízásának részleteit a Thtv. és a vonatkozó jogszabályok határozzák meg.
Gyakorlati lépések a közös képviselő kiválasztásához
- Fogalmazzák meg a közösség elvárásait az elektronikus kommunikáció és a szolgáltatások vonatkozásában.
- Szűrjék a jelöltek számát 2-3 potenciális jelöltre.
- Értékeljék a jelölt szakmai felkészültségét és a vállalható költségvetést.
- Rögzítsék a kötelezést, hogy a közös képviselő szerződésben vállalja a szükséges szakképesítés megszerzését és költségeinek viselését, ha ezt a közgyűlés meghatározza.
- Szervezzenek lakógyűlést, ahol a tulajdonosok megbeszélhetik a problémákat és összeállítják az új képviselő felé támasztott elvárásokat.
- Az átadás-átvétel során tartsák fenn a folyamatos kommunikációt, és tegyenek meg minden tőlük telhetőt a zökkenőmentes váltás érdekében.
A közös képviselet azt jelenti, hogy a közösség írásban és szóban egyaránt felhatalmazza a képviselőt, és a képviseleti jog a törvényben meghatározott hatáskörökre korlátozódik. Ha a képviselet megsértése vagy károkozás történik, a közgyűlés dönti el a kártérítés vagy perindítás menetét, és a közösség tevékenysége ebben érintett.
Tűzvédelem és egyéb rendeletek
A 30/1996. (XII. 6.) BM rendelet szerint a három vagy több építményszintes társasházak esetében a közös képviselő köteles írásban kidolgozni Tűzvédelmi Házirendet és ezt megismertetni a lakókkal. A rendelet azonban nem világít rá minden részletre a tűzvédelmi szakképzettség hiányában történő teljesítésre, ezért a gyakorlatban a együttműködés a kulcs.
A képviseleti jog kiterjed minden olyan jognyilatkozatra és cselekményre, amelyek a képviselet céljának eléréséhez szükségesek. A meghatalmazott túllépése albokás vagy ál-képviselői helyzetet eredményezhet.
tags: #kozos #kepviselo #helyettes #van #ilyen