Foldhivatal hazastars ingatlan nyilvántartási kerelem: általános szabályok és gyakorlati útmutató

Az ingatlan-nyilvántartási eljárások központi szereplője az ügyfél, aki belföldi/külföldi természetes vagy jogi személy. A kérelmek előterjesztése során az alábbi szempontok lényegesek: a jogi képviselet főszabály szerint kötelező, e-ING rendszeren keresztül csak külön jogosítvánnyal rendelkező ügyvéd kommunikálhat. Az eljárások többsége az E-ING rendszerben, elektronikus űrlapokon keresztül indítható, azonban átmeneti időszakban a papíralapú benyújtás is megengedett. Az elektronikus aláírás és hitelesítés kiemelt szerepet kap.

Az átmeneti időszak a 2025. január 15-én és az azt követően indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban az ötszázezredik végleges döntés meghozatalát követő 10. napig tart. Bár az 500 000. döntés valószínűleg már régen megszületett, az E-ING egyelőre csak a földhivatali oldalon indult el. Az ingatlan-nyilvántartási kérelem benyújtása után az ügyfelek 2025. január 15. után lehetőség nyílik arra, hogy kérelmeiket többféle formában nyújtsák be: E-ING, e-Papír, papíralapon.

Hogyan történik az érkeztetés és milyen formák léteznek?

A földhivatali kérelem érkeztetése azzal kezdődik, hogy az ügyfelek vagy az ügyvéd benyújtják a megfelelő okiratokat a földhivatalba. Az e-papír alapú beadványok esetén az adásvételi szerződést és mellékleteit az e-Papír rendszeren keresztül kell megküldeni a Földhivatalnak. A beküldés után a rendszer visszaküld egy .krx kiterjesztésű fájlt, amely tartalmazza a teljes beküldött anyagot és a hivatalos érkeztetési igazolást. Ezt a KRX csomagot kell leadni a banknak hiteligénylés esetén.

A törvény szerint jogok, tények bejegyzésére irányuló eljárás a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett valamennyi személy közös kérelme alapján folytatható le. Ugyanakkor a fekvés meghatározó szerepet játszik: a szerződés és az ingatlan-nyilvántartási kérelem tartalmaznia kell az ingatlan fekvését is, amely lehet külterület, belterület vagy zártkert. A település földrészletei fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységet alkotnak.

Beadványok és jogi képviselet

A jogi képviselet főszabály szerint kötelező. Az ügyvédi meghatalmazás az E-ING rendszerben különleges biztonságú elektronikus aláírással vagy dokumentumhitelesítéssel hitelesíthető, és a meghatalmazás visszavonható, de a szerződés érvényességét nem érinti. Az Üttv. 34. § és 39. § fogalmaz meg részletes szabályokat a jogi képviseletről és az ellenjegyzésről. A visszavonás hatályossá válik, amikor azt az ügyvéd tudomásul veszi és a földhivatal értesítésre kerül.

Az ellenjegyzés szükségességéről és tartalmáról az Üttv. 44. §-a rendelkezik: a felek nyilatkozatának hitelesítése, az azonosítás elvégzése és a felek aláírásainak elismerése. Az ellenjegyzés az önálló ügyvédi tevékenység része, és egyúttal különbséget tesz az okirat-szerkesztés és az ellenjegyzés között.

Mit jelent az ingatlan fekvése, és mi a jelentősége?

A korábbiakkal ellentétben fontos, hogy a szerződésnek és az ingatlan-nyilvántartási kérelemnek is tartalmaznia kell az ingatlan fekvését. A fekvés lehet külterület, belterület vagy zártkert. A település földrészletei fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységet alkotnak. A bejegyzés a fekvés alapján történik, és a vevő jogai, valamint az ügyvédi meghatalmazás is ehhez igazodik.

Átvezetés és adásvétel teljesedésbe menése

Az adásvétel teljesedésbe menése az időszak alatt értelmezett státusz: minden szerződéses kötelezettség teljesítése szükséges, például a vételár teljes kifizetése és birtokba adás. A meghatalmazás ezen időszakra érvényes, és az Inytv. vhr. 116. § (2) szerint a meghatalmazás hatálya ezt az időszakot fedi le. Az új innovációk között említésre kerül az Szerződés Asszisztens, amely gyorsíthatja az adásvétel adminisztratív részét.

Válságmentes meghatalmazás és ellenjegyzés

Az ellenjegyzés és a meghatalmazások viszonylatában fontos, hogy a külföldön kiállított meghatalmazások esetén az ellenjegyzés vagy a diplomáciai hitelesítés lehetőleg egy belföldi ügyvéd ellenjegyzésével történik. Az Üttv. alapján a meghatalmazás jogi képviseletre szólhat, és az ellenjegyzés után a diplomáciai hitelesítés szükségtelenné válhat.

Közvetlenül érintettek és nyomtatványok

Közvetlenül érintettnek minősül a kérelem alapján bejegyzendő vagy törlendő jog vagy tény jogosultja és kötelezettje. Osztatlan közös tulajdon esetén az adásvétel általában nem az egész ingatlanra vonatkozik, ezért az érintett tulajdonos a kérelmet érintő tulajdonrésze alapján minősül érintettnek. A nyomtatványok tekintetében 2025 után többféle formában lehet benyújtani: E-ING, e-Papír és papíralapú beadványok. A nyomtatványok kitölthetők online, és bizonyos EPAPIR űrlapok közvetlenül KAÜ felhasználók számára érhetőek el.

A beadványok benyújtásához szükséges formanyomtatványok és mellékletek közé tartozik a kérelmező adatai, ingatlan azonosítói, változás jellege, díjak és egyéb adatok. A kérelem benyújtása után a földhivatal határozatot hoz, és a bejegyzési eljárás lezárul.

Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog és meghatalmazás

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése az adásvételi eljárás részét képezi. A meghatalmazás a vevői jog bejegyzésére és a vevő tulajdonjoga bejegyzésére érvényes, és a hatály időtartama legfeljebb öt év lehet határozott vagy határozatlan időre. A pontos határidő kimutatása kulcsfontosságú az adásvételi szerződésekben.

A kérelem nyomtatványai és online elérhetőségek

A földhivatali ügyintézéshez szükséges nyomtatványok letölthetők PDF vagy DOC formátumban a Földhivatal Online felületen. Online kitölthető dokumentumok is elérhetőek, amelyek segítenek a mezőnyadatok pontos megadásában. Az EPAPIR felületen tölthető ki és küldhető be közvetlenül KAÜ felhasználók számára. A nyomtatványok közé tartozik például az Ingatlan-nyilvántartási kérelem jogok és tények változásának bejegyzéséhez, az ingatlan-nyilvántartás teljes eljárásban történő lefolytatására irányuló kérelem és az ingatlan adataiban bekövetkezett változás bejegyzésére irányuló kérelem.

Röviden a soron kívüli eljárásról

A soron kívüli eljárás lehetősége 2025. január 1-től kötelezően beépült: az eljárások 60 napos általános határidőn belül, de indokolt esetben 2 napon belül engedélyezhetik az intézkedést. A soron kívüli eljárás díja 16 000 Ft, és a teljes határidő 30 napra rövidülhet az általános szabályokhoz képest.

Infografika: Földhivatali eljárás lépései

Az ingatlan-nyilvántartási eljárások modernizációja révén az elektronikus hozzáférés és az adatok gyorsabb elérhetősége válik lehetővé. A TAKARNET hálózat kiépítése és az e-ügyintézés fejlődése kulcsfontosságú az országos adatszolgáltatásban, amelynek célja a gyors, biztonságos és átlátható ügymenet biztosítása.

Az ID1 űrlap kitöltése

Összességében a 2025-től érvényes szabályok szerint mind a vevőnek, mind az eladónak érvényes meghatalmazással kell rendelkeznie a bejegyzési eljárásokban. A jogi képviselet megerősítése és a meghatalmazás biztonságos elektronikus hitelesítése kulcsfontosságú a gördülékeny folyamatokhoz.

Gyakorlati figyelmeztetések és tippek

Érdemes előfizetni az ingatlan változásfigyelésre a Lechner Tudásközpont szolgáltatásában, amely automatikusan jelzi a tulajdoni lap változásait.
A beadványokat érdemes minél hamarabb benyújtani elektronikus formában, mivel az átmeneti időszakban a papír alapú benyújtás is megengedett, de az elektronikus megoldások gyorsabbak.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését csak akkor lehet bejegyezni, ha a felek minden érintett hozzájárul. Ha a társasházra vagy a telekre vonatkozó soron kívüli befejezés szükséges, a változási vázrajzokra is szükség lehet.

tags: #foldhivatal #hazastars #ingatlan #nyilvantartasi #kerelem