Bérbeadás szerződés nélkül: Mire figyelj, ha nincs írásos megállapodás?
Gyakran előfordul, hogy a bérbeadók az adófizetés elkerülése miatt nem akarnak szerződést aláírni. Sok bonyodalom adódhat azonban abból, ha a lakás kiadásakor nem születik írásba foglalt megállapodás a bérlő és a bérbeadó között. Ez nem csak a bérbeadónak, de a bérlőnek is rendkívül hátrányos és költséges lehet.
A hozzánk érkező megkeresések alapján bemutatunk egy tipikusnak tekinthető helyzetet és a rá adható válaszokat: "Két hete a párommal kivettünk egy lakást. Előre kifizettük az aktuális havi bérleti díjat, plusz két havi bérleti díjnak megfelelő kauciót. Ma felhívott a bérbeadó, hogy a jövő hónaptól kétszeresére emeli a bérleti díjunkat és megfenyegetett, hogy ha nem fizetjük ki az emelt összegű bérleti díjat, akkor rendőrt hív, lecseréli a zárat és lezárja a közműveket. Szerződést sajnos nem írtunk. Mit tehetek ebben a helyzetben?"
Nincs írásbeli szerződés, de létrejött a megállapodás?
Attól még, hogy nem került írásba foglalásra a szerződés, a szerződés létrejött. Fontos viszont, hogy a törvény szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Ha nem kerül írásba foglalásra a szerződés, akkor az semmis, tehát olyan, mintha meg sem kötötték volna.
Jogszabályok:
- A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 2. § (5) bekezdése
- A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:108. §
Az alakiság megsértése miatt semmis szerződés a teljesítés elfogadásával a teljesített rész erejéig érvényessé válik. Az írásbafoglalás elmaradása ellenére tehát érvényes lesz a bérleti szerződés, ha a bérbeadó átadta a lakás birtokát és elfogadta a bérleti díjat.
Jogszabály: Ptk. 6:94. § (1) bekezdés
A bérleti szerződés - ahogy a neve is mutatja - egy szerződés. Márpedig a szerződések lényege, hogy a felek kölcsönös, és egyező akaratát jeleníti meg. Ha mégis felmerül valamilyen körülmény, ami miatt a bérbeadónak szüksége van a bérleti díj emelésére, akkor csak a bérlő kedvességére és együttműködésére számíthat, hiszen az ő aláírása is kell a bérleti díj módosításához. Főleg, ha határozott időre kötötték a szerződést, és a bérlő nem csinál semmilyen galibát.
Mi a teendő, ha nincs írásos szerződés?
Legjobb a megegyezést keresni és visszamenőleg írásba foglalni a szerződést, így az a szerződés a megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal érvényessé válik.
Jogszabály: Ptk. 6:111. §
Ha a bérbeadó nem hajlandó írásban szerződést kötni és úgy fogadja el a bérleti díjat, hogy nem adja át a bérlőnek a lakás birtokát, utóbb kiderül, hogy nem is volt jogosult kiadni a lakást, például mert nem ő a tulajdonos, rövid időn belül megemeli a bérleti díjat, akkor az felveti a csalás gyanúját, amiért feljelentés tehető.
Mi történik, ha nem tudnak megegyezni?
Ilyenkor mind a bérbeadó, mind a bérlő kérheti az “eredeti állapot helyreállítását.” A bérbeadó visszakövetelheti a lakást, tehát kérheti, hogy a lakó ürítse ki és bocsássa a bérbeadó rendelkezésére, a bérlő pedig visszakövetelheti a bérlőnek átadott összeget. Ha azonban már két hetet laktak a lakásban, akkor a bérlő a lakás használatáért és a közüzemi szolgáltatásokért fizetni köteles.
Jogszabály: Ptk. 6:115. §
A lakó visszakövetelheti a már kifizetett bérleti díjat és kauciót, amit még nem lakott le a lakásban. Először érdemes a bérbeadót írásban felszólítani. Az írásbeli felszólítást, ha megvan a bérbeadó hivatalos címe, mindig igazolható módon kell megtenni: ajánlott küldeményként postára adni vagy személyesen átvetetni vele. Ha bérbeadó eleget tesz a felszólításnak, akkor a feleknek el kell számolniuk egymással. Ha a bérbeadó nem tesz eleget a felszólításnak, a bérlő csak akkor tud bármilyen jogi lépést tenni, ha ismeri a bérbeadó hivatalos lakóhelyét, ennek hiányában a tartózkodási helyét. Ilyenkor ún. fizetési meghagyás kibocsását kérheti a bérbeadóval szemben jogalap nélküli gazdagodás címén.
Jogszabályok: Ptk. 6:579. §, a fizetési meghagyásról szóló 2009. évi L. törvény 14.§, 19. §, 20. §, 37. §, 47. §, 48. §
A lakbér emelésének kérdése
Ha végül is utóbb mégis érvényessé válik a szerződés, akkor a megemelt lakbért is ki kell fizetni? Nem. A lakbér emelése a bérleti szerződés módosítását igényli. Ha a felek a lakbér módosításában nem tudnak megegyezni, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. A bíróság jogerős határozatáig a lakásért a korábban fizetett, ennek hiányában a bérbeadó által közölt lakbért kell fizetni.
A lakbér emelését tehát a bérbeadónak kell kérnie a bíróságtól, a bérlőnek ezzel nincs teendője.
Jogszabály: Lakástörvény 6. § (2) bekezdés
Jogszerű-e a zárcserével fenyegetés?
Nem. A bérbeadó minden követelését törvényes úton kell, hogy érvényesítsen. A zár lecserélése, bejárati ajtó levétele nem az. Ha a bérbeadó lecseréli a zárat vagy eltávolítja a bejárati ajtót, akkor a bérlő birtokvédelmet kérhet ellene az illetékes önkormányzat jegyzőjénél. Ilyen esetben nem számít, hogy ki a tulajdonos, a jegyző a békés birtoklást fogja védeni. A birtokvédelmi kérelemért 3000 forint illetéket kell fizetni az önkormányzatnak.
Jogszabályok: Ptk. 5:5. §, 5:8. §, a jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló 17/2015. (II. 16.) Korm. rendelet, az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 29. §
A bérbeadók egyik kockázata, ha a bérleti jogviszony megszűnését követően a bérlő nem hagyja el az ingatlant. Ha a bérleti jogviszony megszűnése után a bérlő bérleti díjat már nem fizet, de az ingatlant jogellenes módon nem hagyja el, a bérbeadó nem tudja használni az ingatlant. Ezekben az esetekben nem jogszerű, ha a bérbeadó önkényesen lecseréli a zárat, és a bérlőt kizárja vagy ingóságait elszállíttatja. Ezért érdemes erre a szituációra, és a peres eljárás elkerülésére már a bérleti szerződés megkötésekor felkészülni.
Hogyan történhet a lakás kiürítése a gyakorlatban?
A bérbeadó a bíróságtól kérheti a lakás kiürítését jogalap nélküli birtoklás címén. A lakás kiürítése perben kérhető. A pert a lakás fekvése szerint illetékes kerületi vagy járásbíróságnál lehet megindítani. Jogi képviselet, tehát ügyvéd nem kötelező semelyik félnek. Önkéntes teljesítés (kiköltözés) hiányában más módon a lakás kiürítése nem oldható meg. Nem lehet tehát rendőrt hívni és a rendőrséget kérni a kilakoltatásra, mivel a rendőrség csak bírósági végrehajtó kérésére működik közre kilakoltatásnál. Nem lehet kérni továbbá, hogy a bíróság gyorsított eljárásban önkényes beköltözőként kezelje a lakót, mivel a lakó a felek szóbeli megállapodása alapján, tehát nem önkényesen beköltözve jutott a lakás birtokába.
Jogszabályok: Ptk. 5:9. §, a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 5. §
Mi is az a kiköltözési nyilatkozat?
Az egyik lehetőség a közjegyzői okiratba foglalt, a bérlő által tett kiköltözési nyilatkozat elkészítése. A bérlői nyilatkozat kötelezettségvállalást tartalmaz, ami szerint a bérlő a jogviszony megszűnését követően elhagyja a bérleményt, így biztosítja a bérbeadó számára a lakás birtokbavételét. A közokiratba foglalás előnye, hogy az közvetlenül végrehajtható. Ha a bérlő mégsem költözne ki, a közjegyző végrehajtási záradékkal egészíti ki a kiköltözési nyilatkozatot. A végrehajtás során hatósági, rendőrségi fellépéssel jogszerűen megvalósítható a lakás kiürítése. Nagy előny, hogy nem kell a bérlő kiköltöztetése érdekében bíróság előtt peres eljárást indítani, és akár több éven át pereskedni.
A bérleti szerződés közokiratba foglalása
Ha az egész bérleti szerződést közokiratba foglalják a felek, akár az elmulasztott bérleti díj és egyéb felmerülő kiadások behajtása is felgyorsítható. A közokiratba foglalás azonban költséggel jár: a közjegyzői díjak egy kisebb bérlemény esetén akár egy-két havi bérleti díj összegét is elérhetik. A költség kapcsán érdemes a pereskedés és az ezzel járó idő-, és pénzveszteség kockázatát összemérni, hogy a bérbeadók belássák: a közokirat elkészítése a legtöbb esetben megtérül.
Gyorsított eljárás is kérhető
A határozott idejű bérleti szerződés esetén a végrehajtási törvény lehetőséget biztosít a bérbeadó számára, hogy a határozott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti egy gyorsított, nem peres eljárásban a lakás kiürítését. Ezt az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságnál kell kérelmeznie, ahol igazolja, hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt. Ez a 60 napos határidő jogvesztő, ha eltelt, már nem lehet ezzel a kéréssel a bírósághoz fordulni. A bíróság a kérelemről olyan, nemperes eljárás során hozott végzésben dönt, amely ellen van fellebbezési lehetőség, de annak nincs halasztó hatálya, így a végrehajtó a fellebbezés nélkül kiürítheti az ingatlant.
Mire figyeljünk bérleti szerződés kötésekor?- SZENTES ÜGYVÉDI IRODA
Jó tudni, hogy kis odafigyeléssel és előrelátással könnyen elejét lehet venni számos problémának. Miért fontos az írásbeli szerződés? A bérlők és a bérbeadók között leggyakrabban az okoz később konfliktust, ha csak szóban egyeznek meg, és nem kötnek írásban bérleti szerződést, vagy a dokumentum hiányos, és nem tér ki fontos részletekre, mint például a kaució visszafizetésének feltételeire. Ezért fontos, hogy kizárólag írásban szabad szerződést kötni (nemcsak a bizonyíthatóság miatt, hanem ez a szerződés érvényességének egyik feltétele is). És a dokumentumban rögzíteni kell minden lényeges kérdést. Nemcsak az fontos például, hogy mennyi a bérleti díj, hanem az is, hogy azt az adott hónapban meddig kell megfizetnie a bérlőnek, készpénzben vagy átutalással, hozhat-e kisállatot, vagy mikor kell kiköltöznie a szerződés megszűnése után. Akkor is érdemes szerződést készíteni, ha a lakás egy rokon vagy jó barát tulajdona, a későbbi konfliktusok megelőzése mellett ugyanis az sem árt, ha a bérlő dokumentummal is igazolni tudja, hogy mit keres az ingatlanban.
tags: #nem #enged #be #a #berlo #a