A közös képviselő meghatalmazásának általános tudnivalói
A társasházakról szóló törvény (Tht.) és a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályozza a közös képviselő feladatait és felelősségét. A közös képviselő a társasház "ügyvezetője", aki a lakóközösség érdekeit képviseli.
A meghatalmazás lényege és szabályai
A meghatalmazás egyoldalú nyilatkozat, amely képviseleti jogot hoz létre. A meghatalmazott nyilatkozatát úgy kell tekinteni, mintha azt a képviselt személy tette volna. A meghatalmazásnak tartalmaznia kell a meghatalmazó és a meghatalmazott azonosítását, valamint a képviselet tárgyát. Érvényességi ideje lehet határozott vagy határozatlan, illetve visszavonásig érvényes. Az általános meghatalmazás érvényessége legfeljebb 5 évre szólhat.
A meghatalmazás formai követelményeit a Ptk. határozza meg: olyan formájúnak kell lennie, mint az a jognyilatkozat, amit a képviselő meg fog tenni a birtokában. Ez azt jelenti, hogy például ingatlan eladására adott meghatalmazást írásba kell foglalni, teljes bizonyító erejű magánokiratban vagy közokiratban kell elkészíteni, hiszen az adásvételi szerződés is csak ilyen alakban lesz érvényes.
Általánosan nem kötelező a meghatalmazást írásba foglalni, csak akkor, ha a meghatalmazás alapján teendő jognyilatkozatra a jogszabály írásbeli alakot rendel. A szóbeli meghatalmazást a bizonyíthatóság nehézségei miatt érdemes kerülni.
A közös képviselő kiválasztása és feladatai
A közös képviselő megválasztása a közgyűlés által történik. Bármelyik tulajdonostárs vagy üzletszerű társasházkezelői, illetve ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező személy vagy cég megválasztható közös képviselőnek, ehhez elegendő az egyszerű többség.
A közös képviselő feladatai közé tartozik:
- A közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása.
- Az épület fenntartásának biztosítása.
- A közös költségek meghatározása, beszedése és kezelése.
- A társasház iratainak kezelése és nyilvántartások vezetése.
- A tulajdonostársakkal és ingatlanhasználókkal való kapcsolattartás.
- A társasház képviselete jogi ügyekben.
A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése előírhatja a természetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja.
A közgyűlés és a meghatalmazások a gyakorlatban
A társasházi közgyűlést évente legalább egyszer kötelező tartani. A közgyűlési meghívót 8 nappal a közgyűlés előtt kell megküldeni a tulajdonosoknak. Minden tulajdonostársnak joga van részt venni a közgyűlésen, vagy meghatalmazott útján képviseltetni magát.
Vita tárgyát képezi, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke gyakorolhatja-e meghatalmazotti jogait a társasházi közgyűlésen, különösen akkor, ha a napirend az ő működésének jóváhagyásáról szól. A bírósági gyakorlat szerint a közös képviselő meghatalmazottként is képviselheti a tulajdonostársat, kivéve, ha a társasház-közösség szembenálló vagy ellentétesen érdekelt félként lép fel vele szemben. Az, hogy a közgyűlés a közös képviselet tevékenységének jóváhagyásáról szavaz, még nem zárja ki a meghatalmazotti jogok gyakorlását.
A bíróságok "egységes" álláspontja szerint a közgyűlésen elfogadható meghatalmazásokkal kapcsolatban a Társasházi törvény rendelkezései az irányadók, amelyek az általános és az eseti meghatalmazásokra egyaránt vonatkoznak. Vita szokott lenni abban, hogy a meghatalmazást írásba kell-e foglalni, vagy elég a szóbeli meghatalmazás. A Tht. írásbeliséget kifejezetten csak az általános képviselőre mond ki, az eseti meghatalmazásokra a Ptk. rendelkezéseit teszi irányadóvá. A Ptk. szerint viszont szóban is meglehet hatalmazni valakit, ami érvényes meghatalmazásnak minősül, főleg, ha utóbb a képviselt személy azt elismeri.
A közös képviselő felelőssége és ellenőrzése
A közös képviselő felelős a társasház működtetéséért. Mulasztás esetén polgári, büntetőjogi és közigazgatási felelősség is felmerülhet. A számvizsgáló bizottság ellenőrző tevékenységet lát el a társasház működése, valamint a közös képviselő munkája felett.
A hatlakásosnál kisebb társasházakban a Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) rögzíti a közös költség fizetési módját. Üzletszerűen végzett társasház-kezelői tevékenységet csak szakmai képesítéssel rendelkező gazdálkodó szervezet folytathat.
A közös képviselő leváltására a közgyűlés jogosult. A felmentett közös képviselő az ügyvitel folyamatosságának biztosítása érdekében ügyvivőként láthatja el a közösség ügyeinek intézését a felmentésétől számított 90 napig, vagy az új közös képviselő megválasztásáig.
tags: #kozos #kepviselo #meghatalmazasa #lehet #altalanos