Közös képviselő minimálbére és a jövedelmi lehetőségek társasházakban
A közös képviselő feladatai a társasház működésének alapját képezik, hiszen ő a lakóközösség jogi képviseletét ellátva gondoskodik az épület fenntartásáról, a közös költségek beszedéséről és a határozatok végrehajtásáról. Ugyanakkor fontos tisztázni, hogy a közös képviselő díjazásának mértéke és formája nem állandó kötelezően előírva, ezt a közgyűlés döntése határozza meg, és gyakran a társasház költségvetésében jelenik meg.
A témába vágó kérdésről: hogyan kaphat jövedelmet a választott közös képviselő, ha nincs egyéb jövedelme?
A közös képviselők jogi státuszát a Társasházi törvény és a Polgári Törvénykönyv szabályozza. A közös képviselő részére fizetett tiszteletdíj nem önálló tevékenységből származó bevételnek minősül az Szja-tv. szerint, s mint ilyen, jövedelemként kerül figyelembevételre. A nem önálló tevékenységre tekintettel a jövedelem számításánál költségelszámolásra nincs lehetőség. A közös képviselők díjazását tehát a közgyűlés határozza meg, és a közös költség tartalmazza.
Lehet-e a közös képviselő munkaviszonyban 50 000 forintos bérért, vagy megbízási jogviszonyban ugyanezen összegért, 10 százalék költséghányaddal? Ilyen kérdésre a válasz: igen, a formátum (munkaviszony vagy megbízási jogviszony) és a bruttó összeg meghatározása a közgyűlés döntésétől függ, a szabályozás alapján nincs kizárólagos tiltás. A fontos, hogy a jövedelem adó-, járulékszabályai és a költséghányad kérdése is az adott jogviszony típusa szerint rendeződik.
Az általános gyakorlat szerint a közös képviselők díjazását úgy kell meghatározni, hogy megfeleljen a társasház költségvetésének és a jogszabályoknak, továbbá biztosítsa a közösség érdekeit és a fenntartható működést. Ezt a díjazást azonban minden esetben a közgyűlés dönti el, és az SZMSZ-ben (Szervezeti és Működési Szabályzat) rögzítik, hogy a közös képviselő feladatai ellátásáért milyen díjazás jár, illetve hogy ezt a díjat a közös költség tartalmazza.
Az SZMSZ és a hatáskörök tisztázása
A közös képviselő feladatait és felelősségét a 2003-ban megjelent Társasházi törvény határozza meg, amely szerint a közös képviselő a társasház törvényes képviselője, felelős a közösség ügyeiért és a pénzügyekért. A közös képviselet és a társasházkezelő tevékenység azonban nem ugyanaz; a szakmai végzettséget az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység esetén írja elő a jog. A közös képviselő megválasztása a közgyűlés által történik, és alapvetően bármely tulajdonostárs vagy jogi személy, cég lehet a megbízott.
A hat vagy kevesebb lakásból álló társasházakra vonatkozóan az SZMSZ előírásaitól függően lehetnek eltérések: a közös képviselő megválasztása és díjazása nem kötelező, de ajánlott, és mindenkor a közgyűlés határozata alapján történik. A jogszabály hangsúlyozza, hogy a közös képviselő feladata a közgyűlés határozatainak előkészítése és végrehajtása, a közösség ügyeinek intézése, a közös költségek beszedése és elköltése, valamint a jogszabályok betartásának ellenőrzése.
A közös képviselő jogai és kötelezettségei a mindennapokban
A közös képviselő minden szükséges intézkedést megtehet az épület fenntartásának biztosítása érdekében, és képviselnie kell a társasházat jogi ügyekben. Kapcsolatot tart fenn a települési jegyzővel és a hatóságokkal, értesíti a tulajdonostársakat a közös költségekről és a fizetési kötelezettségekről, továbbá a tartozásokat behajthatja vagy végrehajtási lépéseket tehet. A közös képviselő szerepe azonban nem kizárólagos; a jogi személy vagy cég is töltheti be ezt a tisztséget, és ebben az esetben a képviselet technikai és jogi ellenszolgáltatásait is figyelembe kell venni.
A közös képviselő tevékenységének megalapozottsága érdekében fontos a megfelelő szakmai felkészültség: az OKJ-s képesítések (például Társasházkezelő és Ingatlankezelő) előírásai akkor relevánsak, ha üzletszerűen végzik a tevékenységet. A szakképesítés hiánya nem kizárólagos feltétel, de a képzés segíti a jogszabályok betartását és a közösség érdekének védelmét. Emellett szükség van az SZMSZ, alapító okirat, jegyzőkönyvek és a nyomtatványok kezelésének szabályaira, amelyeket a közös képviselőnek nyilvántartásokkal kell alátámasztania.
Mit tehetnek a lakók, ha a közös képviselő nem hajtja végre a közgyűlési határozatokat?
Ha a közös képviselő nem hajtja végre a határozatokat, a tulajdonostársak írásban, legalább 10%-os részvétellel közgyűlést kezdeményezhetnek 30 napon belül. A közgyűlést maga a közös képviselő is összehívhatja, ha szükséges. A közgyűlés visszahívhatja a közös képviselőt, és új közös képviselőt választhat; a visszahívást követően az új képviselő kiválasztásáig a már felmentett közös képviselő ideiglenes ügyvivőként láthatja el a feladatokat. A közgyűlés azonnali hatállyal is felmentheti a közös képviselőt súlyos kötelezettségmulasztás esetén.
A jegyző felügyelete biztosítja a törvényességet: a jegyző vizsgálhatja a társasház alapító okiratát és SZMSZ-ét, a közgyűlési határozatokat és a működést. A jegyzővel való együttműködés kötelező a közös képviselő számára, és a szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátása is elvárás.
A közös képviselő és az elővásárlási jog a garázsoknál
A teremgarázsok esetében a közös képviselő feladatai között előfordulhat a támogatott közvetítés: ha a garázs eladó szeretné a vételi ajánlatot nyilvánosságra hozni, a közös képviselő vállalhatja a kifüggesztést a társasház közös helyiségében, és erről teljes bizonyító erejű magánokiratot kell készíteni. Ha jogi személy látja el a közös képviseletet, a nyilatkozatot cégszerűen, természetes személy esetén aláírással vagy két tanú jelenlétével kell hitelesíteni.
A felelősség és a jogi következmények
A közös képviselő felelőssége kiterjed a polgári jogi kártérítésre, büntetőjogi felelősségre sikkasztás vagy hűtlen kezelés gyanúja esetén, és közigazgatási szankciókra is, ha a jegyző felhívásait nem teljesíti. A közgyűlés bizalmi alapon bármikor visszahívhatja a közös képviselőt, ha tevékenysége nem megfelelő vagy bizalmi válság alakul ki. A felelősség mértéke attól függ, hogy a mulasztás milyen kárhoz vezetett, és hogy a közös képviselő mennyire teljesítette kötelességeit.
A jó közös képviselő ismertető jegyei
A jó közös képviselő nemcsak adminisztratív feladatokat lát el, hanem a társasház hosszú távú értékvédelmét is szolgálja. Képes legyen hatékonyan kommunikálni a tulajdonosokkal és a szolgáltatókkal, a jogi és pénzügyi kérdésekben jártas legyen, és proaktív legyen a problémák megelőzésében. A szakmai felkészültség segít megelőzni a hibákat, amelyek súlyos költségekkel járhatnak a közösségre nézve. A közösség érdekében végzett munka során fontos, hogy a közös képviselő ne részesítsen előnyt egyes tulajdonostársak vagy csoportok felé, és hogy minden tulajdonos érdekeit egyenlően képviselje.
Összegzés
A közös képviselő díjazásának formája és mértéke a közgyűlés döntésétől függ, és a költségvetésbe illeszkedik. A jogi keretek alapján a közös képviselő eshet munkaviszonyba vagy megbízási jogviszonyba is, 50 000 forintos bérezéssel, de a pontos megnevezés és az adózási kötelezettségek attól függenek, hogyan határozzák meg a díjazást. A közös képviselet felelőssége rendkívül sokrétű és komoly: a fenntartás, a jogi képviselet, a közgyűlési határozatok végrehajtása mind feltételei egy jól működő társasháznak. A közös képviselő kiválasztásánál és felügyeleténél mindig érdemes a szakmai felkészültségre, a megbízhatóságra és a transzparenciára törekedni.
10 tipp - Hogyan alkudd le egy ingatlan árát?
Diagramos összefoglaló
- A közös képviselő feladata: a közgyűlés határozatainak előkészítése és végrehajtása, az épület fenntartása, a közös költség kezelése.
- Díjazás: a közgyűlés dönti el; a költségvetésből finanszírozott díjazás nem jogi kötelezettség, hanem lehetőség.
- Tisztégtartás és felelősség: polgári és büntetőjogi felelősség, jegyző felügyelete.
- Elővásárlási jog és garázsok: a közös képviselő technikai támogatást nyújthat.
- Hogyan lehet leváltani a közös képviselőt: közgyűlés összehívása, visszahívás, új képviselő megválasztása.
tags: #kozos #kepviselo #minimalbere