Kulturálisan kötött ingatlan-tulajdonjog megszerzése jogi eljárások a közös tulajdon szemszögéből

Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás jelentős gyakorlati előnyöket kínál, különösen a közös tulajdonban álló ingatlanok esetében. Az új szabályozás - számos más újdonság mellett - lehetővé teszi, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot bejegyeztethessük az ingatlan-nyilvántartásba, amely növelheti a közös tulajdonban álló ingatlan forgalmi értékét és megkönnyítheti a banki finanszírozás igénybevételét is.

Az eddigiekben ennek közhiteles nyilvántartásba történő bejegyzésére nem volt lehetőség. Ennek megfelelően a használati megállapodás megkötésének ténye nem derült ki az ingatlan-nyilvántartási adatokból. Tipikus volt hasonló megállapodások megkötése ikerházak, illetve egyéb közös tulajdonban álló ingatlanok vonatkozásában, különösen azokban az esetekben, amelyekben a tulajdonostársak bármelyike banki finanszírozást vett igénybe. A jogalkotó felismerve a tényleges gyakorlat és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztethető jogok közötti jelentős eltéréseket, az Új Inyvhr. 20. § 24. pontjában külön nevesített módon megteremtette a lehetőségét annak, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön.

Az érintett ingatlannak értelemszerűen a tulajdonostársak közös tulajdonában kell állnia, valamint csak olyan ingatlan esetében lehetséges e jog bejegyzése, amely nem minősül mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek. A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot be lehet jegyezni közös tulajdonban álló egész ingatlanra, egész tulajdonosi illetőségre vagy akár ezek eszmei hányadára. Nincs akadálya továbbá annak sem, hogy társasházi ingatlanra kerüljön a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésre. A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot vagy az ingatlan természetben meghatározott részére (például az ingatlanon található egyes épületekre), vagy annak egy területnagyságban kifejezett részére lehet alapítani (például négyzetméterben megadva).

Infografika a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzéséről

Arra a gyakorlati kérdésre, mely szerint szükséges-e záradékolt vázrajzot is benyújtani az eljárás során, maga az Új Inyvhr. adja meg a választ. Az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére vonatkozó bármely jog bejegyzéséhez ugyanis az ingatlan érintett részét ábrázoló és az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz szükséges. Ez a szabály vonatkozik a közös tulajdon használatára vonatkozó jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére is. Ugyanakkor elképzelhetőek olyan egyéb megosztási lehetőségek is, amelyek esetében nem szükséges változási vázrajz benyújtása. Ilyen lehet az időbeli megosztásra irányuló megállapodás, amely alapján például az egyik tulajdonostárs az év első felében, míg a másik tulajdonostárs az év második felében használhatja a közös tulajdonukban álló ingatlant.

A bejegyzésre a tulajdonostársak közös kérelme alapján van lehetőség azzal, hogy társasház esetén a bejegyzést a társasház közös képviselője kérheti. A bejegyzésben fel kell tüntetni a megosztás térbeli vagy időbeli jellegét, valamint a használati jog létrejöttének alapjául szolgáló okiratot. Utóbbi az alábbi okiratok valamelyike lehet: a) a felek egyhangú megállapodása vagy határozata; b) a felek szótöbbséges határozata; c) bírósági határozat; d) társasház alapító okirata.

A fentiek értelmében tehát nem kell feltétlenül a tulajdonostársak teljes egyetértése a közös tulajdon használatára vonatkozó jog megalapításához. A jogszabálymódosítás jelentősége abban rejlik, hogy míg a felek közötti használati jogot szabályozó megállapodás csak kötelmi jogi hatállyal bír, ezen jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével már dologi jogi hatályúvá válik. A bejegyzés konstitutív hatályú, azaz a jogot ebben az értelemben a bejegyzés hozza létre. A bejegyzés azért fontos, mert az ingatlan-nyilvántartás egy közhiteles hatósági nyilvántartás, a benne foglaltakat ellenkező bizonyításig helyesnek, létezőnek és ismertnek kell tekinteni. Ez a kötelezően adja a jogoknak a dologi jogi védelmet és erősíti a banki finanszírozás lehetőségeit.

Közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzésének eljárási folyamata

Eljárás kezdete és a bejegyzés tartalmi elemei

A használati jog bejegyzése arról tanúskodik, hogy a tulajdonostársak között dologi hatállyal rendelkező megállapodás áll fenn annak kapcsán, hogy miként osszák meg az egyébként közös tulajdonukban álló ingatlan használatát, amely megállapodásuk a jogutódaikra is kiterjed. Az ilyen jellegű megállapodás jelentősen megkönnyíti egy adott tulajdoni hányad további értékesíthetőségét, növeli annak jövőbeni hasznosíthatóságát és egyúttal megteremti a banki finanszírozás igénybevételének lehetőségét is. Megjegyezzük, hogy egy ilyen megállapodásban az ingatlan használata térbeli vagy időbeli megosztásának részletein túlmenően a felek egyéb kérdéseket is szabályozhatnak, így például megállapodhatnak az ingatlant terhelő egyes költségek megosztásának módjáról, vagy szabályozhatják az ingatlanra eső bevételek megosztásának alapelveit is.

Tamás a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csapatának vezető ügyvédje szerint a nyilvántartásba bejegyzett jog konstitutív hatályú, és a közös tulajdon használatára vonatkozó jog porosztályozása megkönnyíti a finanszírozók számára a hitelezést. Viktória az iroda másik tagja szerint a közös ingatlanhasználati megállapodások keletkeztetése és bejegyeztetése jelentős gyakorlati előnyöket jelent az üzleti bérleti szerződések és jogviták terén. A jogalkotó célja tehát - a joggyakorlatból kiindulva - az volt, hogy a közhiteles nyilvántartásban megjelenő jogok erősítsék a közös tulajdon értékét és megkönnyítsék a finanszírozást.

A bejegyzésben fel kell tüntetni a megosztás térbeli vagy időbeli jellegét, valamint a használati jog létrejöttének alapjául szolgáló okiratot. Utóbbi az alábbi okiratok lehetnek: a) a felek egyhangú megállapodása vagy határozata; b) a felek szótöbbséges határozata; c) bírósági határozat; d) társasház alapító okirata. A bejegyzést a tulajdonostársak közös kérelme alapján lehet indítani, és társasház esetén a közös képviselő kezdeményezheti.

Ha a bevonandó jog csak területnagyságban kifejezett részre vonatkozik, akkor az adott résznek pontos térbeli meghatározását is mellékelni kell, a záradékolt vázrajz szükségességéről szóló szabályokat betartva. Ezzel a módszerrel a közös tulajdon használatára vonatkozó jog dologi jogi hatállyal terhelheti a társasházat vagy a közös tulajdonostársakat.

Vázrajz és záradék a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzéséhez

Miért fontos a bejegyzés a gyakorlatban?

A bejegyzés konstitutív hatályú, így a jogot a bejegyzés hozza létre. A közhiteles nyilvántartás tartalma minden érdekelt fél számára hiteles forrásként szolgál, és a banki finanszírozás, a vevők és eladók közti jogviszonyok szempontjából is meghatározó. A bejegyzés tehát olyan dologi jogi védelmet nyújt, amely erősíti az ingatlan használhatóságát, hasznosíthatóságát és növeli annak forgalmi értékét. A használati jog bejegyzése társulhat a közös tulajdon egész ingatlanára, egész tulajdoni illetőségére vagy akár ezek eszmei hányadára, sőt társasházi ingatlanra is kiterjedhet.

A gyakorlatban a finanszírozók gyakran írják elő a közös tulajdonban álló ingatlan használatára vonatkozó írásbeli megállapodást a finanszírozási feltételek között. Az, hogy egy ilyen megállapodás az Új Inytv. értelmében bejegyezhetővé és bárki számára nyilvánossá válhat, adminisztratív könnyebbséget jelenthet a banki finanszírozás feltételei tekintetében, és erősíti a hitelezési kockázatkezelést is.

Az ingatlan-nyilvántartás részletes szabályait és a bejegyzés feltételeit a 2021. évi C. törvény (új Inytv.) és annak végrehajtási rendelete határozza meg. A törvény lehetővé teszi, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot közhiteles nyilvántartásba jegyezzék be, amelyhez részletes feltételek, záradékok és formanyomtatványok kapcsolódnak. A bejegyzésre vonatkozó kérelem benyújtásához egyéb okiratok csatolása és az alaki követelmények teljesítése szükséges.

Gyakorlati útmutató a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzéséhez

Az első lépés a tulajdoni lap ellenőrzése a földhivatali nyilvántartásban: megállapítható-e, hogy az ingatlan földforgalmi szabály alá tartozik-e, szükséges-e hirdetményi közlés, van-e elővásárlási jog, és kell-e mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyás.
A szerződéskötés előtt vizsgálni kell, hogy a vevő megszerezheti-e az adott ingatlan tulajdonjogát a földforgalmi szabályok szerint.
Földforgalmi ügyletek esetében a szerződésnek földforgalmi okiratnak kell lennie, amely tartalmazza a nyilatkozatokat, vállalásokat és eljárási rendelkezéseket is. Elővásárlás esetén a szerződésbe célszerű beépíteni a foglaló, előleg, jogvédelmi és finanszírozási kérdéseket.
A közzététel a kormányzati hirdetményi felületen történik: a teljes adásvételi szerződés anonimizált, de nyilvános formában kerül közzétételre. A közzététel időpontja és a határidő nyilvános a portálon.
A közzétételt követően a jognyilatkozatok 30 napos jogvesztő határidőn belül tehetők meg az elővásárlásra jogosultak részéről.
Jóváhagyás-köteles ügyelet esetén a mezőgazdasági igazgatási szerv vizsgálja az elfogadó nyilatkozatokat, és 15 napon belül dönthet a jóváhagyás megtagadásáról vagy a közzététel megismétléséről, ha szükséges.
A bejegyzés alapjául szolgáló okirat és a jogi képviselet minden esetben megküldésre kerül az illetékes hatósághoz, és a közös nyilatkozatokat közokirattal vagy ellenjegyzett magánokirattal kell alátámasztani.

Osztatlan közös tulajdon? Az meg mi a fene?

Összegzés és gyakorlati következtetések

Az ingatlan-nyilvántartási szabályozás jelentősen befolyásolja a közös tulajdon használatára vonatkozó jogok bejegyzésének lehetőségeit és hatályát. A konstitutív bejegyzés lehetővé teszi, hogy a használati jog ténylegesen dologi jogi hatállyal bírjon, így növelve az ingatlan értékét, a forgalmazhatóságot és a banki finanszírozás lehetőségeit. A gyakorlatban ezért fontos, hogy a tulajdonostársak közös megállapodását írásba foglalják, és a bejegyzést a vonatkozó hatóságoknál megfelelően előkészítsék, beleértve a záradékolt vázrajz és a szükséges alaki elemek benyújtását is.

A törvényi újítások értelmében a közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése már nem csak kötelmi jogi kötelezettség, hanem közhiteles dologi jogi jog, amely a jogutódokra is kiterjed. Ez a tendencia kiemelten fontos a banki finanszírozások és a befektetők számára, mivel a nyilvántartási adatok megbízhatóbb jogi alapot adnak a tranzakciókhoz.