Alsóörs Építési Szabályzata: Útmutató az építkezéshez
A helyi építési szabályzat (HÉSZ) célja a helyi sajátosságok figyelembevételével, az országos szabályoknak megfelelően, vagy azokban megengedett eltérésekkel történő építkezés feltételeinek meghatározása. Ez a dokumentum biztosítja a településrendezési követelmények érvényesülését, valamint a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmét. Az építési munkák megkezdése előtt elengedhetetlen a HÉSZ rendelkezéseinek megismerése és betartása.
A Szabályozási Terv és Kötelező Elemei
A Szabályozási Terv (SZT) kötelező erejű előírásokat tartalmaz, amelyek az építkezés alapját képezik. Ezek az elemek közé tartoznak:
- A szabályozási terv határa
- A szabályozási szélesség
- Az építési övezet és annak jele, valamint határa (bizonyos kivételekkel)
- Az építési övezet paraméterei
- Bontás esetén az újra beépítendő építési hely
- Az új épület tetőgerincének iránya
- A telek be nem építhető része
- A kialakult, kötelezően megtartandó elő-, oldal- és hátsókert
- A közhasználatra átadandó terület
- Helyi védelemre javasolt épület
- Védelemre javasolt, földdel borított pince
- Helyi értékvédelmi terület határa
- Kötelező elő-, oldal- és hátsókert
- Kötelező fásítás (fasor)
- Be nem építhető partszakasz
- Hajózási, sport és turisztikai célú kikötők létesítésére alkalmas partszakasz
- Változtatási tilalom
Az (1) bekezdésben nem említett szabályozási elemek is irányadóként veendők figyelembe a tervezés és építkezés során. A kötelező erejű elemekre vonatkozóan eltérések csak a SZT és a HÉSZ előzetes módosítását követően lehetségesek.
Telekméretek és Telekalakítás
A HÉSZ meghatározza az építési övezetekre vonatkozó legkisebb telekméreteket és telekszélességeket. Ezek alól kivételt képezhetnek bizonyos esetek, például építési telek területének 10%-os csökkentése meglévő telkek felosztásánál vagy közút szabályozásakor. Közút szabályozásakor kisebb telek is kialakítható, de az eljárás végén nem jöhet létre az a) pontnál kisebb méretű építési telek.
Az Ófalu területén a település szerkezetének védelme érdekében a telkek tovább nem oszthatók és méretük nem csökkenthető, kivéve, ha építési telkek megközelítésének vagy személygépkocsi tárolásának biztosítására nyúlvány vagy út alakítandó ki. Telekösszevonás során legfeljebb két telek vonható össze, de az összevonás után létrejött új telken az építési helyek, építési vonalak és épületparaméterek nem változtathatók meg.
Az Endrődi utca - Szabadság tér vonalától keletre eső területen bizonyos telekalakítási, telekhatár-rendezési és telekmegosztási feladatokat kell elvégezni a megközelíthetőség biztosítása érdekében. Ezek magukban foglalhatnak legalább 3,0 m széles teleknyél vagy közterület kialakítását. Fontos, hogy a létrejött telekosztás eredményeképpen 600 m2-nél kisebb építési telek nem jöhet létre.
Számos további telek esetében is előír telekalakítást vagy telekhatár-rendezést a megközelíthetőség biztosítása céljából, különös tekintettel a 77, 79, 80, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 57/1, 57/2, 58, 572/1, 572/2, 572/3 és 573 hrsz-ú telkekre. Bizonyos utak (pl. 45 és 765 hrsz-ú út, 748 hrsz-ú magánút) nem szüntethetők meg.
Közműellátás és Beépítési Paraméterek
Belterületi és beépítésre szánt területeken épület csak akkor építhető, illetve meglévő helyiség alakítható át huzamos emberi tartózkodás céljára, ha a következő közműellátás biztosított:
- Közműves villamosenergia-szolgáltatás
- Közműves ivóvíz-szolgáltatás
- Közműves szennyvízelvezetés
- Közműves gáz-energia ellátás, vagy annál korszerűbb és környezetkímélőbb fűtési rendszer (kivéve üdülő funkciójú épületek)
- A keletkező csapadékvíz elvezetése, elhelyezése és kiépített hálózaton való elvezetése
A beépítésre szánt területeken az építési paraméterek egyedi meghatározásakor a „K” - „kialakult állapot” jelölés esetén a környező, azonos területfelhasználású területek telkeinek és épületeinek elhelyezését, kialakítását, műszaki jellemzőit kell figyelembe venni. Ha a jel a meglévő, legkisebb telekméretre vonatkozik, akkor az a telek tovább nem osztható.
Az Ófalu területén a „K” - kialakult állapottal jelölt méretek esetében az építmény- és homlokzatmagasság nem növelhető, kivéve, ha meglévő épületen a födém- vagy tetőszerkezet megerősítése szükséges. Ebben az esetben a magassági méretek legfeljebb egy alkalommal, maximum 30 cm-rel növelhetők.
Az Ófaluban a helyi védelemre javasolt építési helyen lévő épület bontása után az új épületet az eredeti építési helyen kell felépíteni, figyelembe véve az SZT-3 tervben megadott, telkenkénti bővítési helyeket.
Építési Övezetek és Elhelyezhető Építmények
Valamennyi építési övezetben, illetőleg övezetben elhelyezhetők az Országos Településrendezési és Építési Követelményekről (OTÉK) szóló 32. §-ban szereplő építmények és műtárgyak, kivéve az Ófalu területét. Az Ófaluban csak az OTÉK 32. §-a szerinti nyomvonal jellegű építmények és műtárgyak (külön jogszabályok keretei között), köztárgyak, valamint hulladékgyűjtő edények helyezhetők el.
A község területén az építési telkeknél alkalmazandó legkisebb elő-, oldal- és hátsókertek méreteit a SZT tartalmazza. Ahol a terv nem jelöli, a legkisebb előkert 5,0 m vagy a kialakult állapotnak megfelelő, és a legkisebb oldalkert 3,0 m. A legkisebb telekterületek 150%-nál nagyobb telekméretek esetén az építhető építmények csak több önálló tömegben helyezhetők el.
A Szerdahelyi-dűlő területén lévő (SZT-4) I., II, III., IV., V., VI., VII. építési övezetekben speciális szabályok vonatkoznak az építkezésre. Kizárólag az anyaghasználatában, megjelenésében és színezésében a helyi hagyományokhoz illeszkedő épület építhető a Szerdahelyi-dűlő I. tömbjének kivételével.
Többszintes tetőterű épület nem építhető. Az Ófaluban tetőfelépítmény nem építhető.
Alsóörs területén - az Ófalu és a Szerdahelyi-dűlő kivételével - magastetős épület csak a 30-45° közé eső tetőhajlásszöggel építhető.
Tetőfedés és Kerítések
A beépítésre szánt területen - az Ófalu és a Szerdahelyi-dűlő kivételével - tetőfedésként az alábbi építőanyagok alkalmazhatók:
- Nád, cserép (kizárólag hagyományokhoz illeszkedően, vörös és vörösesbarna árnyalatokban)
- Korcolt lemezfedés (vörös, vörösbarna és szürke színben)
A pala-fém, trapéz hullámlemezfedés és bitumenes zsindely magastetőkön nem alkalmazható. Lakóépületnél, síkpala fedés esetén, állagmegóvásként szigetelő lemez alkalmazható.
Meglévő épület tetőfelújításakor héjalásként az eredeti tetőfedőanyag alkalmazható a tetőfelület 50%-ának felújításáig. Az 50%-ot meghaladó felújításoknál, valamint bővítési, átalakítási munkáknál csak az új épületre előírt tetőfedő anyagok használhatók.
Alsóörs területén - az Ófalu és a temető kivételével - maximum 1,80 m magas, áttört kivitelű kerítés építhető, ahol az áttörés legalább a felület 30-50%-a. A lábazat maximum 40 cm magas, tömör kivitelű lehet.
Épületelhelyezés és Rendeltetés
Telkenként legfeljebb két önálló rendeltetési egység, legfeljebb két épülettömegben alakítható ki. A rendelet hatálybalépése előtt meglévő, két önálló rendeltetési egységet magába foglaló építményben legfeljebb további egy, nem lakás céljára szolgáló rendeltetési egység alakítható ki.
Az Ófalu területén a melléképítmények közül csak közműcsatlakozási műtárgyak, kerti építmények (hinta, csúszda, homokozó, pihenés és játék céljára szolgáló műtárgy), kerti épített tűzrakóhely, kerti lugas, lábon álló kerti tető (legfeljebb 15 m 2 vízszintes vetülettel), komposztáló, kerti szabadlépcső, tereplépcső, valamint szabadon álló és legfeljebb 4,0 m magas zászlótartó oszlop (közösségi célú létesítményeknél) helyezhetők el.
Közterületeken, telekhatárokon álló, valamint közterületről látható támfalak látható felületei csak vörös homokkőből készülhetnek, szárazon rakott vagy mélyen fugázott módon. Meglévő támfal csak vörös homokkővel javítható.
Tömör kerítés vagy támfal magassága, ha a terepadottságok nem indokolják, nem lehet több 1,8 m-nél. Az 1,8 m magasságot meghaladó támfalra legfeljebb 1,0 m magas biztonsági korlát építhető.
Az utcai telekhatáron lévő kerítések lábazatainak és épített oszlopainak felülete vörös homokkőből vagy vakolt kialakítással készíthető, a vakolt felületek színe fehér lehet.
Az SZT-3 tervlapon jelölt, közterület mentén álló támfalba nem létesíthető támfalgarázs.
Meglévő, más ingatlanok alá benyúló pince (barlangszerű építmény) felújítható, de nem bővíthető más ingatlan irányába.
Az épülethomlokzatokat, épületlábazatot vakolva vagy vörös homokkő felülettel kell kialakítani. Homlokzat díszítésére csak a Balaton-felvidéken szokásos motívumokból készített vakolat-architektúra vagy vörös homokkő használható.
A homlokzatokon lévő fa felületeket a hagyományokhoz illeszkedő felületkezeléssel kell ellátni. Minden épület, építmény vakolt homlokzata csak fehér színű lehet, kivéve az 50 évnél régebben épült, felújított, átépített épületeket, amelyeknél az építés idején használt eredeti szín is alkalmazható, de ezt dokumentálni kell.
Vakolt kémények színe fehér. Kémények fedköve lehet nyersbeton vagy világos színű természetes kő.
Egy, illetve összetartozó épülettömeg homlokzatai esetén csak azonos anyaghasználat és építészeti megjelenés lehetséges, beleértve a homlokzat felületét és színét, a homlokzati nyílászárók anyagát és színét, a tetőfedés anyagát, színét, tetőablak kialakítását, a lábazat anyagát és színét, valamint a korlátok, mellvédek anyagát, színét és kialakítását.
Tetőformák és Tetőfedés Új Épületeknél
Új, vagy átalakított fő rendeltetésű épület tetőidoma nyeregtető vagy nyeregtetők kombinációja lehet. A tetőn sem teljes, sem részleges kontyolás nem készíthető, kivéve az SZT-3 terven jelölt kivételeket. Ahol az SZT-3 jelöli, ott településképi szempontból a megadott tetőidomokat, tetőgerinceket kell figyelembe venni az átépítésnél és új épületek építésénél.
A tető hajlásszöge 35-43° között alakítandó ki. Félnyeregtető készíthető oldalsó vagy hátsó telekhatárhoz, támfalhoz csatlakozó kiszolgáló épületek vagy fő rendeltetésű épületszárnyak esetén, ahol a tető hajlásszöge 25-43° között alakítandó ki.
Tetőablak csak tetősíkban - legfeljebb a tetőfelület 15%-áig - elhelyezett tetőablak, vagy legfeljebb 0,6 m 2 felületű „ökörszem” típusú álló ablak lehet. Sem az épületek homlokzatán, sem a tetőfelület megbontásával, visszahúzásával erkély, loggia, terasz nem alakítható ki.
Új épület esetén a tetőfedés anyaga kizárólagosan a következő lehet: nád, sík jellegű hornyolt- vagy hódfarkú égetett kerámiacserép: piros vagy natúr színben.
Meglévő épület tetőfelújításakor héjalásként az eredeti tetőfedőanyag alkalmazható a tetőfelület 50%-ának felújításáig. Az 50%-ot meghaladó felújításoknál csak az új épületre előírt tetőfedő anyagok használhatók. Az anyaghasználattól való eltérés épületenként csak egyszer vehető igénybe.
Meglévő épület bővítési, átalakítási munkáinál, ha a bővítéssel, átalakítással létrejövő épület tetőfelülete az 50%-ot eléri, csak az új épületekre előírt tetőfedő anyagok használhatók.
Szabályozási Dokumentumok és Módosítások
A rendelet szöveges mellékletei tartalmazzák a fogalommeghatározásokat, a régészeti lelőhelyeket, a műemlékeket és műemléki környezeteket, a helyi védelemre javasolt épületeket és építési helyeket, a telepítésre javasolt növények jegyzékét, valamint az egyedi tájértékeket.
A szabályozási terv elemei kötelezőek, és módosításuk csak az érvényes módosítási eljárási folyamat keretében lehetséges. Az irányadó jelleggel meghatározott szabályozási elemek a szabályozás egy lehetséges változatára utalnak, vagy továbbtervezést igényelnek.
A rendeletben foglaltak betartása mellett fontos figyelemmel kísérni a vonatkozó jogszabályok változásait is. A 2025. december 29-én kihirdetett 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet például számos építésügyi és területrendezési kormányrendeletet módosít, amelyek többsége 2026. január 14-én lép hatályba.
A helyi építési szabályzat az épített környezet alakításának és védelmének alapvető eszköze, amely biztosítja a harmonikus és fenntartható településfejlesztést. A szabályok betartása minden építtető felelőssége.
tags: #l7 #epitesi #ovezetre #vonatkozo #eloirasok