Közös képviselő kötelezettségei ház állagmegóvása és közös költségek kezelése
Hazánkban rengetegen élnek társasházban, ám sokan nincsenek tisztában azzal, hogyan is működik egy társasház jogilag: mit lehet tenni, ha a szomszéd rendszeresen nem fizet közös költséget vagy milyen jogorvoslati lehetőségünk van akkor, ha a társasházi közgyűlésen számunkra kedvezőtlen határozatot hoznak. Társasház akkor jön létre, ha egy ingatlanon belül bizonyos épületrészek a tulajdonosok külön tulajdonában vannak, az ingatlan más részei pedig közös tulajdont képeznek. Az alapító okirat rögzíti, hogy mi tartozik közös tulajdonba, mi tartozik külön tulajdonba és hogy a tulajdonosokat mekkora tulajdoni hányad illeti meg a közös tulajdonból.
A közgyűlés a társasház legfőbb döntéshozó szerve, és a közös képviselő vagy az intézőbizottság feladata a közgyűlési határozatok végrehajtása, a közös költség beszedése és a napi ügymenet intézése. A közös képviselő feladatai közé tartozik a közgyűlés összehívása, a határozatok előkészítése és végrehajtása, az épület fenntartása, a költségek közterheinek kezelése, valamint a szükséges dokumentumok vezetése. A közös képviseletet a közgyűlés egyszerű többségével megválasztott közös képviselő látja el, és a megbízási jogviszonyt a választás hozza létre.
A közös képviselő feladatai és felelőssége
- A közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása, az épület fenntartása, üzemeltetése, karbantartása és felújítása, a közösség érdekében hozott döntések végrehajtása.
- A napi ügymenet intézése, a közös költség beszedése és kezelése, a szolgáltatók kapcsolattartása.
- Éves költségvetési javaslat és elszámolás készítése; ezek a közgyűlés kizárólagos hatáskörében vannak.
- Közli a rezsicsökkentésből eredő megtakarításokat és a közös költség díjait érintő információkat a tulajdonostársak számára.
- Nyilvántartásokat vezet az alapító okirat, SZMSZ, határozatok és a lakcímek tekintetében, továbbá megőriz minden releváns dokumentumot.
- Az egyes közös tulajdonban álló ingatlan részek bejáratát, valamint a közös tulajdont érintő eseményeket érintő ellenőrzéseket és engedélyezéseket kezdeményezhet, mindig az arányos bírálat és a jogszabályok betartása keretében.
A közgyűlés hatáskörei és a tagok jogai
- A közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik például az alapító okirat, SZMSZ módosítása, nagyobb felújítások és beruházások, a közös tulajdonú ingatlanrészek értékesítése vagy bérbeadása, a közös költség mértékének meghatározása vagy módosítása.
- A közgyűlés összehívása kötelező lehet bizonyos tulajdoni hányadokkal rendelkező tulajdonosok kérésére, és minden tulajdonost érinteni kell írásban meghívni.
- A közgyűlés részt vehet és szavazhat minden tulajdonostársat érintő kérdésben; határozatképes, ha a jelenlévők többsége a tulajdoni hányadokkal rendelkezik.
- A közgyűlésen hozott határozatok jogkövetkezményeinek érvényesítéséről a közös képviselő gondoskodik, és a jegyző felügyelete alatt is áll a társasház törvényessége.
A közös képviselő és a kamerarendszer
Abban a társasházban, ahol 25 lakásnál több van, a közösség számvizsgáló bizottságot választ a gazdálkodás ellenőrzésére. A közösség megfigyelésére szolgáló kamerarendszer csak a közgyűlésen meghozott, legalább kétharmados szavazással elérhető engedéllyel létesíthető, és a közös tulajdon megfigyelésére korlátozódik; a külön tulajdonban lévő bejáratokra nem terjedhet ki. A megfigyelt területen tartózkodókat tájékoztatni kell a felügyelet tényéről és jogaikról.
A közös képviselő felelőssége és a jogi felügyelet
A közös képviselő nemcsak szervezési és adminisztratív feladatokat lát el, hanem jogi felelősséggel is tartozik a társasház működtetéséért. Mulasztás esetén polgári, büntetőjogi és közigazgatási felelősség is felmerülhet: kártérítési per a gondatlan vagy szakszerűtlen intézkedéssel okozott kárért, büntetőjogi felelősség sikkasztás vagy hűtlen kezelés gyanúja esetén, és közigazgatási szankciók, például bírság a jegyző törvényességi felhívása esetén. A közösség a közgyűlés bizalmi jogkörében bármikor visszahívhatja a közös képviselőt.
A jegyző a társasházak felett törvényességi felügyeletet gyakorol: ellenőrzi, hogy az alapító okirat, SZMSZ és a közgyűlési határozatok megfelelnek-e a jogszabályoknak, és együttműködésre kötelezi a közös képviselőt/jegyzőt a szükséges dokumentumok megküldésével és a helyszíni ellenőrzések lebonyolításával. Ha jogszabálysértést talál, 60 napon belül intézkedést kér, és ha ez nem történik meg, a jegyző bírósághoz fordulhat.
Mit tehetnek a tulajdonostársak, ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat?
- Közgyűlés összehívása: a tulajdonostársak 10% írásbeli kezdeményezése esetén a közös képviselő köteles 30 napon belül összehívni a közgyűlést.
- Közös képviselő leváltása: a közgyűlés visszahívhatja a közös képviselőt és új képviselőt választhat.
- Kártérítési felelősség: mulasztás esetén a közös képviselő ellen polgári peres igényt lehet érvényesíteni, és esetenként biztosítási kárfelelősség is felmerülhet.
- Büntetőeljárás: ha bűncselekmény gyanúja felmerül, büntetőügy indítható.
Elővásárlási jog és garázsok
A teremgarázsok kapcsán a közös képviselő feladatai összetettek lehetnek: ki kell függeszteni elővásárlási jog esetén, gondoskodni a nyilvántartásokkal és a bejegyzésekkel, valamint a meghatalmazásokról és jelenlétről. A garázs tulajdonjogának átruházása azonban a közgyűlés egyszerű többségének igenlő szavazatával történik.
Közös képviselő és társasházkezelő közötti különbségek
- A közös képviselő a társasház választott tisztségviselője; általában megbízási szerződés alapján látja el feladatait, a közgyűlés választja meg. A társasházkezelő üzletszerű gazdasági tevékenység, szakképzettséghez kötött és hivatalos nyilvántartásban jegyzett szolgáltató.
- A közös képviselő vagy intézőbizottság elnöke a szükséges szakképzettséggel és a hatáskörnek megfelelő megállapodás alapján kiterjesztheti feladatait társasház-kezelői tevékenységre, ha a közgyűlés ezt jóváhagyja.
- A közös képviselő feladatai közé tartozik a közös költség behajtása és a határozatok végrehajtása, az alapító okirat és SZMSZ ellenőrzése, a jelentések elkészítése és az éves költségvetés előkészítése.
Elérhető jogi eszközök a közösség érdekében
- Földhivatali bejegyzések és jelzálogjog bejegyzésének igénylése a hátralékos tulajdonosokkal szemben, a közös képviselő hatáskörében (az SZMSZ felhatalmazása alapján).
- Fizetési meghagyásos eljárás a közös költség behajtására: gyorsabb és hatékonyabb, mint a hosszú peres eljárás.
- Jogi tanácsadás és képviselet bíróság előtt, ha közös költség tartozásokat vagy egyéb jogvitákat kell rendezni.
tags: #kozos #kepviselo #kotelezettsegei #haz #allagmegovasa