Közös tulajdon megszüntetése kiadó ingatlanjogi eljárások
A legtöbb osztatlan közös tulajdon évtizedekig nem okoz problémát. A tulajdonostársak használják a saját házrészüket, lakásukat, udvarrészüket, és mindenki abban bízik, hogy a gyakorlat majd működik. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése azonban akkor válik relevussá, ha a felek válnak, vagy ha az ingatlan értékét, használati rendjét újra kell rendezni. A cikk a peren kívüli lehetőségeket mutatja be, és kitérek a peres út lehetőségeire is.
A közös tulajdon gyakorlata a hétköznapokban
Osztatlan közös tulajdonról egyszerűen akkor beszélünk, ha ugyanannak az ingatlannak több tulajdonosa van. A gyakorlatban a tulajdoni hányad lehet például 1/2 - 1/2, de ez nem jelenti azt, hogy minden tulajdonostárs kizárólag a saját részét használja. A használati rend a valóságban alakul ki: ikerháznál az egyik család a lakrészét, a másik pedig a másikat használhatja, vagy közös udvar esetén parkolási rend alakulhat ki. Ezen rend önmagában nem feltétlenül elég a későbbi értékesítéshez vagy hitelfelvételhez.
A közös tulajdon egyik legfontosabb következménye a jogi elővásárlási jog: a tulajdonostársakat illeti meg az elővásárlási jog a többi rész tulajdonjogára, különösen ha valaki harmadik félnek értékesítené a hányadát. Ez gyakran lassítja vagy nehezíti az értékesítést, ezért igen fontos a lehetőségek megismerése a peren kívüli rendezés érdekében.
Közös tulajdon megszüntetése válás esetén
A közös tulajdon megszüntetése válás esetén bármelyik (volt) házastárs kérheti, és a bíróság a Ptk. szabályai szerint dönt a megszüntetés módjáról: természetbeni megosztás, magához váltás vagy árverés. Azonban a házastársi vagyonközösség megszüntetése nem azonos a hagyományos közös tulajdon megosztásával; a családjogi viszony is rendezésre kerül. A Pfv.II.21.800/2016/10. döntés értelmében a külön jogviszonyok összetett rendezése alakul ki a házastársi közös vagyon megszüntetésekor.
Peren kívüli megoldás vs. peres út
Peren kívüli rendezés akkor reális, ha a tulajdonostársak egyetértésben akarják rendezni a helyzetet, elérhetők és aláírásra hajlandóak. Ha külföldön élő örökös vagy más akadály van, az előkészítés is nehézséget okozhat. A közös tulajdon megszüntetése a Ptk. szabályai szerint végső soron a bíróság dönt: a menü változatos, és a bíróság a körülmények alapján megfontoltan határoz.
A közös tulajdon megszüntetése a Ptk. szabályai alapján
A közös tulajdon megszüntetésének sorrendje a jogszabály szerint a következő lehet:
- természetbeni megosztás (például használati megosztási szerződés létrehozása);
- egy vagy több tulajdonostárs megvásárolja a másik részét;
- az egész ingatlant el lehet adni;
- társasház alapítása az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének eszközeként.
Ha egyik tulajdonostárs bentlakó marad, akkor a bíróság először az ingatlan elhagyására kötelezheti, kivételes esetekben pedig a részére arányos használati jogot alapíthat a többiek tulajdoni hányadára. A bíróság nem alkalmazhat olyan megszüntetési módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Emellett nem mindegy, hogy a megszüntetés időpontja alkalmatlan-e valaki számára (például súlyos anyagi nehézség esetén).
Használati megosztási szerződés
A használati megosztási megállapodásban rögzíteni érdemes, hogy melyik tulajdonostárs melyik lakrészt, házrészt vagy udvarrészt használhat. Emellett fontos a fenntartási költségek rendezése: ki fizeti a közüzemi díjakat, a kerítés, kapu vagy közös vezetékek javítását, és hogyan alakulnak a közös részekkel kapcsolatos szabályok. Ikertéglás vagy több lakrészes ingatlanoknál különösen hasznos lehet.
Az ingatlan-nyilvántartási szabályok alapján a használati rend bizonyos esetekben bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba. A megállapodásban érdemes kitérni a közös udvar, kerítés, parkolás kérdéseire is: ki állhat be az udvarra, ki használhatja a garázst, ki fizeti a kapu javítását, ki tartja rendben a közös bejárót.
Kivásárlás mint egyszerű peren kívüli megoldás
A legegyszerűbb peren kívüli megoldás gyakran az egyik tulajdonostárs kivásárlása a másik részéből. Ez akkor célszerű, ha csak egy lakóegységről van szó. A kivásárlás során fontos kérdések: mekkora a kivásárolni kívánt tulajdoni hányad, reális vételár, van-e teher a földhivatalnban (jelzálog, haszonélvezet, végrehajtási jog), milyen módon történik a fizetés, mikor kerül sor a birtokbaadásra, és milyen illetékkövetkezmény van. A kivásárlás jogilag adásvételi ügylet, és földhivatali bejegyzéshez szükséges ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, továbbá 4% illetéket kell fizetni.
Közös eladás: amikor senki nem akar kivásárolni
Ha egyik tulajdonostárs sem akar vagy tud kivásárolni, gyakori megoldás a közös értékesítés. Ebben az esetben minden tulajdonostárs a vételárat tulajdoni hányad arányában kapja. Külföldön élő tulajdonos esetén érdemes már a kezdetektől ügyvéd- és ingatlanközvetítő meghatalmazást adni, hogy gördülékenyen menjen a tranzakció.
Társasház alapítása ikerháznál, házrésznél vagy több lakrészes ingatlannál
Az osztatlan közös tulajdon azáltal alakítható társasházzá, hogy a jogi és műszaki feltételek fennállnak: legalább két önálló lakás vagy helyiség alakítható ki, és rendelkezésre áll az alapító OKIRAT és a vázrajz. A társasházzá alakítás költségesebb lehet, de a Piaci értéknövekedés akár 10%-os is lehet az értékbecslői gyakorlat szerint. Ugyanakkor a társasházzá alakítás nem elsődleges módja a közös tulajdon megszüntetésének, mert a közös részek továbbra is közös tulajdonban maradnak.
Telekalakítás: külön helyrajzi szám lehet a cél
A telekalakítás célja, hogy a közös tulajdonú telekből több önálló helyrajzi számmal bíró ingatlan jöjjön létre. Ehhez a telek mérete, beépítettsége, közművesítése és a helyi építési szabályok követelményeit figyelembe véve kell tervezni. A telekalakítás műszaki és földhivatali feltételekhez kötött, ezért gyakran szükség van földmérőre és záradékolt változási vázrajzra.
Összegzés
A közös tulajdon rendezése során mindig ellenőrizni kell a tulajdoni lapot és a terheket egyaránt. Ha jelzálogjog van, a bank hozzájárulása vagy a hitel rendezése nélkül a tulajdonosváltás elakadhat. Ha haszonélvezeti jog terheli az ingatlant, a jog által okozott használati kérdéseket külön kell rendezni. A végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy egyéb teher esetén pedig a bejegyezhetőség a földhivatal szempontjából kerül vizsgálatra. A folyamat összetett, ezért érdemes szakember segítségét kérni, hogy a békés megegyezéstől a bírósági eljárásig a megfelelő stratégia szülessen meg.
tags: #kozos #tulajdon #megszuntetese #kiado