Különböző forgalmi értékű ingatlan cserénél az illeték kiszabásának alapja

A cikk az ingatlan- és vagyonelem vásárlásával, illetve cseréjével összefüggő visszterhes vagyonátruházási (vagyonszerzési) illeték alapjairól szól, és bemutatja a kedvezményeket, mentességeket, illetve a NAV eljárását az illeték kiszabásakor. A forgalmi érték meghatározása, az illeték mértéke és a fizetési kötelezettség részletei nélkülözhetetlenek minden érintett számára, legyen szó ingatlanról, autóról vagy egyéb vagyontárgyakról.

Amiért fontos a vagyonszerzési illeték

Az illetékek célja, hogy az állam finanszírozásához hozzájáruljanak. Visszterhes vagyonátruházás alatt a szerződő felek közötti kötelezettségvállalást, ellenérték fejében történő vagyoncserét értjük. A visszterhes vagyonátruházási illetékkel legáltalánosabban az ingatlanok adásvétele során találkozunk.

Miért és mire vonatkozik pontosan ez az illetéktípus?

Az ingatlanvásárlás során a vagyonszerzés tényét be kell jelenteni a NAV-nak, és a NAV az adásvételi szerződés alapján kiszabja az illetéket. Az illeték alapja a forgalmi érték, amelyet az adóhatóság állapít meg, és a terhek nem feltétlenül csökkentik ezt az értéket. Egyes jogcímek esetén kedvezmények és mentességek érvényesíthetők a B400 nyomtatványon.

Mennyi ideig tart a NAV e határozat kiadása?

A NAV a vagyonszerzési illeték kiszabásáról határozatot (fizetési meghagyást) küld. A bejelentés és a beérkező adatok alapján készül a határozat, amelyben benne van a fizetendő összeg és a határidő. A bejelentés megtörténhet a földhivatali bejegyzésre irányuló kérelemmel egyidejűleg, és a NAV a határozatot a POSTAI úton vagy ügyfélkapun keresztül küldi ki. Bár jogilag 5 év a határidő a kiszabásra, gyakorlatban a NAV sokkal gyorsabban meghozza a határozatot.

Mi alapján számol a NAV forgalmi értéket?

Az illeték alapja a forgalmi érték, amelyet a NAV végez helyszíni szemlézetten, vagy összehasonlító adatok alapján állapít meg, és szükség esetén szakértőt rendel ki. A vételár és a forgalmi érték között eltérés lehet; addig a NAV a piaci viszonyokat vizsgálja, és szükség esetén a forgalmi értéket a tényleges piaci árhoz igazítja. Az érték megállapításánál figyelembe veszi a teherterheket és egyéb tényezőket is.

Mekkora a vagyonszerzési illeték mértéke?

Az általános mérték a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után 4%. Különleges esetekben (pl. egyes telek- vagy új építésű ingatlanok) az adóalap és az összeg változhat. 1 milliárd forint feletti ingatlan esetén az illeték 4%-ból 2%-ra csökken a fennmaradó részre, de maximum 200 millió forint lehet egy ingatlanra vetítve.

Milyen kedvezmények és mentességek érhetőek el?

Első lakás kedvezmény: 35 év alatti személyek 50%-os illetékkedvezményt kaphatnak 15 millió forint alatti forgalmi értékig.
Cserepótló vétel kedvezménye: ha az előző lakást az új lakás megvásárlásával megelőző öt éven belül, vagy az új vásárlását követő egy éven belül adja el, és az új vételár nem haladja meg a régit, akkor a különbözet után fizetendő 4%-os illeték számítódik ki. Ha az új lakás értéke kisebb, mint a régit eladott értéke, illetékmentesség jár.
CSOK, CSOK Plusz mentesség: CSOK vagy CSOK Plusz felhasználása esetén a lakásra vonatkozóan teljes illetékmentesség érhető el (2021.07.10. után kötött adásvételekre, CSOK visszafizetése esetén fennálló korlátozásokkal).
Házastársak, egyenes ági rokonok közötti adásvétel: ezek az ügyletek illetékmentesek lehetnek ITT. A mentesség kiterjed minden típusú vagyonszerzésre.
Telekvásárlás némely feltételek mellett illetékmentes 4 éven belüli lakóház építés esetén.
Új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig nincs illeték, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 30 millió forintot; 15 és 30 millió közötti rész után 4%.
Vállalkozó által épített új lakás kedvezménye: ha a lakás újépítésű és az eladó vállalkozó, illetékmentesség érvényesülhet.
Haszonélvezeti jog: bizonyos konstrukciókban az érték alapján kedvezmények érhetők el, de a NAV felülvizsgálhatja a joggyakorlatot és az indokoltságot.

Autó átírási illeték és különbségek

Az autóvásárlás visszterhes vagyonátruházási illetéke 15 napon belül fizetendő. Alkalmanként az illeték alapja az autó öregedése és teljesítménye, melyek alapján a költség eltérhet. Az autókra vonatkozó mentességek között szerepel a rokonok közti átadás, váláskor, és zöld rendszámú gépkocsi megvásárlása esetén.

Hogyan számoljuk ki az illetéket?

Ingatlanvásárlásnál az illeték mértéke általában a forgalmi érték 4%-a az első 1 milliárd forintig, ezt követően 2% - de maximum 200 millió forint. A forgalmi érték meghatározása az adóhatóság kompetenciája; a NAV biztosítja, hogy az érték a piaci viszonyokat tükrözze. Autóvásárlásnál az illeték mértéke a kor, a teljesítmény és az életkor alapján változik, az ingatlanokra jellemző egységes 4% helyett.

Bejelentés és fizetés

Az illeték kiszabásához a NAV a B400 nyomtatványt kéri be és a földhivatal részére benyújtott adatok alapján állapítja meg a fizetendő összeget. A bejelentés a NAV rendszerében vagy papír alapon történik, leggyakrabban a földhivatali bejegyzés részeként. A fizetésre általában 30 nap áll rendelkezésre a határozat kézhezvételétől számítva. A késedelmi pótlék mértéke a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal növelt éves szintje szerint jár.

Részletfizetés és méltányosság

Automatikus részletfizetési kedvezmény: természetes személyek maximum 2 000 000 forintos adótartozásra, 12 hónapig, havi részletekben. Első lakás esetén a NAV automatikusan engedélyezi a maximum 12 hónapos részletfizetést. Ha a részlet nem fizetendő időn belül, a kedvezmény elveszik. Méltányossági alapon is kérhető részletfizetés, de a kérelem nem halasztó hatályú, és igazolni kell a körülményeket.

Gyakran felmerülő kérdések (gyakorlati útmutató)

Kinek kell fizetnie: általános szabály szerint a vevő fizet, azaz a vagyonszerző.
Az adó és illeték közti különbség: adó a jövedelemre vonatkozik, illeték pedig a vagyonszerzésre vonatkozó kötelezettség.
Eladó esetében mikor kell illetéket fizetni: általában nem kötelező az eladónak, kivéve belterületbe vont ingatlan eladásakor.
Mit jelent a forgalmi érték: reálisan elérhető piaci ár, amelyet felek között függetlenül is meg lehetne kötni.
Mi történik, ha a vételár eltér a forgalmi értéktől: NAV vagyonszerzési értéket ellenőriz és szükség esetén helyszíni szemlét tart.

Gyakorlatból vett példák és számítások

40 millió forintos lakás vásárlásakor az illeték becsült összegét a NAV a forgalmi érték 4%-ában határozza meg, tehát 1,6 millió forint, amennyiben nincs kedvezmény.
Első lakás kedvezményével élve: 15 millió forintig 50% kedvezmény; ha a lakás 15 millió alatti forgalmi értékű, akkor csak 7,5 millióra 2%, összeg 150 ezer forint helyett 75 ezer forint lehet.
Cserepótló vételnél a kedvezmény csak a forgalmi értékek közötti különbözetre vonatkozik; ha a régi lakás eladási értéke és az új vételár közötti különbség pozitív, csak az alapján kell 4%-os illetéket fizetni.
CSOK Plusz használatával 2024-től az illetékmentesség kiterjed a CSOK Plusz igénybevételére is 150 millió forintig piaci értékre.

Infografika: Illeték kiszámítása és kedvezmények áttekintése

Meghatalmazás készítése könyvelőirodáknak az ONYA felületén – MKVKOK INFORMÁCIÓS VIDEÓ

tags: #kulonbozo #forgalmi #erteku #ingatlan #cserenel #az