Közös költség tartozás és vízellátás megszüntetése: Amit tudni érdemes
A lakásvásárlás vagy albérletbe költözés során az egyik első kérdés a közös költség összege. De mi is a pontos jelentése, hol mennyibe kerül, mitől függ az emelkedése? Mi a teendő közös költség tartozás esetén? Ki fizeti az albérlet közös költségét? Milyen tételeket tartalmaz és hogyan történik a kiszámítása a Társasházi Törvény alapján?
Magyarok milliói élnek társasházakban, és az egyik legnagyobb konfliktusforrás gyakran éppen a közös költség. A közös költség a közös tulajdonban lévő épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások összege. Hivatalosan megfogalmazva az üzemeltetéshez a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik. Vagyis ide tartozik minden olyan tevékenység elvégzése, amiről egy önálló ingatlanban a tulajdonosnak egyedül kell gondoskodnia.
A karbantartás a közös tulajdonban lévő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges. Ilyen például a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje. A felújítás az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló, általános javítási építés-szerelési munkák végzése. Ezek megközelítőleg vagy akár teljesen visszaállíthatják az eredeti műszaki állapotot, illetőleg az eredeti használhatóságot. Az üzembiztonságot növelheti az egyes szerkezetek, berendezések kicserélése vagy az eredetitől eltérő kialakítás. Felújítás alatt értjük a teljes és részleges felújítás mellett a korszerűsítést is.
A közös költségnek létezik még egy kategóriája, amelyet rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak nevezünk. Ez az állagvédelmet meghaladó, és a fenntartás körébe nem tartozó olyan kiadásokat jelenti, amelyek a közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. Ilyen kiadások vállalása csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehetséges. Hogy egy adott költség a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak vagy a fenntartás körébe eső kiadásnak tekintendő-e, nem az összeg nagysága dönti el, hanem a fenti fogalmak alapján, annak célját szem előtt tartó elemzés és besorolás. Jelentős költségvonzattal járó karbantartás is tekinthető fenntartási munkának, és ezáltal többségi határozattal előírható költségnek, míg egy csekélyebb költség is lehet a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás.
Ahogy korábban részletesen kifejtettük, a közös költség tulajdonképpen egy társasházi, közös ingatlan folyamatos fenntartásához, üzemeltetéséhez, karbantartásához, javításához, felújításához és fejlesztéséhez szükséges. Ide tartoznak az üzemeltetési költségek, mint például a közös használatú terek takarítása, valamint a felújítási költségek, mint az épület homlokzatának és közös helyiségeinek rendszeres felújítása.
A közös költség viselésének jogszabályi háttere
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét elsősorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (társasházi törvény) biztosítja, mögöttes jogszabályként pedig elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény. A törvény szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. Fontos kiemelni, hogy a közgyűlés a birtoklás, a használat és a hasznosítás módját is meghatározhatja.
A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (röviden: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. A Ptk. 5:75. § alapján az esetleges hasznok, illetve természetesen a kötelezettségek a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk alapján illetik meg. Tehát ha valamiben, ami a közös tulajdonba tartozik kár keletkezik, vagy elromlik, akkor a társasházi jogban annak a javítását a tulajdoni hányadnak megfelelően kell anyagilag finanszírozni. Fontos, hogy amennyiben a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásra kerül sor, akkor az minden tulajdonost annyiban terhel, ahányad részben tulajdonosok.
A közös költség kiszámítása és összetevői
Annyiféle lakás- és háztípus létezik különféle adottságokkal, lakókkal, problémákkal, hogy minden egyes ház közös költség-képzési módszere egyedi. Pontos számokat nem nagyon lehet általánosságban meghatározni, mert ez függ a lakásszámtól, a műszaki állapottól, az épület korától, az építési módjától, hogy van-e lift, kert, garázs vagy egyéb felépítmény a telken.
A szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) kell meghatározni a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját. A tulajdonosok részéről a befizetés alapbizonylata a közgyűlési határozat. A közös költségről a társasház nem állít ki számlát a tulajdonosok részére, egyszerűen abból az okból kifolyólag, hogy a társasház részéről nem történik semmiféle szolgáltatásnyújtás vagy termékértékesítés.
A közös költség összegének megállapítása minden esetben egyedi alapon történik, hiszen minden társasháznak és a bennük található lakásoknak, garázsoknak, tárolóhelyiségeknek egyedi műszaki paraméterei vannak. A közös költség összegét befolyásolhatja a lakásunk mérete mellett az épület kora és energiahatékonysága, a társasház anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások egyaránt.
Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ)
A Társasházi törvény (Tht.) kötelező eleme egy társasház Szervezeti és Működési Szabályzatának (SZMSZ). Ebben írják elő és fektetik le, hogy a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására milyen szabályok vonatkoznak. Ez azt jelenti, hogy az SZMSZ-ben kell meghatározni a közös költség esetleges tulajdoni hányadtól eltérő megfizetését, a költségnemeket és a számítás módot. Ide tartoznak a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és megfizetés szabályai, a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a feladatai, a felújítási alap képzésének elhatározása esetén a hozzájárulás mértéke, valamint az alap felhasználásának szabályait.
Ahogy említettük, az SZMSZ-ben kell meghatározni a közös költség összetételének, illetve megállapításának a módját.
A közös költség fizetésének kötelezettsége
A közös költség fizetésének kötelezettsége a tulajdonostársakat a Társasházi törvény alapján terheli. Ezt kizárni érvényesen nem lehet, a tulajdonostársi minőségből fakad, függetlenül attól, hogy ténylegesen használja-e a közös részeket, berendezéseket. A fizetési kötelezettség a tulajdonostárs tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől annak törléséig tart, utóbbi esetben pl. adásvétel során a felek ettől eltérően, a birtokbaadás időpontjától kezdődő fizetési kötelezettségben is megállapodhatnak.
A korábbi tulajdonos tartozásáért az új tulajdonos nem felel, ilyet sem az alapító okirat, sem az SZMSZ, sem egyedi közgyűlési határozat nem írhat elő, ilyen hátralék behajtására a polgári jog általános szabályai szerint kerülhet sor a korábbi tulajdonostárssal szemben.
Közös költség tartozás és a vízellátás
A közművek átírása e-bejelentővel egyre egyszerűbbé válik. Az e-bejelentő segítségével lehetőségünk van az előző felhasználó szerződésének megszüntetésére és az új szerződő regisztrálására. Csak ügyfélkapu segítségével tudunk belépni a felületre. Az e-bejelentő használatához először is Ügyfélkapu, eSzemélyi, RKTA, vagy Arcképes azonosítás segítségével regisztrálnia kell.
A vízdíj tartozás, csatornadíj tartozás rendezése az átírás előtt kiemelten fontos. Vízszolgáltatás, illetve közműves szennyvízelvezetés esetén a szerződést a szolgáltató a szolgáltatást igénybe vevő tulajdonossal, esetleg bérlővel köti meg, ebből következően a fennálló tartozást is ezektől a személyektől követeli. Tehát, ha az eladónk ivóvízellátással és közműves szennyvízelvezetéssel kapcsolatos tartozást halmozott fel, az elsősorban az ő és a szolgáltató problémája, a tartozást a vevő nem köteles rendezni. A helyzetet azonban jelentősen bonyolítja, hogy a víziközmű szolgáltatást (ivóvíz és csatorna szolgáltatás) rendező törvény felhatalmazza a szolgáltatókat arra, hogy rendezetlen követelés esetén az új felhasználóval (vevő) szemben az ivóvíz-szolgáltatást egy külön berendezés beépítésével korlátozza, de az ivóvíz-szolgáltatás teljes egészében ki is kapcsolható. Ezeket a szankciókat a szolgáltatók nem kötelezően alkalmazzák, de a lehetőség mindenesetre adott. A fentiek miatt elemi érdekünk már a szerződés megkötésekor meggyőződni arról, hogy eladói vízdíj tartozás fel sem merül - vagy ha igen, a vételár egy részét kötelezően a vízdíj tartozás rendezésére fordítja. Fontos, hogy az előző tulajdonos által felhalmozott vízdíj tartozás akkor is kellemetlenséget okozhat, ha a vevő árverésen jutott hozzá az ingatlanhoz.
Közös költség tartozás rendezése
A közös költség összegét a társasház tagjainak kötelező befizetnie, különben közös költség tartozás keletkezik. A tulajdonosok gyakran nincsenek tisztában azzal, milyen következményei lehetnek a közös költség elmulasztásának. Végső esetben végrehajtási eljárás folyhat le a közös költséggel tartozó tulajdonossal szemben.
A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége: amennyiben egy tulajdonos nem fizet, a közös költség hátralék behajtása céljából előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küldenek ki számára, benne a fizetési határidővel (ami alapesetben a közlés tudomásulvételétől indul). Bizonyos esetekben csak az oldja meg a problémát, ha fizetési meghagyási felszólítás kerül kibocsátásra. Elrendelése az SZMSZ felhatalmazása, vagy egyedi közgyűlési határozat alapján történhet meg. Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet. A fizetési meghagyásos eljárás során szintén felmerülnek költségek, melyekkel a tartozás tovább növekszik. Ha a tulajdonostárs vitatja a fizetési meghagyásban foglalt követelést, akkor lehetősége van azzal szemben ellentmondással élni.
A társasházi törvény értelmében a közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni (akkor is, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta).
A jelzálogjog bejegyzéséről a társasház közgyűlése határoz - alapesetben - egyszerű többségi határozattal, és ez a határozat megismételt közgyűlésen is meghozható. Az Ingatlan-nyilvántartási törvény szerint akár jog, akár jogilag jelentős tény bejegyzésére, módosítására, adatok átvezetésére, csak okirat vagy hatósági határozat alapján kerülhet sor. A jelzálogjog bejegyzéséhez és megszűnéséhez szükséges magánokirat akkor fogadható el az ingatlan-nyilvántartás bejegyzés alapjául, ha ügyvédi ellenjegyzést tartalmaz. A Társasház törvény előírja, hogy a jelzálogjog bejegyzésével kapcsolatos határozatot a hátralékos tulajdonostárs részére a jogorvoslati lehetőség feltüntetésével kézbesíteni kell. A tulajdonostárs a kézhezvételtől számított 60 napon belül bírósághoz fordulhat. A jelzálogjog bejegyzése rendelkezés előtt nem kötelező érvényű, hogy a tulajdonostársat a tartozás megfizetésére fel kell szólítani. A társasház javára bejegyzett zálogjog az öröklakás elidegenítését és tulajdonjogának átruházását, vagy más irányú megterhelését nem akadályozza. Természetesen, ha valaki jelzáloggal terhelt ingatlant vásárol meg, akkor számolnia kell azzal, hogy a jelzálogjog biztosítási jellege alapján bármikor végrehajtást kérhetnek az ingatlanra a követelés erejéig. A jelzálogjog bejegyzése biztosítékot jelent arra, hogy a társasház a követeléséhez előbb vagy utóbb hozzájut.
Miért fontos a közüzemi tartozás kiderítése?
Gyakran felmerül kérdésként, hogy ragaszkodjunk-e már az adásvételi szerződés megkötésekor a 0-s igazolás átadásához, azaz hogy az eladó közös költség és közműtartozástól mentesen adja át az ingatlant? Ha minket kérdez, akkor a válasz egyértelműen: igen! A gyakorlat persze nem ez, általában a birtokbaadás feltételéül szokták szabni a közművekkel kapcsolatos úgynevezett 0-s igazolások bemutatását, de az alábbiakban bemutatjuk, hogy milyen bonyodalmak kerekedhetnek abból, ha tartozásokkal terhelt ingatlant vásárolunk és ezzel csak a vételár rendezését követően szembesülünk!
Határozottan állítom, hogy egyetlen eladónak sem kell megijednie a 0-s igazolás miatti hosszadalmas ügyintézéstől: a tartozásmentesség igazolható a szolgáltatók által kibocsátott speciális igazolással, vagya korábbi számlák és a befizetési igazolások (átutalási igazolások, befizetett csekkek) bemutatásával.
Közös költség tartozás rendezése új tulajdonosként
A társasházakról szóló törvény nem tiltja a tulajdonostársak olyan megállapodását (alapító okirat) vagy határozatát (SZMSZ), amely a korábbi tulajdonos által felhalmozott közös költség hátralék megfizetésére a hátralékos tulajdonos és jogutóda egyetemleges helytállását írja elő. Ez magyarul annyit tesz, hogy a vevő bizonyos esetekben kötelezhető arra, hogy az eladó közös költség tartozását megfizesse a társasház részére. Nagyon kockázatos tehát a társasházi alapító okirat és az eladó közös költség tartozásának ismerete nélkül szerződni, hiszen előfordulhat, hogy a vevőnek kell megfizetnie az eladó hátralékát.
Távhő esetén ugyancsak a szolgáltatóval közszolgáltatási szerződéses jogviszonyban álló tulajdonos, illetve a társasház köteles a számlák rendezésére. A távhőszolgáltatással kapcsolatos díjfizetési kötelezettség és más pénztartozás a társasház tulajdonostársait nem terheli egyetemlegesen. Épületrészenként külön-külön történő díjfizetés esetén a felhasználó az egyes díjfizetők, továbbá a díjfizető más díjfizetők díjtartozásának megfizetéséért nem tartozik felelősséggel. A közszolgáltatási szerződés megszegésének következménye többek között a pótdíjfizetés, csökkentett mértékű szolgáltatás, a távhőszolgáltatás felfüggesztése, illetve a közszolgáltatási szerződés felmondása (szolgáltatás teljes megszüntetése).
Földgázszolgáltatás esetén a 60 napon túli fizetési késedelmet felhalmozó szerződő fél (eladó) kötbért köteles fizetni, egyébként azt kockáztatja, hogy a szolgáltatásból az adott ingatlan kikapcsolásra kerül.
Közművek átírása online
A közművek átírását általában a felhasználó, azaz a birtokos személyének megváltozását követően 15 napon belül kell kezdeményezni. Az analóg világban a legegyszerűbb és legbiztonságosabb az volt, ha az eladó meghatalmazást adott a vevőnek a közműátírással kapcsolatos bármilyen nyilatkozat megtételére, vagy ha mindketten elmentek a közműszolgáltatókhoz, aláírtak egy bejelentő lapot és egyszerre intézték az átírást. Ez egy hosszadalmas, sok egyeztetést és utánajárást igénylő, macerás feladat volt, de 2022. óta magánszemélyek esetén már az e-bejelentő segítségével is lehetőség van a közművek átírására.
Az e-bejelentő segítségével lehetőségünk van az előző felhasználó szerződésének megszüntetésére és az új szerződő regisztrálására. Csak ügyfélkapu segítségével tudunk belépni a felületre. Az e-bejelentő használatához először is Ügyfélkapu, eSzemélyi, RKTA, vagy Arcképes azonosítás segítségével regisztrálnia kell. Amennyiben nem biztos, hogy rendelkezik ilyennel, a következő szolgáltatás segítségével nyílik lehetősége ellenőrizni, illetve igényelni.
Ha sikerült, akkor válasszuk az ún. “Felhasználóváltás ügytípust” amelyet a közüzemi szolgáltatók vonatkozásában tipikusan egy-egy ingatlanhoz, felhasználási helyhez, illetve ahhoz tartozó már kiépített közmű szolgáltatásokhoz lehet igénybe venni.
Felhasználóváltás (pl. adásvétel, öröklés vagy ajándékozás) esetén nemcsak online, de személyesen is lehetőség van ügyintézésre. Személyes ügyintézés esetén is szüksége lesz ügyfélkapu regisztrációra. Ha a személyes ügyintézés mellett dönt, javasoljuk, hogy előre foglaljon időpontot.
Az ügyintézés alapja mindig az előző tulajdonos lemondó nyilatkozata és az ún. fogyasztásmérő átadás-átvételi jegyzőkönyv, amelyet minden esetben fel kell tölteni (át kell adni). Az e-bejelentő szolgáltatás használata a természetes személyek számára díj- és illetékmentes.
Ahogy arra a MEKH is felhívja a figyelmet: a közművek átírására nemcsak tulajdonosváltás, de bérlő beköltözése esetén is lehetőség van!
A közműátírás folyamata
Új szerződőként a közmű átírás e-bejelentő segítségével röviden ezekből a lépésekből áll: E-bejelentő honlapon történő regisztráció ügyfélkapu segítségével, Felhasználóváltás ügytípus elindítása, Dokumentumok beküldése, Szolgáltatói jóváhagyás, Visszaigazolás.
A közműátírás során a feleket akár meghatalmazott is képviselheti - ez tipikusan az eladó szokott lenni, vagy a vevő olyan rokona, ismerőse, aki az adásvételnél is képviselte. Az e-bejelentő mindkét meghatalmazotti kört képes kezelni! Ha eladóként Ön képviseli az átírás során a vevőt is, akkor a "Felhasználóváltás régi szerződőként" opciót, míg ha ügyleti meghatalmazottként képviseli a vevőt, akkor "Felhasználóváltás az új szerződő meghatalmazottjaként" opciót kell választani az online felületen.
Felhasználóváltás bejelentése - a közműátírás
tags: #kozos #koltseg #tartozasra #elzarjak #a #vizet