Külföldi állampolgár bejegyzése haszonélvezőként: mik a jogok és kötelezettségek?

A haszonélvezeti jog vagy a tulajdonjog az erősebb? Lássunk tisztán! A haszonélvezeti jog kifejezés sokunknak nem ismeretlen, mégis számos félreértés és pontatlanság adódik ebben a témakörben. De mit is jelent valójában és mire terjed ki? A haszonélvezeti jog, esetleg a tulajdonjog az erősebb? Fontos megjegyezni, hogy a haszonélvezeti jog alapítása szerződés útján történhet ellenérték fejében vagy ingyenesen is. Ingatlan esetén a haszonélvezeti jogot be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, ingóság esetén elég a birtokátruházás (például a gépjármű kulcsának átadása). Jogszabály által jön létre például akkor, ha az egyik házastárs meghal. Hogy ezt megértsük, maradjunk az ingatlan példájánál. A klasszikus tulajdonjogtól egyetlen dolog különbözteti meg a haszonélvezeti jogot: a haszonélvezőt nem illeti meg a rendelkezés joga. Vagyis nem adhatja el az ingatlant. A haszonélvező jogosult a más személy tulajdonában álló ingatlant birtokolni, használni, hasznosítani és hasznait élvezni. A haszonélvezeti jog intézményének lényege, hogy személyhez kötött, ebből pedig az következik, hogy a haszonélvezeti jog részben forgalomképtelen jog, mivel nem ruházható át. Ugyanakkor a birtoklás, használat, hasznok szedésének joga átengedhető a haszonélvező által harmadik személynek is. Amennyiben ez ingyenesen történik, úgy azt a haszonélvező minden további intézkedés vagy jóváhagyás nélkül megteheti. Nem szerepel a Ptk.-ban, de nyilvánvalóan a tulajdonost erről a tényről értesíteni kell. Biztos hallottuk már azt a kifejezést, hogy a haszonélvezeti jog „erősebb” jog. Az időtartama természetes személy esetén korlátozott, maximum a magánszemély haláláig szólhat, ezt hívjuk holtig tartó haszonélvezeti jognak. Az ingatlant, ingóságot a haszonélvezeti jog ellenére is el tudjuk adni, azonban figyelemmel kell lennünk a helyzet sajátosságaira. Ha eladunk egy haszonélvezeti joggal terhelt lakóházat, a haszonélvező közös megállapodás alapján, ellenszolgáltatás fejében vagy akár ingyenesen is lemondhat a haszonélvezeti jogáról. Fontos kiemelni, hogy a haszonélvező viseli az ingatlannal kapcsolatos terheket. A rendkívüli javítások és helyreállítások költségei a tulajdonost terhelik, még akkor is, ha a lakást nem is ő használja. Amennyiben ilyen jellegű munkák merülnek fel, úgy abban az esetben a haszonélvezőnek a tulajdonost fel kell szólítania a munkák elvégzésére. Ha a tulajdonos ennek nem tesz eleget, akkor a haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat a tulajdonos költségein elvégezheti. A költségeket pedig a haszonélvezeti jog megszűnésekor követelheti a tulajdonostól, ideértve az értéknövekedést is. Lényeges, hogy a tulajdonosnak ellenőrzési joga van. Ez azt jelenti, hogy jogosult megtekinteni, hogy a haszonélvező rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant. Példaként említve: ha a haszonélvező rongálja az ingatlant vagy közüzemi tartozást halmoz fel, esetleg kárt okoz, vagy a lakásnak a haszonélvezet megszűntével való visszaadását veszélyezteti, akkor a tulajdonos biztosítékot követelhet. Abban az esetben, ha a haszonélvező nem ad biztosítékot, akkor a tulajdonos jogosult bírósághoz fordulni. A bíróság pedig ítéletet hozhat a haszonélvezeti jog gyakorlásának felfüggesztéséről. Nagyon fontos, hogy a tulajdonost ezek a jogok azzal szemben is megilletik, akinek a haszonélvező a haszonélvezetből fakadó jogok gyakorlását átengedte. Ebben az esetben - a megfelelő biztosíték elmaradása esetén - a bíróság a harmadik személyt is eltilthatja a haszonélvezeti jog gyakorlásától. Megfelelő biztosíték alatt érthetjük egy meghatározott pénzösszeg letétbe helyezését, vagy más módon történő biztosítékként való átadását. A haszonélvezet megszűnik a határozott időtartam lejártával, a jogosult halálával vagy jogutód nélküli - jogi személy esetén - megszűnésével, továbbá, ha a tulajdonos és a haszonélvező személye ugyanaz lesz. Ilyen eset következik be egy adásvétel útján, vagy az özvegy házastárs újabb házasságkötése esetén. Megszűnik akkor is, ha az ingatlan megsemmisül. A haszonélvezet megszűntével a haszonélvező köteles az ingatlant, ingóságot visszaadni a tulajdonosnak. A blogcikk szerzője Dr. Ez a helyzet - a külföldiek földtulajdon-szerzésének szigorú tilalma - akkor érett meg a változásra, amikor hazánk csatlakozott az Európai Uniónhoz. Ez a nagyobb közösség - amely megszüntette a tagállamok közötti határokat, lehetővé tette a szabad munkavállalást a tagországokban, a gazdaságilag fejlettebb és biztosabb lábakon álló államokban egységes fizetőeszközt vezetett be, s amely az elmaradottabb régiók felzárkóztatása érdekében jelentős forrásokat biztosít például Magyarország számára is - mindezért cserébe elvárja, hogy a tagállamok biztosítsák egymásnak a tőke, a munkaerő, a vállalkozások szabad mozgásának lehetőségét és a jogbiztonságot. Ezekhez az új elvárásokhoz alkalmazkodva 2013-ban az állam módosított a korábbi merev elzárkózáspolitikáján, és lehetővé tette a külföldiek termőföldtulajdon-szerzését. A tulajdonszerzés ilyen szigorú korlátozása törvényszerűen vonja maga után a jogi kiskapuk keresését. Ez esetben ez a haszonélvezeti jog alapítása lehet. A haszonélvezet ugyanis nem egyenlő a tulajdonjoggal. Annál kevesebb, mert nem örökölhető, önmagában nem forgalomképes, legfeljebb a haszonélvező haláláig tarthat, ugyanakkor - bizonyos értelemben - annál több is, mert a hasznok szedése, a tulajdonban lévő dolog hasznosításának joga a haszonélvezőé és nem a tulajdonosé (ebben az értelemben „erősebb” a tulajdonjognál). A haszonélvezeti jog alapításáról szóló megállapodások lehetőséget biztosítottak a földtulajdon megszerzésére nem jogosult személyek számára arra, hogy a valódi szándékot leplezve, haszonélvezetnek álcázva, de valós tartalmát tekintve adásvételi szerződéseket kössenek. A köz­­­­­­nyelv ezeket a szerződéseket „zsebszerződéseknek” nevezi, utalva arra, hogy a haszonélvezet jogcímén kötött szerződések mögött a felek valódi akaratát (az adásvételt) „zsebben lévő” szerződések rögzítik. 2013-ban a magyar jogalkotó ezt a kiskaput is igyekezett bezárni. A hatályos jogszabályok szerint haszonélvezeti jogot termőföldön kizárólag az érintett földterület tulajdonosának közeli hozzátartozói javára lehet alapítani, illetve fenntartani. Külföldi jogi személyek, illetve a földtulajdonossal közeli hozzátartozói jogviszonyban nem lévő természetes személyek nem alapíthatnak és nem tarthatnak fenn ilyen jogviszonyt 2014. május 1. napját követően. Elég drasztikus lépés, ha az állam magánfelek közötti szerződésekbe beavatkozik, főleg, ha ez hosszú távú szerződéses kapcsolat megszűnését is jelenti egyben. Várható volt, hogy az ügy nemzetközi bírósági fórumok elé kerül. Az Európai Bíróság meg is állapította, hogy Magyarország jogtalanul szüntette meg az uniós állampolgárok magyarországi földhaszonélvezeti jogát. A nemzetközi bíróság előtt folyó jogvitában a magyar állam saját drasztikus lépését azzal indokolta, hogy az általa elérni kívánt cél a mezőgazdasági területek fenntartása azok számára, akik azt ténylegesen megművelik. Egyben ki akarja zárni annak lehetőségét, hogy a földtulajdonszerzés (illetve az azt leplező haszonélvezet) spekuláció tárgya lehessen. A nemzetközi bíróság nem fogadta el a magyar állam érveit. Megállapította, hogy a súlyos és méltányolható érvek, ame­­­­­lyekre a magyar állam hivatkozik, fenn­­­­­állnak, de a célok nem állnak összhangban a tényleges intézkedésekkel. Szerintük a magyar állam jogosan szeretné azok számára fenntartani a termőföld használatát, akik valójában meg is művelik azt, illetve jogos, hogy nem szeretné, ha a termőföld a spekulatív pénzszerzés eszközé válna, de ennek semmi köze a ténylegesen hazánkban gazdálkodó uniós polgárok érvényes, megkötésekor a hatályos jogszabályoknak megfelelő haszonélvezeti jogot alapító szerződéseihez. A spekuláció veszélye sem áll fenn, ha a megkötött haszonélvezeti szerződések valóban arra szolgálnak, amit a szerződés szövege ír. A nemzetközi bírói fórum az uniós polgárok tulajdonhoz való jogának sérelmével is indokolta döntését. Ehhez tudnunk kell, hogy a nemzetközi joggyakorlat nem csak a tulajdonjogként nyilvántartott jogokat érti tulajdonjog alatt, egy kalap alatt kezeli főleg a hosszú távra szóló jogviszonyokban szerzett egyéb jogosultságokat is. Ilyen például tipikusan a nyugdíj ügye. A nyugdíj a szó jogi értelmében nem „tulajdon”, hanem jogosultság. Az a megfogalmazás, hogy „nyugdíjam van” nem azt jelenti, hogy egy pénzösszeg tulajdonosa vagyok, hanem azt, hogy életem végéig jogot szereztem a nyugdíj összegének havi folyósítására. Ezt a szerzett jogot a nemzetközi joggyakorlat gyakorlatilag a tulajdonjoggal azonos szinten, annak analógiájára kezeli. Ilyen logika alapján tekintette a nemzetközi bíróság a „tulajdonhoz való jog sérelmének” azt, hogy a magyar jogalkotó az uniós polgárokat megfosztotta a hosszú távú szerződésben szerzett haszonélvezeti jog gyakorlásától. A nemzetközi bíróság a tulajdon (mint alapjog) sérelmét csak abban az esetben tudja elfogadni, ha az intézkedések folytán elszenvedett sérelmeket kellő időben és méltányos összegű kártalanítással kompenzálja az állam. A magyar jogi szabályozás ezt az elemet nem tartalmazza, tehát a kártalanítás elmaradt. Emlékezzünk vissza, hogy a rendvédelmi szervek, fegyveres testületek esetében ezrével fordultak a magyar rendőrök, katonák a nemzetközi bírósághoz, miután a több évtizedes jogviszonyukban, kedvezményes körülmények között szerzett nyugdíjas státuszuktól megfosztotta őket az állam (járadékot kaptak nyugdíj helyett, illetve a jövedelemadó alól is csak akkor mentesülhettek, ha egyfajta csökkentett mértékű, de munkavégzéssel járó jogviszonyt vállaltak). Ezek a rendőrök és katonák a „tulajdonként” kezelt szerzett joga. Ám az ő esetükben elfogadta a nemzetközi bírói fórum az állam védekezését: azt, hogy a „tulajdon” sérelmével szemben kellően megindokolt társadalmi érdek áll, a jog korlátozásának szükségessége igazolt. Emellett az állam nemcsak elvette a nyugdíjas státuszt és a nyugdíjat, hanem időben és arányosan ellentételezte azt a folyósított járadékkal, és biztosította annak lehetőségét is, hogy bizonyos kötelezettségek bevállalásával az érintettek mentesüljenek a korábban nyugdíj címén szerzett jövedelmük megadóztatása alól. Jelen állás szerint tehát a magyar állam a nemzetközi bíróság ítélete szerint megszegte azon kötelezettségét, hogy az EU­­­­­rópai Unión belül biztosítsa a szabad tőkeáramlás lehetőségét, és az EU polgárainak garantálja a tulajdonukhoz fűződő alapjog sérthetetlenségét. Magyarországnak a lehető leghamarabb teljesítenie kellene az ítéletben foglaltakat a törvény rendelkezéseinek módosításával. Ha nem teszi, szembe kell néznie a nem orvosolt kötelezettségszegés miatt pénzügyi szankciók kiszabására irányuló keresettel is. I. 3. § E törvény alkalmazásában a)7 termőföld: az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartják nyilván; b)8 tanya: a település külterületén lévő mezőgazdasági termelés céljára létesített lakó- és gazdasági épület, épületcsoport és az azonos helyrajzi szám alatt hozzá tartozó, legfeljebb 6000 m2 területű föld együttese; c) külföldi magánszemély: a nem magyar állampolgár, kivéve a bevándorolt vagy menekültként elismert személyt; d) külföldi jogi személy: a külföldi székhelyű jogi személy vagy az ilyen székhelyű jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet; e)9 f)10 mező-, erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi föld: az a földrészlet, amelyet a település belterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván; g)11 h)12 családi gazdaság: legfeljebb 300 hektár nagyságú termőföld tulajdonjogával, illetőleg haszonbérletével rendelkező gazdálkodó család teljes körű gazdálkodása; i)13 a családi gazdálkodó: a családi gazdaság vezetőjeként jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, élethivatásszerűen mezőgazdasági tevékenységet folytat, mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú képzettséggel rendelkezik vagy ezt igazolja, és a bejelentett állandó lakhelye a családi gazdaság központjaként megjelölt településen van; j)14 a gazdálkodó család tagjai: a családi gazdálkodó, annak házastársa, élettársa, kiskorú gyermeke, unokája, és a gazdálkodó család tagjaként bejelentkezett nagykorú leszármazottai; k)15 mezőgazdasági tevékenység: növénytermesztés, kertészet, állattenyésztés, halászat, haltenyésztés, szaporítóanyag-termelés, vadgazdálkodás, erdőgazdálkodás, vegyes gazdálkodás; l)16 kiegészítő tevékenység: falusi turizmus, kézművesipari tevékenységek, hatékonyságot növelő megoldások; m)17 helyben lakó: a gazdálkodó család tagjai, akik a településen laknak; n)18 helyben lakó szomszéd: olyan személy, aki közvetlen szomszédja a termőföldnek; o)19 önálló vállalkozó: az egyéni vállalkozó, az egyéni cég vagy az önfoglalkoztató; p)20 önfoglalkoztató: önálló gazdasági tevékenységet folytató magánszemély; q)21 termőföldnek nem minősülő ingatlan: a termőföldön kívüli ingatlan; r)22 elsődleges lakóhely: az a lakás, ahol az állampolgár életvitelszerűen él; s)23 másodlagos lakóhely: a másodlagos lakóhely; t)24 tagállami állampolgár: az EU tagállamának állampolgára; u)25 a mezőgazdasági termelők gazdaságátadási támogatása keretében…

Hogyan születik meg a haszonélvezeti jog külföldi bejegyzése?

A haszonélvezet alapítása általában ingatlan megvásárlásakor történik. Sokszor a szülők gyermeküknek úgy vesznek lakást, hogy biztosítani szeretnék, a könnyen jött vagyontárggyal nem él vissza a fiatal. Az ilyen teher alapítása sokszor illetékjogi megfontolásokból merül fel. A haszonélvezet azonban nem csak a vevő, hanem adásvételkor közvetlenül az eladó által is megalapításra kerülhet. Az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés szükséges az ingatlan esetében, hogy a haszonélvezet jogcíme érvényes legyen. A haszonélvezet azonban nem csak szerződéssel jöhet létre. Erre legjellemzőbb példa az özvegyi haszonélvezeti jog: az elhunyt házastárs tulajdonában álló vagyonon a halál pillanatával létrejön a haszonélvezeti jog az özvegy javára, és ingatlannál ehhez nincs szükség ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre sem. Attól függ, hogy milyen költségek merülnek fel. Az úgynevezett rendes gazdálkodás körébe eső költségek a haszonélvező kötelessége, a közüzemi díjakat és a kisebb javításokat beleértve. A kiadás azonban lehet rendkívüli is, például tetőszerkezet-cserére is sor kerülhet. A tulajdonost ellenőrzési jog illeti, ami azt jelenti, hogy például az ingatlant jogosult megtekintheti, abban minden rendben van-e, nem végez-e a haszonélvező olyan tevékenységet, amivel károsíthatja az ingatlant. Ha rendeltetésellenes használatot tapasztal, a tulajdonos biztosítékot követelhet. Ha a haszonélvező nem ad biztosítékot, a bíróság a haszonélvezeti jog gyakorlását felfüggesztheti. A felfüggesztés lehet az egész dologra vonatkozó vagy korlátozott időre szóló is. A holtig tartó özvegyi jog is egyfajta haszonélvezeti jog, amely a megváltásra vonatkozó eljárásokkal érhet el megoldást. A holtig tartó haszonélvezeti jog esetén a haláleset bekövetkezte a jogviszony végét jelenti. Megszűnik akkor is, ha az ingatlan megsemmisül. A haszonélvezet megváltására különböző időpontokban van lehetőség; a hagyatéki eljárás lezárásáig, illetve a hagyatékátadás után is igényelhető a megváltás. Az özvegy bárhol, ha szeretné, lemondhat özvegyi haszonélvezeti jogáról, de a megváltás érvényesítéséhez szükség lehet közjegyzői vagy közokirati okiratokra. A törléshez szükséges eljárások és költségek a jogszabályok szerint történnek, és a földhivatalhoz benyújtandó kérelmen keresztül történik a törlés. Holtig tartó haszonélvezeti jog törlése halál esetén nem automatikus; a halotti anyakönyvi kivonat csatolása vagy a nyilvántartásból való egyértelmű kimutatás elegendő lehet a törléshez. A jogok törlését gyakran hozzánk hasonló jogi szakértők intézik az ügyfelek érdekében. A megfizetendő illetékek és költségek mértéke a jogviszony hosszától és a rokoni kapcsolat jellegétől függ. Az ingatlan megvásárlásával járó haszonélvezet értéke és az illetékek kiszámítása összetett, a jogalkotó által meghatározott kereteken belül történik. A haszonélvezet értékének meghatározása szakvéleményi alapon történik, és több tényezőtől függ, például az életkortól és a terhelt ingatlan állapotától. A külföldiek esetében különös figyelmet igényel a földtulajdon-szerzésre vonatkozó korlátozás és az ebből adódó jogi lehetőségek. A nemzetközi bíróság döntése alapján a jogsértés vizsgálata során kiemelt szempont a tényleges tartalom és a szerződés mögötti szándék.

Képségek és videók

térképes földtulajdonlás ábrázolás

Földszerzés: A magyar politikai elit azzal vádolják, hogy kihasználja a rendszert

Haszonélvezeti jog értéke és adózása

A haszonélvezeti jog értéke két okból érdekli általában az ügyfeleinket: mert illetéket/adót kell fizetnünk, vagy mert a haszonélvezeti jogot meg kellene váltanunk, hogy tulajdonosként az ingatlant értékesíteni tudjuk. Haszonélvezeti jog értéke az illeték kapcsán: a haszonélvezet az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog, amely visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya. Az első éves érték a forgalmi érték egyhuszad része; holtig tartó haszonélvezet esetén az egyévi értéket a kor életkor szerint szorozzuk. A visszterhes haszonélvezetnél a haszonélvező a járulékot a jogcím szerinti érték alapján fizeti, melynek mértéke 4% 1 milliárd forintig. Ha a haszonélvező egyenesági rokon alapít ilyen jogot, az illetékmentességet eredményezhet. Az illeték az eladó szemszögéből is érdekes lehet: a haszonélvezettel terhelt ingatlan vásárlásakor általában alacsonyabb illetéket kell fizetni. A forgalmi érték meghatározásánál a haszonélvezet hatása csökkenti az értéket. A végleges illetéket a megállapított érték alapján számolják ki, ahol az értékcsökkentés nagysága az ingatlan értékének arányában történik. Ha az özvegy vagy jogosult nem akar kötélnek állni, a jog értékelése és a későbbi megváltás vagy eladás bonyolult lehet. A jogi szövegek és a gyakorlat a megbízók igényeit figyelembe véve alakultak ki, és kiemelten kezelik a jogi képviseletet és a szakértői véleményt. A haszonélvezeti jog és az illeték összefüggései tehát a konkrét körülményektől függenek, és csak egyedi értékelés alapján adható meg a végleges összeg.

tags: #kulfoldi #allampolgar #bejegyzese #haszonelvezokent

Népszerű bejegyzések: