Közös tulajdon zárának lecserélése: jogi lehetőségek, eljárások és költségek

A cikk áttekinti, hogyan alakul a közös tulajdon megszüntetése és milyen formában történhet az ingatlanok jogi sorsának rendezése a tulajdonostársak között. Fontos megérteni, hogy a közös tulajdon megszüntetése többféle módon történhet: természetbeni megosztás, magához váltás (bekebelezés) és közös dolog értékesítése. Mindegyik esetben az illetéki és peres következmények összefüggenek a vagyonszerzési illeték szabályaival, és egyedi elbírálást igényel ingatlanonkénti értékelés alapján.

A közös tulajdon megszüntetésének fő módjai

Az egyik lehetőség a természetbeni megosztás, amely során a tulajdonostársak közösen felosztják a közös vagyont úgy, hogy mindkét fél a volt közös tulajdon 1/2 részének megfelelően, azonos nagyságú külön tulajdont szerez. A Legfelsőbb Bíróság kiemelte, hogy a természetbeni megosztás esetén a vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, ha a megosztás után valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadánál nagyobb értéket szerez. Ha viszont a megosztás úgy történik, hogy egyik fél sem szerez a korábbi hányadánál nagyobb értéket, illeték nem keletkezik. Ha a természetbeni megosztás nem valósul meg, mert az ingatlanok értékét teljes mértékben vagy one-to-one arányban nem lehet két részre osztani, a bíróság a közös ingatlant ellenérték fejében adja át egyik tulajdonostárs részére egy vagy több tulajdonostárs közreműködésével, vagyis a magához váltás vagy a részarányok szerinti értékesítés útján.

A másik út a magához váltás, vagyis a közös tulajdon megszüntetése olyan módon, hogy a felek egymás közreműködése nélkül, ellenérték fejében adnak egymásnak tulajdoni hányadot. A jogi megoldás lényege, hogy az adott ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésekor a megszerzett értékkülönbözet alapján kell megállapítani az illeték alapját. A Legfelsőbb Bíróság szerint a magához váltás során a felek azonos tulajdoni hányaddal rendelkeznek, és az eljárás eredményeképpen egyik fél sem szerez a korábbi hányadnál nagyobb értéket; ennek hiányában vagyonszerzési illetéket nem kell fizetni. Azonban, ha az ingatlanok közös tulajdonát megcserélik úgy, hogy az egyik ingatlanra jutó értéktöbblet a másikon nem keletkezik, akkor is a vagyonszerzési illeték alapját az értékkülönbözet képezi. Ha viszont a megosztás nem természetbeni megosztást, hanem az értékesítés és a vételár megosztásának formáját ölti, a vételár megosztásának módja és a megállapított legkisebb vételár alapján történik az illetékfizetés.

A Legfelsőbb Bíróság rámutatott arra is, hogy az ingatlan szó itt egyes számot ért, tehát a rendelkezések nem több ingatlanra vonatkoznak, hanem egy közös tulajdonban álló ingatlan megszüntetésének illetékjogi következményeit kell vizsgálni. Ha a tulajdonostársak az 1/2-1/2 arányban álló, osztatlan közös tulajdonukat természetben osztják meg úgy, hogy a maradó tulajdonrészek értéke mindkét fél számára megegyezik az eredeti 1/2-es részek nagyságával, akkor a többlet ingatlanszerzés hiányában illetékfizetés nem szükséges.

A támpont a törvényben adott értékelés szerint az értékkülönbözeten alapuló illetékfizetés. A bíróság hangsúlyozta, hogy az ingatlanon fennálló közös tulajdon megszüntetésének jellege úgy értelmezendő, hogy a természetbeni megosztás, a magához váltás és a közös dolog értékesítése mind különböző utakat jelenthetnek a megoldáshoz, és minden ingatlanra külön-külön meg kell határozni, hogy történt-e többlet ingatlanszerzés a közös tulajdon megszüntetése során.

Természetbeni megosztás és annak korlátai

Az egyik ingatlanra vonatkozó megosztást akkor tekintik sikeresnek, ha a megosztás után mindkét fél korábbi 1/2 részével arányos értéket kap. A bíróság azonban azt is megállapította, hogy a közös tulajdon megszüntetésének három fő módja közül a természetbeni megosztás csak akkor megvalósítható hitelesen, ha nem kerül sor többlet ingatlanszerzéshez. Amennyiben a természetbeni megosztás nem valósulhat meg a gyakorlatban, a közös tulajdon megszüntetése a magához váltás vagy az értékesítés útján történik, és az illetékfizetés ezek alapján történik.

Magához váltás (bekebelezés) és értékbecslés

A bekebelezés jogintézményével a földterületek és a mező- és erdőgazdasági művelésre alkalmas területek rendezése történik. A bekebelezés lényege, hogy a megosztás után egy tulajdonos kerül az ingatlan egészének tulajdonába, a többi tulajdonostárs ne kerül aránytalanul hátrányos helyzetbe. A törvény részletes szabályokat ad a bekebelezés értesítéséről, az értesített tulajdonostársak válaszadási határidejéről és az értékbecslés alakulásáról. Az értesítés tartalmazza az értékbecslési ajánlatot, az ellenértéket és a lehetőséget értékbecslési szakértő igénybevételére, ha a felek nem értenek egyet. Ha egyik fél sem ért egyet az értékbecsléssel, vagy ha a legnagyobb mértékben használó fél kezdeményezi a bekebelezést, akkor a sorrend alapján kerül sor a bekebelezésre, és a megállapított értékkülönbözet alapján fizetendő ellenérték szerint oszlik meg a vételár és az illetékek kérdése is.

A bekebelezés megvalósulhat közvetlenül, de szükséges az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés is, amelyhez minden tulajdonostárs aláírása vagy a bekebelező tulajdonostárs egyoldalú nyilatkozata szükséges. Ha az egyik tulajdonostárs nem elérhető, vagy az értesítés “nem kereste”, “címzett ismeretlen” vagy “elköltözött” státuszú, akkor a fizetés letétbe helyezésre kerülhet, és a későbbiekben a jogosult 15 éven belül követelheti a befolyt összeg kifizetését. Amennyiben az érintett földrészlet állam tulajdonosi hányaddal is bír, a Nemzeti Földhivatallal együttműködve kell eljárni a bekebelezés megvalósításáért.

A bekebelezésről szóló nyilatkozat tartalmazza a kezdeményező tulajdonostárs azon nyilatkozatát is, hogy jogosult-e az ingatlanrész megszerzésére, és az értékbecslési ajánlat szerinti értéket, valamint az ellenértéket. A sorrend meghatározására a törvény előírásai alapján kerül sor: a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs kerül elsőként előnybe, majd a legnagyobb tulajdoni hányadú társ következik, végül pedig a fiatalabb tulajdonostárs prioritása érvényesülhet, ha egyenlő feltételek állnak fenn. A megbeszült ellenérték és az értékbecslés díja a felek között szabadon megállapítható, az értékbecslési ajánlat ad kiindulási alapot. Ha szükséges, igazságügyi szakértő bevonható a pontosabb értékelés érdekében.

Korábbi és aktuális rendelkezések áttekintése

2021. január elsején léptek hatályba a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény szabályai. E rendelet célja a versenyképes méretű birtokok kialakítása és a megosztás után létrejövő új ingatlanok mezőgazdasági vagy erdőgazdasági művelésre való alkalmasságának biztosítása. Alapesetben az osztatlan közös tulajdon megosztását a tulajdonostársak egyezsége alapján kell megtenni. Ha azonban a megosztás során nem alakítható ki legalább két megfelelő méretű földrészlet, a megosztás kizárólag úgy lehetséges, ha az ingatlan teljes egészében egy tulajdonos tulajdonába kerül.

A bekebelezés folyamatának részletes szabályai közé tartozik, hogy a kezdeményező tulajdonostársnak írásos értesítést kell küldenie a többi tulajdonostársnak és a használati jogosultaknak, amelyre a, 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet ad részletes útmutatást. A megosztás átvezetésére új kérelem benyújtására van szükség, és a 90 napos határidő biztosítja a megegyezés lehetőségét. Ha a felek nem értenek egyet, az osztatlan közös tulajdon megosztását a jogszabály szerint kell elvégezni, például egyetlen tulajdonos általi tulajdonba vétellel vagy egyéb formával.

A törvény lehetővé teszi az értékbecslési szakértő bevonását is, amennyiben a felek között vita alakul ki az érték becslésének összegéről. Amennyiben az ellenérték meghaladja az eredeti ajánlat szerinti összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ki kell fizetnie a különbözetet. A bekebelezésre vonatkozó szabályok szerint a földrészlet teljes tulajdonjogát egy tulajdonos szerezheti meg, a fennmaradó tulajdonostársak felé pedig kizárólag az értékbecslés alapján megállapított ellenérték illeti meg.

Jogi következmények és gyakorlati példák

Tipikus élethelyzetek a közös tulajdon megszüntetésére a válás, öröklés vagy a családi összetartozás változása miatt felmerülő kérdések. A törvényi szabályozás lehetővé teszi, hogy a tulajdonközösséget akár felek megállapodása, akár bíróság útján megszüntessék. A hitelintézeteknél is előfordulhat, hogy a tulajdonközösség megszüntetéséhez kapcsolódó hitelek felhasználásával történik ingatlanvásárlás vagy tulajdoni hányad növelés, ezért a folyamat során érdemes hitelszakértő segítségét igénybe venni a legkedvezőbb megoldás kiválasztásához.

Infografika: folyamatábra a közös tulajdon megszüntetéséről

Táblázat: fő lehetőségek és feltételek

Összefoglaló jogi megállapítások

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése komplex jogi folyamat, amelyben a különböző megoldási módok eltérő illeték- és költségvonzattal járnak. A Legfelsőbb Bíróság kiemeli, hogy minden ingatlanra külön vizsgálat szükséges, és ha a közös tulajdont természetbeni módon nem lehet megfelelően felosztani, a bekebelezés vagy az értékesítés lehet az egyetlen járható út. A jogi eljárásokat mindig az adott ingatlan egyedi körülményei szerint érdemes mérlegelni, és szükség esetén szakértői segítséget igénybe venni, hogy a költségek és adókötelezettségek a lehető legkedvezőbben legyenek rendezve.

tags: #kozos #tulajdon #zar #lecserelese

Népszerű bejegyzések:

• Budapesti és vidéki új társasházak – mit érdemes tudni?
• Részletek a kemény mellékcső építéséről családi házakban
• Hogyan kezdj neki konténerház tervezésének: gyakorlati tippek
• Rózsadombon rejtőző Verhalom utcai lakópark – exkluzivitás és zöld környezet
• Michael Jackson: Erkelyti ítélet – összegzés és a Netflix-dokumentumkörüli vita