Közös képviselő választása időnként: útmutató a zavartalan váltáshoz
Talán már mindenki unalomig ismeri, hogy a tulajdoni hányadok 1/10-nek összegyűjtésével a közös képviselő leváltható. A törvényi szabályozás szerint ez így is van, de mégis nehéz lehet ennek érvényt szerezni. A közös képviselő váltásnál az alábbi buktatókkal lehet találkozni: nincs aki fizesse a költségeket, a tulajdonosi kezdeményezők elbizonytalanodhatnak, a leváltás utáni átadás nem valósul meg. A kezdeményező félnek bizony szembe kell néznie időnként azzal a lehetőséggel, hogy a közös képviselő a leváltási folyamatot nehezíteni fogja, tehát a szükséges dokumentumok előállítása a kezdeményező fél számláját terheli, ha a kezdeményezés nem jár sikerrel, akkor a kezdeményező futhat a pénze után. A társasházkezelő az átadott dokumentumokra kijelentheti, hogy nem érvényes, alaki szabályoknak nem felel meg.
Fontos tisztázni, hogy az 1/10-des összehívásnak az aláírások összegyűjtésére nincsenek alaki/formai szabályai, ha valakik összegyűjtötték és a törvényi rendelkezésnek megfelelően átadták az ok és a határozati javaslatok megjelölésével, akkor a közös képviselő már csak a törvényi szabályok figyelmen kívül hagyásával tudja csak elkerülni a közgyűlés összehívását. Talán ez a legsarkalatosabb. Bár nem minden dokumentum kell az azonnali munkavégzéshez, de a dokumentumok mégis csak a társasház tulajdonában vannak. A dokumentumokat nem tarthatná vissza a társasházkezelő, ilyen esetben a bírósághoz és a rendőrséghez is lehet fordulni.
Javaslataink: ha bármilyen szabálytalanságot vél fel fedezni a kezdeményező tulajdonos, forduljon a jegyzőhöz. A társasházi élet tele van kompromisszumokkal. Az együttélés szabályait nemcsak a lakók alakítják, hanem azok is, akik a háttérből irányítják a működést - vagyis a közös képviselet. Szerencsére a közös képviselő nem életfogytig tartó pozíció. Ha a társasházi közösség úgy látja, hogy ideje váltani, akkor ezt törvényesen, jól szervezetten és hatékonyan meg is teheti.
A közös képviselő szerepe és feladatai
A közös képviselő kulcsszereplő: ő kezeli a pénzügyeket, szervezi a karbantartásokat, képviseli a házat, és tájékoztat a fontos ügyekről. Ha ezek közül bármelyik tartósan hiányzik, az már önmagában elég ok arra, hogy új képviseletben gondolkodjunk. A közös képviseletet a Tht. mondja ki, a közösség ügyeit a jogszabályok, az alapító okirat és az SZMSZ betartásával intézi. A közös képviselő megválasztása a közgyűlés által történik; alapvetően bármely tulajdonostárs vagy üzletszerű társasházkezelői, illetve ingatlankezelői jogosultsággal rendelkező személy vagy cég lehet a jelölt.
A megválasztáshoz elegendő egyszerű többség: a jelenlévők 50%-a plusz egy szavazat. Ha a lakók nem találják megfelelőnek a közös képviselőt, közgyűlésen egyszerű többséggel felmenthetik. A közös képviselők díjazása nincs törvényileg meghatározva; ezt a közgyűlés döntése alapján a közös költség tartalmazza. A feladatok rögzítését az SZMSZ és az alapító okirat tartalmazza. A hatályos törvény szerint a közös képviselet és a társasházkezelői tevékenység nem ugyanazt jelenti.
A közös képviselő feladatai közé tartozik az előkészítés, végrehajtás és a jogszerűség biztosítása a közgyűlés határozataihoz. Gondoskodnia kell az üzemeltetésről, karbantartásról és felújításokról, kapcsolatot tart a szolgáltatókkal, közölni a közös költségeket, az elmaradásokat beszélni és szükség esetén végrehajtási lépéseket tenni. Ő képviseli a társasházat jogi ügyekben, és együttműködik a jegyzővel és a hatóságokkal. A képviselet a tisztségviselői jogkörrel jön létre és annak megszűnésével szűnik meg.
A közös képviselő felelőssége széleskörű: polgári jogi felelősség, büntetőjogi és közigazgatási szankciók is felmerülhetnek mulasztás esetén. Mulasztás esetén a közös képviselő felelőssége kérdésessé válhat, és a közgyűlés bizalmi alapon visszahívhatja. A jegyző a közgyűlést felügyeli jogszabályok betartására, és szükség esetén beavatkozik.
Közös képviselő és elővásárlási jog a garázsok esetében
A teremgarázsoknál a közös képviselő feladatai között kiemelten fontos a közgyűlés előkészítése, az elővásárlási jog esetén a kifüggesztés lebonyolítása és a nyomtatványok jogszerű előkészítése. A kifüggesztésről a közös képviseletnek teljes bizonyító erejű magánokiratot kell készítenie, amely tartalmazza a kifüggesztés és levétel napját, aláírását. Jogi személyes képviselet esetén cégszerű aláírás szükséges, természetes személy esetén elegendő az aláírás vagy két tanú jelenléte.
A közös képviselőnek továbbá kötelessége az SZMSZ és alapító okirat, a jegyzőkönyvek, iratok és nyomtatványok vezetése. Regisztrálnia kell a tisztséget a földhivatalban. A garázsok elővásárlási jogával kapcsolatos feladatok során a közös képviselő koordinálhat, de nem feltétlenül köteles minden teendőt elvégezni.
Nyilvántartások és tájékoztatás
A közös képviselő a következőket tartja nyilván: Közgyűlési Határozatok Könyve; Éves költségvetés és elszámolás; Rezsicsökkentésről szóló tájékoztatás. Ezek biztosítják a transzparenciát és a megalapozott döntéshozatalt. A közgyűlés kizárólagos döntési jogkörrel rendelkezik a kölcsönfelvételről, az alapító okirat és SZMSZ módosításáról, nagyobb felújításokról és a közös költség mértékéről, valamint a közös tulajdonú ingatlanrészek értékesítéséről vagy bérbeadásáról.
Közös képviselő és a felelősség különböző területei
A közös képviselő felelőssége kiterjed a polgári jogi kártérítésre, büntetőjogi felelősségre és közigazgatási szankciókra is. Ha a jegyző jogszabálysértést észlel, 60 napon belül intézkedést kér, különben bíróságra irányíthat. A felelősség lehet azonnali felmentés a közgyűlés által, ha súlyos kötelezettségét mulasztja el.
5 tipp a túlterhelt értekezletek kezeléséhez | The Way We Work, egy TED sorozat
Ki nem lehet tisztségviselő a társasházban?
Nem lehet tisztségviselő büntetett előéletű személy, foglalkozástól eltiltás alatt álló, vagy a tevékenységével összefüggő jogerősen megállapított fizetési kötelezettséget nem rendező személy. Üzletszerűen végzett társasház-kezeléshez kötelező szakképesítés és nyilvántartásba vétel bizonyítványokkal igazolható.
Az előzőek alapján a közös képviselő kiválasztásánál fontos a szakmai felkészültség és a megbízhatóság, hogy a társasház a mindennapokban stabilan működjön, és a tulajdonostársak érdekei érvényesüljenek.
tags: #kozos #kepviselo #vulasztasa #idonkent