A tízemeletes házak közös költségének emelkedése: tudnivalók és tippek

Az otthonteremtési támogatások élénkülése pezsdítette fel az ingatlanpiacot, és egyre több többszintes lakóépület és társasház épül. Nem csupán az új építésű ingatlanok, hanem a korábbi osztatlan közös tulajdonú lakások jelentős része is ma már társasházként működik. Azonban az ingatlanpiac fellendülése új problémákat is felszínre hozott, különösen a korábbi tulajdonosok által felhalmozott közös költség tartozások kezelése kapcsán.

Mi is az a közös költség?

A közös költség egy tág fogalom, amely magában foglalja az épület fenntartásához, karbantartásához és üzemeltetéséhez szükséges összes kiadást. Ez magában foglalja az épület közös tulajdonban lévő részeit (pl. lépcsőház, tető, homlokzat), az épületberendezéseket (pl. lift, kaputelefon), a nem lakás céljú helyiségek (pl. tároló, garázs) fenntartását, valamint a rendes gazdálkodáson túli kiadásokat is, mint például felújítások vagy korszerűsítések.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Társasházi törvény) pontosan rögzíti a közös költség fogalmát. A közösköltség olyan rendszeres kiadás, amelyet a társasház lakói közösen viselnek, és amely az épület fenntartásához, karbantartásához, valamint az egyéb közös kiadások fedezéséhez szükséges. A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összege. Hivatalosan megfogalmazva az üzemeltetéshez a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik.

A közös költséget általában minden társasházi lakás vagy közös tulajdonú ingatlan esetében kell fizetni. Alapesetben a tulajdonos köteles ezt rendezni, de bérbeadás esetén rendszerint a bérlő fizeti. Vannak persze kivételek, mikor nem kell közös költséget fizetni, esetleg részben mentesülni lehet e kötelezettség alól.

A közös költség viselésének jogszabályi hátterét elsősorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (társasházi törvény) biztosítja, mögöttes jogszabályként pedig elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény. A törvény szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. Fontos kiemelni, hogy a közgyűlés a birtoklás, a használat és a hasznosítás módját is meghatározhatja.

Mi befolyásolja a közös költség összegét?

A közös költség összege sok tényezőtől függ, és minden társasház esetében egyedi. Nincs általános, minden házra érvényes összeg. Az alábbiak befolyásolhatják a költségek mértékét:

Az épület kora és állapota: Az idősebb, rosszabb műszaki állapotú épületek karbantartása és felújítása többet igényel.
Az épület mérete és felszereltsége: Nagyobb épületek, több lakással, vagy olyanokkal, amelyekben lift, központi fűtés, vagy egyéb speciális berendezések (pl. kaputelefon, kamerarendszer) működnek, magasabb közös költséggel járnak.
Energiaárak: Az energiaárak emelkedése közvetlenül befolyásolja a fűtés, világítás és egyéb energiafelhasználással járó költségeket.
Felújítási és karbantartási igények: A tervezett vagy elvégzett felújítások, karbantartások (pl. homlokzatfelújítás, tetőjavítás, nyílászárócsere) jelentősen megemelhetik a költségeket.
Szolgáltatói díjak: A víz, csatorna, szemétszállítás, takarítás, kertgondozás, kéményseprés, biztosítás, és egyéb szolgáltatók díjai is hozzájárulnak a közös költséghez.
A társasház gazdálkodása: A közös képviselő hatékony gazdálkodása, a takarékoskodás és a felújítási alap megfelelő kezelése is szerepet játszik az összeg alakulásában.

A közös költség összegét befolyásolhatja a lakásunk mérete mellett az épület kora és energiahatékonysága, a társasház anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások egyaránt.

Miért emelkedik a közös költség?

A közös költség emelkedése számos okra vezethető vissza, amelyek közül a leggyakoribbak:

Általános áremelkedés (infláció): Az elmúlt években tapasztalható jelentős infláció szinte minden területen áremelkedést okozott, ami érinti a szolgáltatók díjait, az építőanyagok árát és a munkabéreket is.
Energiaárak elszállása: Az energiaárak drasztikus növekedése jelentős terhet ró a társasházakra, különösen a fűtési költségek tekintetében.
KATA adónem változása: A KATA adónem megszűnése vagy átalakulása is hatással van a társasházakra, mivel sok társasház-kezelő és alvállalkozó korábban ezt az adózási formát választotta.
Felújítási és karbantartási szükségletek: Az épületek állagának megóvása érdekében elkerülhetetlenek a rendszeres karbantartások és időszakos felújítások, amelyek jelentős költségekkel járhatnak.
Jogszabályi változások: Bizonyos jogszabályi változások is indokolhatnak költségemelést, például új biztonsági vagy energetikai előírások bevezetése.

A KATÁs társasházi alvállalkozók adóterheinek növekedése, a vágtató infláció és az energiaárak elszállása miatt a legtöbb hazai társasházban idén elkerülhetetlen lesz a közös költség emelés. A „mindegy mi van, de a közös költség ne emelkedjen" hozzáállású tulajdonosok ideje lejárt: muszáj belátnia és megértenie mindenkinek, hogy a jó állapotban lévő társasház a lakások értékét is növeli, vagy jobban szinten tartja, nem beszélve az általános közérzetről, amit otthonukba megérkezve éreznek a lakók.

A KAPLONYI GYÖRGY, a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségének elnöke szerint az áremelkedésnek sok összetevője van. Az egyik ilyen a kata megszüntetése, ugyanis a társasházkezelők közül sokan választották ezt az adózási formát. Ugyanakkor az üzemanyagárak vagy éppen az energiaárak emelkedése is mind beépül a közös költségbe. A szakember szerint a legnagyobb baj az, hogy már nem lehet min spórolni. Megjegyezte, a koronavírus-járvány kitörésekor már megindult a takarékoskodás, s a társasházak amúgy is a nullszaldó közelében teljesítettek és nagyjából 5-10 százalékos tartalékot tudtak képezni.

Közös költség emelkedés tízemeletes házban

A tízemeletes házak esetében a közös költség emelkedése különösen érzékeny pont lehet, hiszen a nagyobb épületekhez több lakás és magasabb üzemeltetési költségek társulnak. Ács Sándor, a kaposvári Otthon Lakásszövetkezet ügyvezető igazgatója elmondta, hogy Somogyban csaknem 30 lakásszövetkezet működik, az övéké a legnagyobb. Az 1972-ben bejegyzett közösséghez 48 épület és összesen 1071 lakás tartozik. Ezek között tíz darab 10 emeletes található továbbá kettő kilenc szintes, s az egy egyemeletesen kívül a többi négy emeletes. Az ingatlanokban jelenleg nagyjából 2500-an élnek.

Ács Sándor szerint időnként emelkednek a közös költségek, és könnyen előfordulhat, hogy egyik évről a másikra havonta akár nagyjából 2-3 ezer forinttal ugrik meg a családok kiadása. A drágulás bizonyos esetekben elkerülhetetlen, ám korántsem mindegy a költségnövekedés mértéke. Tizenegy ház lakóinak a második félévtől esedékes közös költség emelésről szóló értesítést a héten küldték ki. Ez azokat az épületeket érinti, ahol elkerülhetetlen a változás, s ami július elsejétől időszerű. Akad olyan épület, ahol négyzetméterenként 30 forinttal emelkedik a költség, ez havi szintre lebontva közel 1500 forint egy átlagos méretű lakásnál, a legnagyobb mértékű drágulás négyzetméterenként 60 forint, ami egy-egy otthonnál durván 3000 forintos emelésre jön ki. S van, ahol ennél nagyobb mértékben kellett volna emelni a közös költséget, de a szövetkezet vezetése úgy döntött, hogy a lakóközösség hosszabb idő alatt fogja elérni a szükséges befizetési szintet.

A közös költségeknél nagy a szórás, van, ahol 6-7 ezer forint havonta, máshol nagyjából 20 ezer forint. Ez több mindentől függ, így például az épület állaga is befolyásolhatja az összeget. Ahol azonban fejleszteni akarnak, azokban az épületekben - a felújítási alap miatt - szükséges megemelni a közös költséget.

Mi a teendő tartozás esetén?

A közös költség rendszeres és időben történő fizetése minden lakó közös felelőssége, amely elengedhetetlen az épület zavartalan működéséhez. A közösköltségtartozás jogi következményekkel járhat.

Kommunikáció és megelőzés

A tartozások elkerülése érdekében fontos, hogy a lakók időben jelezzék fizetési nehézségeiket a közös képviselő felé. A kommunikáció kulcsfontosságú. Ha valaki fizetési nehézségekkel küzd, érdemes egyeztetni a közös képviselővel, esetleg részletfizetési lehetőséget vagy haladékot kérni. Szociális helyzet alapján egyes társasházakban lehetőség van erre, különösen idősek vagy alacsony jövedelmű lakók esetén.

Jogi lépések

Amennyiben a fizetési kötelezettség nem teljesül, a társasház többféle jogi lépést is kezdeményezhet:

Írásbeli fizetési emlékeztető és felszólítás: A közös képviselő első lépésben írásbeli - fizetési emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küld az adósnak, amelynek a kintlévőséggel kapcsolatos összes körülményt, így nemcsak a kintlévőség összegét, de a határidő megjelölését is tartalmaznia kell. A társasházi törvény értelmében a közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni (akkor is, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta). A vélelem a postai kézbesítés második sikertelen megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon áll be, vagyis a felszólítás át nem vételével nem lehet elszabotálni a fizetést.
Fizetési meghagyásos eljárás: Ha a fizetési felszólítás sem vezet eredményre, a társasház kérheti fizetési meghagyás kibocsátását. Társasházak kintlévőségének kezelésére, fizetési meghagyásos eljárások lefolytatására gyakran kérnek fel ingatlan ügyekben jártas ügyvédi irodát. A fizetési meghagyás ellen az adós a kézbesítéstől számított 15 napon belül úgynevezett írásbeli ellentmondással élhet a fizetési meghagyást kibocsátó közjegyzőnél. Amennyiben a kötelezett a teljes összeget elismeri - és csak halasztást, vagy részletfizetést kér - , akkor ennek a kérelemnek a közjegyző helyt adhat. A fizetési meghagyásos eljárás során szintén felmerülnek költségek, melyekkel a tartozás tovább növekszik.
Jelzáloggal történő terhelés: Amennyiben az adós a fizetési meghagyás kibocsátása ellenére sem rendezi a tartozást, akkor már három havi közös költség tartozás a jelzálogjog bejegyzését is vonhatja maga után. A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot közokiratba, illetve ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A jelzálogjog bejegyzésének sajátossága, hogy mind a közgyűlési határozatot, mind pedig a közös képviselő rendelkezését ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni. Ez lényeges feltétele az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnek. Ez további költséget jelent a tulajdonostárs számára, melyet rendezni köteles.
Végrehajtási eljárás: A jogerősítési záradékkal ellátott fizetési meghagyás birtokában végrehajtási eljárás folytatható le. Lehetőség van közvetlenül önálló bírósági végrehajtóhoz fordulni. A végrehajtó letilthatja az adós jövedelmének egy részét, lefoglalhatja pénzforgalmi számláit (ún. inkasszó).

A közös költség megfizetésének kötelezettsége a tulajdonostársakat a Társasházi törvény alapján terheli. Ezt kizárni érvényesen nem lehet, a tulajdonostársi minőségből fakad, függetlenül attól, hogy ténylegesen használja-e a közös részeket, berendezéseket. A fizetési kötelezettség a tulajdonostárs tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől annak törléséig tart, utóbbi esetben pl. adásvétel során a felek ettől eltérően, a birtokbaadás időpontjától kezdődő fizetési kötelezettségben is megállapodhatnak.

infografika: közös költség tartozás kezelése

Kivételek: mikor nem kell közös költséget fizetni?

Bár a közös költség fizetése általános kötelezettség, előfordulhatnak kivételek, amikor a tulajdonos mentesülhet a fizetés alól:

Társasházi közgyűlés döntése alapján: A társasház közgyűlése dönthet úgy, hogy nem vet ki közös költséget egy adott helyiségre, ha azt semmilyen formában nem használják. Ilyen eset lehet például, ha a lakás tulajdonosa külföldre költözik, az ingatlant lezárja és semmilyen formában nem használja.
A lakás használhatatlanná vált: Ha egy ingatlan lakhatatlan állapotban van (pl. tűz, beázás miatt), és ezt műszaki szakvéleménnyel igazolják, a tulajdonos jogosan kérheti a mentességet a közös költség fizetése alól.
Jogellenes közös költség előírása esetén: Ha a közgyűlés jogsértő módon állapította meg a közös költséget (pl. nem volt határozatképes), akkor a határozat megtámadható, és ideiglenesen nem kötelező fizetni. Ezt azonban csak a bíróság döntheti el.
Peres vagy tulajdonjogi vita alatt áll az ingatlan: Ha az ingatlan tulajdonjoga miatt pereskedés van folyamatban (pl. öröklés, végrehajtás, hagyatéki vita), akkor előfordulhat, hogy ideiglenesen nem egyértelmű, kinek kell fizetnie a közös költséget.

Fontos megjegyezni, hogy ezek a kivételek szigorú feltételekhez kötöttek, és általában hivatalos igazolásokkal (pl. műszaki szakvélemény, bírósági végzés) kell alátámasztani őket.

A közös képviselő szerepe

A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése töltik ki. Döntéshozatalban való közreműködés: ő hívja össze a közgyűlést, és feladatkörébe tartozik a közgyűlési határozatok előkészítése. Gazdálkodással kapcsolatos feladatok: köteles mindent megtenni a társasház épülete fenntartásának biztosítása érdekében, ami kiterjed az üzemeltetésre, a karbantartásra, és a felújításra, ideértve az ebben a körben hozott közgyűlési határozatok végrehajtását is. Évenként köteles költségvetési javaslatot és elszámolást készíteni, amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik.

A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége: amennyiben egy tulajdonos nem fizet, a közös költség hátralék behajtása céljából előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küldenek ki számára, benne a fizetési határidővel.

Jövőbeni kilátások és fejlesztések

A magyar társasházak műszaki állapota aggasztó képet fest, a felmérések szerint a karbantartásra és felújításra fordított összegek csökkennek. Azonban számos program és támogatás segítheti a házak korszerűsítését. A Budapesti Zöld Panelprogram például 5 milliárd forintos támogatási kerettel indul, amely akár 17 milliárd forint értékű panelkorszerűsítést indíthat el a fővárosban.

Az OTP Bank is megújult formában, 50 millió forintos keretösszeggel indítja 2026-os Társasházi Pályázatát, amely a lakóközösségeket segíti a mindennapi számlavezetéstől a felújítások finanszírozásáig.

A különböző otthonteremtési támogatások, mint a CSOK Plusz hitel és a FIX 3%-os Otthon Start kölcsön, kedvezően hatnak az ingatlanpiacra, és segíthetik a lakásvásárlást, illetve a meglévő lakások korszerűsítését is.

A társasházkezelőknek azonban arra is ügyelni kell, hogy az emelést kellő indokkal és módon támasszák alá annak érdekében, hogy az mindenki számára érthető és elfogadható legyen. A lakóközösség jó állapotban lévő társasháza a lakások értékét is növeli, nem beszélve az általános közérzetről, amit otthonukba megérkezve éreznek a lakók.

tags: #kozos #koltseg #emelese #10 #emeletes #hazban