Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése és a használati megosztási szerződés

Az osztatlan közös tulajdon fennállása egy igen gyakori tulajdonosi szerkezet, amely azt jelenti, hogy egy ingatlannak több tulajdonosa van. A tulajdonosok egyaránt jogosultak az ingatlan birtoklására és használatára. Ezeket a jogokat egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és lényeges jogi érdekeinek sérelmére. Azt, hogy az osztatlan közös tulajdonból melyik tulajdonostárs melyik ingatlanrészt használhatja, a tulajdonosok használati megosztási szerződés útján tudják rendezni. Ebben a bejegyzésben bemutatom az osztatlan közös tulajdon és a használati megosztási szerződés legfontosabb tudnivalóit.

Az osztatlan közös tulajdon jogi helyzete

Ahogyan a bevezetőben említettem, egy osztatlan közös tulajdonban álló ingatlannak tehát több (vagyis minimum két) tulajdonosa van. Őket a jogok és a kötelezettségek az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadaik arányában terhelik. A közös tulajdont érintő döntésekben szótöbbséggel határoznak. A szavazás során minden tulajdonostársat a tulajdoni hányada arányában illeti meg a szavazati jog.

Bizonyos esetkörökben a tulajdonosok egyhangú határozata szükséges. Tipikusan ilyen a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások költségeinek viselése, vagy a leggyakoribb eset, az ingatlan egészének az eladása.

Elővásárlási jog gyakorlása

Abban az esetben, ha nem minden tulajdonostárs kívánja eladni az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlant, úgy ezt a tulajdonostársat a „külső” vevővel, mint harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az eladásról döntő tulajdonos, ha a vevőtől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, azt az elfogadása előtt teljes terjedelemben köteles közölni az elővásárlásra jogosult tulajdonossal. Fontos, hogy ennek a közlésnek igazolhatónak kell lennie. Javaslom, hogy az ajánlat személyesen legyen közölve azzal, hogy a jogosult ezt írja is alá, vagy ajánlott-tértivevényes levélben kerüljön postázásra.

Ha az elővásárlásra jogosult tulajdonostárs az ajánlatot elfogadja, úgy a „külső” vevő, mint harmadik személy „kiesett”. Helyette az általa adott és a tulajdonostárs által elfogadott ajánlat szerint jön létre a szerződés. Ha az elővásárlásra jogosult az ajánlatot nem fogadja el, vagy a tulajdonostársak által biztosított (ésszerű) határidőn belül nem nyilatkozik, ebben az esetben az eredeti vevővel lehet megkötni a szerződést. Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot vagy a felhívást, az átvétel időpontját és a joggyakorlásra nyitva álló határidő lejártát megfelelő módon igazolni kell az illetékes Földhivatal felé. Ez ugyanis az osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonjog átvezetésének elengedhetetlen feltétele.

Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeit megszegve, a jogosultat megkerülve köt szerződést, az ilyen szerződés az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal szemben hatálytalan. Az ebből eredő igényeket a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legkésőbb a szerződéskötés keltétől számított 3 éven belül érvényesítheti. Az elővásárlásra jogosult ebben az esetben is köteles elfogadó nyilatkozatot tenni, emellett pedig köteles igazolni a teljesítőképességét.

A közös tulajdon megszüntetése

A Ptk. kimondja, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti. Arra az esetre, ha nem sikerül egymás között megegyezni az egyes tulajdoni hányadok átruházásáról, a tulajdonostárs az alábbi lehetőségek közül választhat:

• Az ingatlan természetbeni megosztása. Erre csak abban az esetben van lehetőség, ha a megosztást követően műszakilag és a települési szabályoknak is megfelelő, önálló ingatlanok kerülhetnének kialakításra. A peres eljárást megelőzően a tulajdonostársnak már rendelkeznie kell záradékolt változási vázrajzzal, ami a megosztás alapja lesz.
• A tulajdoni hányad megvásárlása. A tulajdonostárs kérheti azt, hogy a bíróság a másik tulajdonostárs tulajdoni hányadát megfelelő ellenérték fejében adja a tulajdonába. Ehelyett kérheti azt is, hogy az ő tulajdoni hányadát vegye meg egy másik tulajdonostárs (ebben az esetben természetesen, ha a másik tulajdonostársnak nincs meg a megfelelő teljesítőképessége, nem lehet megvásárlásra kötelezni, nyilvánvalóan ez ellen tiltakozni fog). A tulajdonjogot megszerző tulajdonostársnak bele kell egyeznie a megszerzésbe.
• Az ingatlan közös értékesítése. Ha az ingatlan más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, esetleg gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyát értékesíteni kell és a vételárat a tulajdonosok között a tulajdoni hányadaik arányában fel kell osztani. (Az elővásárlási jog a tulajdonostársakat harmadik személyekkel szemben ebben az esetben is megilleti.)
• Az ingatlan árverés útján történő értékesítése. Ha a tulajdonostársak közösen nem tudják, vagy végül valamelyik tulajdonostárs nem akarja értékesíteni az ingatlant, úgy az eladásra árverés útján is van lehetőség. Ez azonban a csökkentett induló licitár és az árverési költségek miatt jelentősen kevesebb bevétellel jár. A kényszerértékesítést ezért csak a legvégső esetre javaslom.
• Társasház alapítása. Abban az esetben, ha az ingatlan műszakilag erre alkalmas, a közös tulajdon a társasházzá alakítással is megszüntethető. Így az egyes albetétek külön tulajdonba kerülnek. A közös ingatlanrészek azonban maradnak a közös tulajdonban - ahogy az egy klasszikus társasház esetén is megvalósul.

A használati megosztási szerződés

A bevezetőben azt is említettem, hogy az osztatlan közös tulajdon esetén minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult. Abban az esetben, ha a tulajdonostársak szeretnék szabályozni, hogy kit melyik ingatlanrész kizárólagos használatára jogosítanak fel, úgy ezt az állapotot célszerű használati megosztási szerződésben rendezni.

Ha egy helyrajzi számon fekvő telek ingatlanon pl. egy ikerház vagy két külön önálló ház található, amelyek nincsenek önálló helyrajzi számon, és valamelyik házat a tulajdonosok el szeretnék adni, egyrészt szóba jön a fent említett elővásárlási jog kérdése, másrészt pedig - ha a vevő banki hitelt vagy támogatást vesz igénybe - a hitelintézetek ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalt, jogutódokra is kiterjedő használati megállapodás alapján folyósítanak. Ez fogja számukra igazolni ugyanis, hogy az osztatlan közös tulajdonból mire is vonatkozik pontosan az általuk nyújtott hitel vagy a rajtuk keresztül igényelt támogatás.

A használati megosztási szerződés írja elő továbbá a tulajdonostársak számára a közös területek fenntartásával, állagmegóvásával kapcsolatos kötelezettségeket, a költségviselés mértékét és módját, illetve azt, hogy rendelkeznek-e az egyes ingatlanrészek önálló mérőórával, ha pedig nem, hogyan történik a tulajdonostársak között a rezsi elszámolása.

Fontos tudni, hogy az osztatlan közös tulajdon esetére kötött használati megosztási szerződés földhivatali benyújtása nem kötelező. Sőt, nem is lehetséges, ugyanis a szerződés nem tartalmaz olyan bejegyzés alapjául szolgáló információt, amit a Földhivatal rá tudna vezetni az ingatlanok tulajdoni lapjaira. Abban az esetben, ha a hitelintézet ehhez ragaszkodik, ezt a kérést nyugodtan vissza lehet utasítani, a hiteligénylés iktatott példány nélkül sem lesz veszélyben.

A használati megosztási szerződés sok egyéb esetben is hasznos lehet. Például egy osztatlan közös tulajdonú ingatlanegyüttes esetén, ha az egyik tulajdonos tulajdoni hányadát végrehajtás alá vonják, akkor a szerződés igazolja, hogy az eszmei tulajdonnak fizikai valójában melyik terület- vagy ingatlanrész felel meg, így könnyebben beazonosítható a végrehajtás tárgya is.

Hatékony jogi segítség az ingatlanjog területén

Irodánk kiemelt szakterülete az ingatlanjog, így készséggel állunk rendelkezésére osztatlan közös tulajdon, használati megosztási szerződés, illetve egyéb ingatlanjogi vonatkozású ügyekben. Amikor egy egyezségi megállapodás során a közös tulajdon megszüntetésére kerül sor, és egyetlen tulajdonostárs veszi tulajdonba a teljes tulajdont, a megállapodás célja, hogy rendezzék a tulajdonviszonyokat, valamint az ezzel kapcsolatos pénzügyi és egyéb jogi kötelezettségeket. Felek azonosítása és a közös tulajdon tárgyának megjelölése mellett a megállapodás rögzíti, hogy a felek közösen egyetértenek abban, hogy a közös tulajdont megszüntetik, és a tulajdon egészét egyetlen tulajdonostárs veszi birtokba. Meghatározza, hogy melyik tulajdonostárs szerzi meg a teljes tulajdont (pl. A megállapodás fontos része a tulajdonrészüket eladó tulajdonostársak kifizetése. A fennmaradó tulajdonos vállalja, hogy kifizeti az ingatlan piaci értékének megfelelő összeget vagy egy megállapodott összeget a kilépő tulajdonostárs(ak)nak. A dokumentum részletezi, hogy a kilépő tulajdonostárs(ak) a tulajdonjogukat átruházzák a fennmaradó tulajdonosra. Rögzíti, hogy a tulajdonjog átruházása mikor és milyen feltételekkel történik meg (pl. a kifizetés megtörténte után, hivatalos szerződéskötéssel). Az egyezségi megállapodás egyik kulcsfontosságú eleme, hogy a felek kölcsönösen lemondanak minden további igényről az ingatlannal vagy a közös tulajdon megszüntetésével kapcsolatban. A megállapodás tartalmazhat titoktartási záradékot (pl. a felek kötelezik magukat arra, hogy a megállapodás részleteit nem hozzák nyilvánosságra), vagy rendelkezéseket a késedelmes teljesítés esetén alkalmazandó jogkövetkezményekről (pl. Itt két lehetőséget talál a Házassági Vagyonközösség Megszüntetése Minta számára. Házassági Vagyonközösség Megszüntetése Minta (1) Kinek:[Feleség] Kitől:[Férj] Bevezetés:Ez a dokumentum a házassági vagyonközösség megszüntetésére vonatkozik a felek közötti megállapodás alapján. 1. cikkely: A felek azonosításaFeleség neve: [Név],születési dátum: [Dátum], lakcím: [Lakcím].Férj neve: [Név],születési dátum: [Dátum], lakcím: [Lakcím]. 2. cikkely: Vagyonközösség jellemzőiA közös vagyon tartalmazza az alábbiakat: [Vagyon itemek listája, pl. ingatlanok, járművek, bankszámla állapotok], amelyeket a felek közösen használtak a házasság ideje alatt. 3. cikkely: VagyonmegosztásA közös vagyon a következőképpen kerül felosztásra: [Részletes megosztási terv, pl. ki melyik ingatlanhoz vagy tárgyhoz jut]. 4. cikkely: FelelősségekA felek vállalják, hogy a vagyonközösség megszüntetéséből adódó kötelezettségeiket teljesítik, és mentesítik egymást a jövőbeni kifogások alól. 5. cikkely: Csatolt DokumentumokA szerződéshez csatolták az alábbi dokumentumokat: [Adásvételi szerződések másolatai, ingatlanok tulajdoni lapjai, bankszámlakivonatok]. Készült [Városban], [Dátum]. Üdvözlettel,[Aláírás][Férj neve] Házassági Vagyonközösség Megszüntetése Minta (2) Kinek:[Férj] Kitől:[Feleség] Bevezetés:Ez a dokumentum tartalmazza a házassági vagyonközösség megszüntetésének feltételeit és a felek közötti megállapodást. 1. cikkely: A közös vagyon áttekintéseA házasság alatt felhalmozott közös vagyon: [Részletes lista az összes közös vagyontárgyról, pl. ingatlanok, járművek, pénzügyi eszközök]. 2. cikkely: Változás az ingatlanok tulajdonjogábanA következő ingatlanok tulajdonjogának átruházása történik: [Ingatlanok nevei és címük, akinek a nevére kerülnek át]. 3. cikkely: Tartozások rendezéseA felek egyetértenek a közös tartozások rendezésének módjában, amelyek a következőképpen alakulnak: [Tartozások részletes felsorolása és a felek általi viselésük]. 4. cikkely: NyilatkozatokA felek nyilatkoznak arról, hogy a szerződésben foglaltakat megértették, és azt a saját akaratukból, mindenféle nyomás nélkül írták alá. 5. cikkely: Csatolandó DokumentumokA következő dokumentumokat csatoljuk: [Házassági anyakönyvi kivonat, vagyonleltár, egyéb releváns iratok]. Készült [Városban], [Dátum]. Kérjük, töltse ki az alábbi űrlapot az Házassági Vagyonközösség Megszüntetése Minta létrehozásához. Minden mezőt ki kell tölteni a szerződés egyértelmű és teljes létrehozása érdekében. Példákkal vezetjük végig az egyes lépéseken. Házassági Vagyonközösség Megszüntetése 1. Feleség adatai 2. Férj adatai 3. Házasság időpontja 4. Vagyon megosztás részletei 5. Közös ingatlanok részletezése 6. Közös tartozások 7. Vagyon megosztás módja 8. A megállapodás dátuma 9. Nyilatkozatok 10. Csatolt Dokumentumok 11. Feltételek Elfogadása 12. Nyilatkozat és Aláírások Kijelentem, hogy a megadott adatok pontosak és valósak. Elfogadom a vagyonmegosztás feltételeit, és kiegészítő információt biztosítok, ha szükséges. Az osztatlan közös tulajdon szabályai a Ptk. alapjánA Ptk. értelmében az ingatlannal kapcsolatos tulajdonjog több személyt is megillethet, ilyenkor a tulajdon ún. tulajdoni hányadokra oszlik. A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára, a saját tulajdonrészét pedig eladhatja. Ez a jog annyiban korlátozott, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg.A közös tulajdonnak több fontos jogkövetkezménye is van:Az ingatlan hasznain osztozni kell.Az ingatlannal kapcsolatos kiadásokon szintén osztozni kell.Az ingatlant ért kár mindenkit terhel.A tulajdonostársak szavaznak a közös tulajdont érintő kérdésekben - méghozzá a tulajdoni hányadok arányának megfelelően. A szavazás eredménye bíróság előtt megtámadható.Ha házastársak, testvérek között áll fenn közös tulajdon, akkor az ember a fentiekre egész életében talán egyszer sem gondol (kivéve, ha a házastársak éppen válnak).Ikerházak, közös udvarok, végrehajtás útján szerzett házrészek, illetve termőföldek esetén azonban komoly problémát és sok frusztrációt tud okozni, ha a felek nem tudnak dűlőre jutni a fenti kérdésekben.Birtokvédelem és a közös tulajdonKözös tulajdon esetén minden tulajdonostárs önállóan jogosult fellépni a birtokvédelem érdekében, ha külső, harmadik személy sérti a közös birtokot. Ez azt jelenti, hogy bármelyik tulajdonostárs kérheti a jegyzőtől vagy a bíróságtól az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését anélkül, hogy ehhez a többi tulajdonostárs hozzájárulására lenne szükség. Kiemelendő, hogy a birtokvédelem nemcsak külső személyekkel, hanem a tulajdonostársak egymás közötti viszonyában is érvényesül. Amennyiben az egyik tulajdonostárs a többi tulajdonostárs jogainak és a dologhoz fűződő törvényes érdekeinek sérelmére gyakorolja a birtoklás jogát, például kizárja a többieket az ingatlan használatából, a sérelmet szenvedő tulajdonostársak birtokvédelmi eljárást kezdeményezhetnek ellene.Az osztatlan közös tulajdon számos ingatlantulajdonos számára jelent kihívástA közös tulajdon megszüntetése a Ptk. szabályai alapjánAhogy fent is írtam, a saját részével minden tulajdonostárs azt tesz, amit szeretne - a Ptk. azonban biztosít egy menekülőutat a többiek részére: ez a közös tulajdon megszüntetése iránti per!A jogszabály értelmében a megosztásról végső soron a bíróság dönt és az alábbi "menüből" lehet választani - ebben a sorrendben (lásd: 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény):A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani, azaz pl. ítélettel létre lehet hozni egy kvázi használati megosztási szerződést;Egy/több tulajdonostárs megveheti a másik részét;Az egész ingatlant el lehet adni (pl. hirdetés/árverés útján);Társasházat lehet alapítani (ez megelőzi az árverési értékesítést).Ha bentlakó tulajdonostárs veszíti el a fenti módon az ingatlan tulajdonjogát, akkor a bíróság elsősorban az ingatlan elhagyására kötelezi őt, vagy nagyon kivételes esetben a részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít (a többiek tulajdoni hányadán).Fontos tudni, hogy a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Nincs helye a közös tulajdon megszüntetésének, ha a megszüntetés alkalmatlan időre esik, vagy ha a tulajdonostárs a tulajdonközösség megszüntetésére vonatkozó alanyi jogát visszaélésszerűen gyakorolja.Ingatlanközvetítőt keres?Válassza az e-ingatlanközvetítők.hu csapatát kedvező 3,5% + ÁFA jutalékért!TovábbMennyibe kerül az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatos megszüntetési per?Röviden közös tulajdon megosztása iránti perben a következő költségekkel kell számolnunk:Peres eljárás illetéke 45 millió Ft értékű lakás eseténA pertárgyérték alapján sávosan kell számolni, de a konkrét esetben 1.282.250 Ft fizetendőÜgyvédi munkadíjÁltalában 3-400 000 FtSzakértői díjak (Értékbecslés, vázrajz)Általában 2-300 000 FtMásik fél ügyvédi díjaA „pervesztes fizet”A per tárgyának értéke a 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény alapján a pert indító fél (felperes) tulajdoni hányadának, az ingatlan társasházzá alakítása esetében pedig a tulajdonába adni kért külön tulajdoni egységnek az értéke. Ha a bíróság a felperes kérésének megfelelő módon szünteti meg a közös tulajdont, a felperes pernyertesnek, az alperes pervesztesnek minősül, tehát ha jól perelt a felperes, akkor nem kell kifizetni a tulajdonostárs ügyvédjének a díját. Ha azonban felperes által kért megszüntetés módját az alperes sikerrel vitatja, és a bíróság is ennek megfelelően szünteti meg a közös tulajdont, akkor a felperes nem minősül pernyertesnek. Ebben az esetben a pernyertesség-pervesztesség arányát a megszüntetés módjára figyelemmel kell meghatározni.Osztatlan közös tulajdon megosztása iránti perÉrdekli, hogy az e-ingatlanügyvédek mennyiért vállalnák a perét?Olvasson továbbA pereskedés sokszor költséges és frusztráló lehetTársasház alapítása (ikerházak, házrészek)A társasház egy olyan jogi forma, amelynek segítségével az elkülönült lakóegységekből külön helyrajzi számmal rendelkező, jogilag önálló ingatlanokat jegyeztethetünk be a földhivatalba.Társasház esetén a lakások a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, de mindig maradnak közös tulajdonú épületrészek is. A külön tulajdonban álló lakások társasház esetén egymástól függetlenül átruházhatók és meg is lehet terhelni őket, legtöbbször pedig elővásárlási joggal sem kell számolni.Ha a társasházzá alakítást a közös tulajdon megszüntetése iránti perben kérik, akkor a társasházzá alakítást igénylő félnek csatolnia kell az alapító okirat tervezetét és az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas alaprajzot. Nincs helye a társasházzá alakításnak, ha az a felek együttműködésének hiánya miatt nem lehetséges.Ha a társasház a Tht. alapján működik, a közös képviselő földhivatali regisztrációja elengedhetetlen.ÚjAjánlatHasználati megosztási szerződésÉrdekli, hogy hogyan tudná a lehető legolcsóbban és legkevesebb bosszúsággal rendezni a határvitáit?Kattintson!Hogyan lehet a törvény alapján társasházat alapítani?A társasház alapításának a menetét a Polgári Törvénykönyv, a társasház törvény, és az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, valamit annak a végrehajtási rendelete szabályozza. Társasházat akkor lehet alapítani, ha az ingatlanban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy ilyenek kialakíthatók.A társasház alapításának menete a következő lépéseket foglalja magában:Alapító okirat elkészítéseÜgyvédi ellenjegyzés Változási vázrajzMivel több szakértő együttműködése is szükséges, a társasház alapítása költséges eljárás, de az osztatlan közös tulajdon és az elővásárlási jog megszűnése miatt növeli az ingatlan értékét. Az értékbecslői gyakorlat alapján akár 10%-os értéknövekedés is elérhető.Ikerház, sorház esetén a társasházzá alakulás is megoldás lehetHasználati megosztás telekalakítás segítségével!Harmadik lehetőségként érdemes megemlíteni a telekalakítási eljárás segítségével történő megosztást, amely során egy adott telken telekmegosztás keretében több önálló ingatlan alakítható ki. A megosztási eljárás során kialakítandó ingatlanokra vonatkozó paramétereket elsősorban az Étv. az Inytv, az ingatlan fekvése szerinti település Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ), illetve országos szinten az Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK) tartalmazza.A kialakítandó teleméretre a fentiek minimum elvárásokat határoznak meg, ezért a megoldás korlátozottan alkalmazható a közös tulajdon megszüntetésére.A telekalakításhoz elengedhetetlen egy záradékolt változási vázrajz, vagyis földmérőre is szükségünk lesz.ÖsszegzésAz osztatlan közös tulajdon megszüntetése nem egy ritka pertípus, de vitán felül költséges megoldás.

tags: #kozos #tulajdon #megszuntetese #megallapodas #minta

Népszerű bejegyzések:

• Hitel a garázs megvásárlásához
• Erkélyberendezési ötletek
• A modern házak stílusa
• Rákospalota kertvárosi kiadó háza
• Információk a balatoni pihenéshez Csopakon