Krízis az üzlethelyiségek bérleti díjában válság idején
A koronavírus-járvány árnyékában és a kapcsolódó energia- és gazdasági válság hatására egyre több jogvita bontakozhat ki a kereskedelmi ingatlanok bérbeadói és bérlői között a bérleti díjak megosztása és a forgalom kiesése miatt. A következő hónapokban a magyar jogi és gazdasági környezetben is elképzelhető, hogy a bérlők részleges elengedése vagy mérséklése iránti igények megnőnek, különösen súlyos gázválság idején.
A válság pénzügyi és jogi keretei a bérleti szerződésekben
Mit lát a bpv JÁDI NÉMETH Ügyvédi Iroda szakértői szerint? A vészhelyzet alatt általában továbbra is fennáll a szerződéses kötelezettség a bérleti díjak megfizetésére, és a bérbeadó formálisan meg tud felelni alapvető kötelezettségeinek. A váratlan járvány azonban - jogi szempontból - külső körülmény, amely felveti a vis maior vagy szerződéses lehetetlenülés határait. A gyakorlatban tehát felmerül a kérdés, hogy érvényes szerződés mellett is ki viseli a pénzügyi következményeket: a bérbeadók gyakran kizárják felelősségüket a bérlői forgalomért, a nyereségességért.
Előreláthatóan a bérlői és bérbeadói oldalon jogi viták lesznek arról, hogy a teljes vagy részleges elengedés milyen feltételek mellett és milyen mértékben történhet. A hatósági zárlat vagy teljes/ részleges boltzár kérdése megítélhető-e ugyanolyan módon, mint a külső korlátozások? A szakértők véleménye szerint a jogi álláspont: lehetséges, hogy lesz olyan ítélet, amely a bérlőt mentesíti a teljes vagy részleges díjfizetés alól, de olyan is, amely ezt nem teszi meg. A döntések függnek majd a konkrét szerződéses záradásoktól és a vészhelyzet mértékétől.
Piaci tények: áremelkedés és kínálat a járvány nyomán
Elképesztő mértékben emelkedtek az üzlethelyiségek bérleti díjai Budapesten a járvány alatt. A statisztikák szerint Újpesten és több pesti kerületben drasztikusan növekedtek az átlagos díjak: például a IV. kerületben 250 ezerről 677 ezer forintra ugrott a havi átlagbérlet, és a XVI., XVIII. kerületekben is robbanásszerű az árnövekedés. A fővárosi átlagos bérleti díj 290 ezerről 350 ezer forintra nőtt, a kerületek között pedig jelentős különbségek adódtak: a X. kerület és Zugló díjai is megduplázódtak, míg Újpest korábban olcsóbb volt. A gyakorlatban tehát egyre inkább a belvárosi helyszínek dominálnak, de a középkategóriás és a kerületi piac is drágulni látszik.
A budapesti kereslet visszaesése mellett azonban a kiadó és eladó üzlethelyiségek kínálata nőtt. A világjárvány következtében sok kis- és középvállalkozás tönkre ment vagy átmenetileg bezárta kapuit, ezért nőtt a kiadási és eladási ingatlanok száma. A járvány előtti időkhöz képest sok helyen a részleges vagy teljes bezárás miatt a tényleges forgalom visszafogott, de a piac szinte akadozottan reagált a bizonytalanságokra: a high-end közterületek, de a bevásárlóközpontok vonzereje is csökkent.
A statisztikák alapján az eladó üzlethelyiségek árai is emelkedtek: például a V. kerületben az átlagos négyzetméterár 1 millió forint körül maradt januárban, és Újpesten a négyzetméterár 492 ezerről 840 ezer forintra nőtt három év alatt. Ezzel párhuzamosan Debrecenben és Győrben a négyzetméterárak emelkedése meghaladta a budapesti átlagot, ami azt mutatja, hogy a beruházási kedv felfelé szorításában a külföldi vagy belföldi befektetők aktivitása erős maradt.
A turizmus visszaesése és a forgalom mérséklődése a legtöbb kisvállalkozást a helyi igények felé tereli, sok vállalkozó pedig otthonról folytatja tevékenységét vagy kisebb, otthoni környezetben üzemeltethető vállalkozást indít. Egyre népszerűbb tendencia, hogy fodrászatokat, sminkszalonokat és hasonló szolgáltatásokat otthoni környezetben működtetnek, ezzel elkerülve a magas bérleti díjakat és a városi környék zaját.
Kire vonatkozik a helyzet? Kisebb vállalkozások és családi cégek
A cikk szerint családi vállalkozások és kisebb cégek sokasága érintett ebben a kérdésben: a korlátozások és a korlátozott nyitvatartás miatti forgalomkiesés a bérleti díjak finanszírozását megterheli. A jogi viták azonban nem csak a bérleti díj mérsékléséről szólnak; előfordulhat, hogy a bérleti szerződések részleges felmondását vagy módosítását is mérlegelik a felek, különösen súlyos gázválság idején. A felek között a vis maior határainak megállapítása lesz a kulcsfontosságú kérdés a későbbi vitákban.
Mit tehetnek a bérbeadók és a bérlők?
A szakértők szerint érdemes a későbbiekben pontosan meghúzni a vis maior és a szerződéses lehetetlenülés határait: hol húzódik a felek kizárólagos felelőssége és hol lehet a bérleti díj fizetésének részleges mentességét vagy átalakítását kérni. A jelenlegi állapot szerint az alaptermészetű állami intézkedések mellett a nyitvatartás korlátozott lehet, de a szerződéses kötelezettség elvételére vonatkozó végleges álláspontokat jogi döntések fogják meghatározni. A bérbeadóknak érdemes lehet rugalmasabbá válniuk és a bérlőkkel közösen áttekinteni a bérleti díj megfizetésének ütemezését vagy részleges elengedését.
Összegző támpontok a piaci döntéshozók számára
Az aktuális helyzetben fontos, hogy a tulajdonosok és a kereső ügyfelek közti kommunikáció legyen kiegyensúlyozott és átlátható. A kereső ügyfelek számára pedig az a tanács, hogy bátran vegyék fel a kapcsolatot a bérbeadóval, és mérlegeljék a rövid távú, rugalmas megoldásokat, például részletfizetési lehetőségeket vagy díjcsökkentést, ha a forgalom jelentősen visszaesett. A kínálat bővülése ellenére a minőség és a lokáció ismét meghatározó tényezővé válhat a bérleti döntésekben a bizonytalanság ellenére is.
Adatok és statisztikák rövid összefoglalása
- Budapest: átlagos bérleti díjak jelentősen emelkedtek a járvány alatt; egyes kerületekben duplázódtak az árak.
- A XV-XVIII. kerületek és Újpest például drágulást mutatnak; belső kerületek felé tolódik a kereslet a magasabb díjak miatt.
- Eladó üzlethelyiségek ára: a belvárosban és Újpesten erősen felmentek a négyzetméterárak, Miközben más megyeszékhelyeken is növekedtek az árak, kivéve néhány kivételt (Szeged, Veszprém, Szekszárd).
- Kínálat: a válság hatására nőtt a kiadó és eladó üzlethelyiségek száma; egyes területeken a forgalom megindulása visszaállhat 2021-ben, de a turizmus visszazuhanása miatt a hosszú távú kilátások instabilak maradnak.
- A gazdasági környezetet meghatározza a válság súlyosbodása és a földgáz-áramlás bizonytalansága, amely várhatóan jogvitákat generál a bérleti díjak és a szerződések körül.
Javaslatok a döntéshozók számára: fokozott taxatív jogi monitorozás és a felek közötti nyílt párbeszéd, hogy a válság alatt is fenntartható legyen a kereskedelmi ingatlanok piaca. A járvány és energiaválság összefüggései miatt a bérleti díjak és a piaci kínálat dinamikája továbbra is gyorsan változik, így célszerű folyamatosan frissíteni a jogi és gazdasági stratégiákat.
Ismert példák alapján a jelenlegi helyzetben a bérlőknek érdemes megfontolniuk az otthoni vagy raktárhoz közeli megoldásokat, miközben a bérbeadók számára ésszerű és átlátható feltételeket kell felállítaniuk a fennálló helyzetben. A kölcsönös rugalmasság és a részletes szerződésmódosítás segíthet megelőzni a hosszú távú jogi konfliktusokat, és elősegítheti a végeredményben fenntartható bérleti piac fenntartását.
Gyakorlati ajánlások a tulajdonosoknak és a kereső ügyfeleknek
- Tulajdonosoknak: értékeljék újra a bérleti díjakat a piaci viszonyok alapján, tartsák nyitva a kommunikációs csatornákat a bérlőkkel, és fontolják meg a részleges díjcsökkentést vagy díjemelés mérséklését a forgalom visszaesése esetén.
- Kereső ügyfeleknek: keressenek rugalmas feltételeket, és mérjék fel a kiadott ingatlanok közti lehetőségeket, beleértve az otthoni vagy kisbolti formátumokat is, hogy minimalizálják a fix költségeket.
- Általános megközelítés: a vis maior határainak egyértelmű meghatározása a szerződésekben, és a közös, transzparens egyeztetés a felek között.
tags: #kriza #uzlethelyiegek #berleti #dij