Közös tulajdon kizárólagos használatáért kell-e fizetni?

A házasság felbontása egymagában nem szünteti meg egyik házastársnak sem a közös lakás használatára vonatkozó jogát. A Csjt. 31/A. §-ának (1) bekezdése, illetőleg 31/B. A jogviszony minősítésénél abból kell kiindulni, hogy a nem tulajdonos házastárs a lakás használatára a fennállott házasságra tekintettel, a bíróság döntése esetén ezen felül a Csjt. 31/B. §-ának (3) bekezdésében rögzített családvédelmi szempont alapján szerzett jogot. A használat jogcíme, terjedelme, tartalma ezért ennek megfelelően kerülhet meghatározásra. Ez pedig azt jelenti, hogy a használat személyhez kapcsolódó speciális jogosultságon alapszik. Ennek megfelelően a felek között lakásbérleti jogviszony - külön ilyen ir direction megállapodás hiányában - nem jön létre. A lakásbérlet szabályait csak annyiban lehet alkalmazni, amennyiben azt a jogviszony sajátosTermészete nem zárja ki. Így a használat személyhez kötött jellegéből következően nem kerülhet szóba a lakáscsere, a bérleti jogviszony folytatása, lemondás a lakásbérleti jogról a hozzátartozók javára stb. Ugyanakkor az önálló jogcímes használat kizárja, hogy a tulajdonos kellő indok nélkül megszüntesse a lakáshasználati jogot. A nem tulajdonos házastárs, illetve a nem tulajdonos kiskorú gyermek a lakást csak a saját, valamint az együttélő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja.

II. Fejezet: Birtoklás, használat és a díjazás kérdései

A birtoklás, a tényleges használat jogának átadása - ilyen tartalmú jogszabályi rendelkezés hiányában - nem jelenti a tulajdonjogból eredő egyéb jogosítványok megszűnését. A Ptk. 99. §-a a dologból folyó hasznok szedésére feljogosítja a tulajdonost, és ez közös tulajdon esetén a társtulajdonost is illeti arányosan. A közös tulajdonban a használat megosztott volta miatt a hasznok kiadása kizárólag a tulajdoni hányad arányában történik, a kötelezettségek és a kárveszély is ebben az arányban oszlanak meg. A távozó házastársnak ezt az igényét - a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részét felvéve - nem zárja ki. A használati díj mind esedékességében, mind összegében a távozó házastárs elköltözésének időpontjához kötődik. A használati díj Ráadásul a vagyoni egyenértékesség szempontrendszerét is szolgálja: a lakáshasználati jog ellenértéke a házastársi közös vagyon megosztásánál elszámolható.

III. Jogszabályi rendezések és változások

A Csjt. 31/A. §-a és azt követő szakaszok alapján a lakáshasználati rendezést követően a körülmények megváltozhatnak úgy, hogy az eredeti megoldás már sérti az okszerű lakáshasználat követelményeit vagy valamelyik fél lényeges jogos érdekét. A korábbi jogerős ítélet nem lehet akadálya annak, hogy a bíróság a megváltozott körülményekre figyelemmel utóbb eltérő módon szabályozza a közös, illetőleg valamelyik házastárs kizárólagos tulajdonában álló lakás használatát. A használat rendezésének alapjául szolgáló körülményekben bekövetkezett változás esetén a Legfelsőbb Bíróság PK 8. számú állásfoglalásában foglalt szempontokat szem előtt tartva mérlegelhető az újraszabályozás.

IV. Osztatlan közös tulajdon és használati megállapodások

Az osztatlan közös tulajdon értékesítése és a közös használat rendezése gyakorlati kérdés. Egyre több ingatlan kerül közös tulajdonként értékesítésre, ahol a tulajdonostársak jogai összevethetőek, de a használat és hasznok szedése részjogosítványokat érint. A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot a tulajdonostársak közötti használati megállapodás alapján lehet rendezni, amely megállapodás szóban, írásban vagy ráutaló magatartás alapján létrejöhet. Az alaptípus lehet térbeli megosztás vagy időbeli (timeshare) megosztás, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni. Az időbeli megosztás esetén meghatározott időszakban jogosult egy vagy több tulajdonostárs az ingatlan használatára, míg más időszakban másik tulajdonostárs használhatja. Bemélyedjon a részletszabályokba: a bejegyzéshez a megosztás típusát fel kell tüntetni, és az okiratot, amely a jog létrejöttét alapozza (használati szerződés, tulajdoni hányad alapján hozott határozat, társasházi alapító okirat stb.). Fontos, hogy a kizárólagos használat bejegyzésére nem csak a teljes ingatlanra lehet lehetőség, hanem a részletekben meghatározott területre vagy eszmei hányadra is.

Praktikus szempontok és gyakorlati megoldások

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog kizárólagos használata növelheti az ingatlan forgalmi értékét és megkönnyítheti a banki finanszírozást.
A bejegyzés konstitutív hatályú, tehát a jog az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre.
A bejegyzés feltétele: a megosztás térbeli vagy időbeli jellegének és az okiratnak (használati megállapodás, bírósági határozat, társasházi alapító okirat stb.) pontos meghatározása.
A kis társasházak (6 lakás alatti) esetében a szótöbbséget lehet alkalmazni a bejegyzésre vonatkozó döntésekben, ha a társasházi törvény szerint működnek.
A közös tulajdon használatának bejegyzéséhez szükséges aláírások és meghatalmazások kérdése: a bejegyzést kérő felek közös kérelme szükséges, de társasház esetén a közös képviselő is kérheti a bejegyzést az alapító okirat vagy a közgyűlési határozat alapján.
Az időbeli megosztásra vonatkozó jog bejegyzése esetén a vázrajz benyújtása szükséges lehet, különösen, ha a jog a rész konkrét területére vagy építményére vonatkozik.
Ha a közös tulajdon használatát a felek között írásban meghatározták, és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül, harmadik személyekre kiható kötelezettségek és a használat védelme hatályba lép.

Infografika: Közös tulajdon használatának bejegyzése és részei

A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése lehetővé teszi, hogy a tulajdonostársak között fennálló megállapodások dologi jogi erővel bírjanak, így a banki finanszírozás és az értékesítés is gördülékenyebbé válik. Ugyanakkor a kizárólagos használat létrejötte és felosztása részletes és körültekintő jogi egyeztetést igényel, mivel a bejegyzés szabályai és követelményei komplex módon érintik a tulajdonjogi viszonyokat és a közgyűlési döntések rendjét.

#09 Osztatlan közös tulajdon - "Közös lónak túros a háta?" 🏠🎙️

Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés konstitutív hatályú, tehát a bejegyzéstől kezdve az adott használati jog dologi jogi hatállyal bír. A bejegyzés előnyei közé tartozik a harmadik személyek felé történő bizonyíthatóság, a közhiteles nyilvántartás és a finanszírozók által elvárt jogi biztonság. A gyakorlatban a megosztási megállapodásokat így gyakran írásba foglalják, és a felek közös kérelmet nyújtanak be a bejegyzés érdekében. Ugyanakkor a jogszabályok és a bírósági gyakorlat folyamatosan formálódik, és az okszerű használat elveinek megfelelően előfordulhat, hogy a korábbi rendezéseket a körülmények változására tekintettel módosítani kell.

Összegzésképpen: a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése 2025-től jogilag teljesebb keretet ad, és a térbeli vagy időbeli megosztás bejegyzésével egyértelmű jogi viszonyt teremt a tulajdonostársak között. A gyakorlatban a megállapodások megírása és a bejegyzéshez szükséges okiratok pontos megjelölése kulcsfontosságú. A bejegyzés hatására a használati jog dologi jogi kötelezettségeket és jogokat hoz magával, ami növeli az ingatlan értékét és megkönnyíti a finanszírozást is.