Lakas berleti dij afA szabalyok
Az ingatlan bérbeadása az áfa rendszerében főszabály szerint tárgyi adómentes tevékenységnek minősül. Ez azt jelenti, hogy az adóalany az ingatlan bérbeadásakor nem számít fel áfát, és a bérlőnek sem keletkezik e jogcímen adófizetési kötelezettsége. A tárgyi mentesség általános szabály, amely minden ingatlanra kiterjed, függetlenül annak rendeltetésétől. Az adóalany a bérbeadás tekintetében dönthet úgy, hogy az általános szabálytól eltérően áfát számít fel. Ez a választás minden bérbeadásra vonatkozik, nem csupán egyes szerződésekre vagy bérlőkre. A választás megtételéhez az adóhatóság felé bejelentést kell tenni, és az döntés visszavonásig, de legalább öt évig kötelezi az adóalanyt.
Amennyiben a bérbeadó az adókötelezettséget választja, jogosulttá válik a bérbeadással összefüggésben felmerült beszerzések előzetesen felszámított áfájának levonására. A szabályozás megkülönbözteti a lakóingatlan és a nem lakóingatlan bérbeadását. Lakóingatlan esetében akkor is fennmarad a tárgyi mentesség, ha az adóalany általánosságban az adókötelezettséget választotta. Ez azt jelenti, hogy lakóingatlant a bérbeadó kizárólag tárgyi mentesen adhat bérbe, nincs lehetősége arra, hogy a bérleti díjra áfát számítson fel. Ez a különbség jelentős adózási következményekkel jár: míg a nem lakóingatlanok esetében a bérbeadó a választás révén levonási jogot szerezhet, addig a lakóingatlanok bérbeadása esetén a levonási jog gyakorlása kizárt.
Az ingatlan bérbeadásával összefüggésben gyakran felmerül a kérdés, miként kell kezelni a bérlőre áthárított közüzemi költségeket. Ide tartoznak például a villamos energia, a víz, a gáz, a fűtés, valamint a közös költség meghatározott tételei. Az Európai Unió Bíróságának ítélkezési gyakorlata, valamint a hazai jogalkalmazói gyakorlat alapján, ha a közüzemi költségek a bérbeadás szerves részét képezik, és a bérlőnek nincs tényleges választási lehetősége azok tekintetében, akkor a költségek a bérleti díj részének minősülnek, és annak áfa-kezelését követik. Más a helyzet akkor, ha a bérlő közvetlenül maga szerződik a közüzemi szolgáltatóval, és a szolgáltatás igénybevételéről közvetlen számlát kap.
A bérbeadás mellett gyakran előfordul, hogy a bérbeadó egyéb, a bérleti szerződéssel összefüggő szolgáltatásokat is nyújt. Ilyen lehet például a takarítás, a portaszolgálat, a karbantartás vagy az őrzés-védelem. Ha a szolgáltatás járulékosnak minősül, akkor a bérleti díj részét képezi, és annak áfa-kezelését követi. Ha viszont önálló gazdasági célja van, és a bérlő külön is igénybe vehetné, akkor önálló ügyletként kell kezelni, amelynek áfa-kezelését önállóan kell meghatározni.
Az áfa rendszerében az időszakos elszámolás különös jelentőséggel bír az ingatlanhoz kapcsolódó ügyletek esetében. Időszakos elszámolásról akkor beszélünk, ha a felek között olyan tartós jogviszony áll fenn, amely alapján meghatározott időszakokra vonatkozóan történik a teljesítés és az ellenérték meghatározása. Az Áfa törvény a teljesítés időpontját az időszakos elszámolások esetében speciális módon határozza meg. Főszabály szerint az időszak utolsó napja számít a teljesítés időpontjának, függetlenül attól, hogy a számla mikor kerül kiállításra, illetve mikor történik a tényleges pénzügyi teljesítés. A jogszabály ugyanakkor további pontosításokat is tartalmaz. Ha a számla kiállítása és a fizetés teljesítése megelőzi az elszámolási időszak utolsó napját, akkor a teljesítés időpontja a korábbi esemény - vagyis a számla kiállítása, illetve a fizetés időpontja - lesz. Problémát jelenthet azonban, ha az elszámolás alapjául szolgáló adatok utólag módosulnak, például a közüzemi költségek tényleges fogyasztás alapján kerülnek elszámolásra, vagy a felek között korrekció válik szükségessé. Ilyen esetekben helyesbítő vagy stornó számla kiállítására kerül sor.
Az időszaki elszámolás esetén külön figyelmet érdemel az előlegfizetés kezelése. Amennyiben az adóalany az elszámolási időszak előtt előleget kap, úgy az előleg áfa-vonzata az előleg átvételének időpontjában keletkezik, és erről külön számlát kell kiállítani. A korrekciós szabályok célja, hogy biztosítsák az áfa rendszerében az adósemlegesség és a pontosság érvényesülését. Az időszaki elszámolás sajátossága, hogy a tényleges adatok sokszor utólag állnak rendelkezésre, így a javítás és korrekció beépített része a rendszernek.
Tételes levonási tilalom érvényesül a 124. A lakóingatlan fogalma az Áfa törvény 259.§ 12. “lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Ha pl. egy könyveléssel foglalkozó adóalany lakóingatlannak minősülő ingatlant szerez be, és hasznosítja iroda céljára, függetlenül attól, hogy a könyvelési szolgáltatás egyébként adóköteles (és így adólevonásra jogosító) tevékenység, a beszerzett lakóingatlant terhelő előzetesen felszámított áfa - figyelemmel az Áfa törvény 125. a termék igazoltan továbbértékesítési célt szolgál,igazoltan legalább 90%-ban úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű vagy értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként adóköteles közvetített szolgáltatásnyújtás adóalapjába épül be;igazoltan legalább 90%-ban úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű vagy értékcsökkenési leírás alapjánál figyelembe vehető ráfordításként a lakóingatlan-értékesítés adóalapjába épül be, és ha a lakóingatlan nem új ingatlan, akkor ha az értékesítést az eladó áfa kötelessé tette.
Az adóköteles bérbeadás útján hasznosított ingatlan fenntartási, karbantartási kiadásainak áfája is levonásba helyezhető. Akadálya-e az adólevonásnak, ha az ingatlan bizonyos ideig üresen áll? Az üresen álló ingatlannak is vannak fenntartási kiadásai. Ha az ingatlant adóköteles bérbeadás útján hasznosítják, de egy ideig nincs bérlő, (hirdetik kiadásra) és más célra nem használják, akkor az adólevonási jog gyakorolható. Ha az adóalany más tevékenységre használja, pl. Ingatlan áfa levonásánál figyelembe kell venni az áfa 135. és 136. §- ának előírásait is. Ilyen eset lehet, ha 5 év után megváltoztatják az ingatlan bérbeadásra tett választásukat, vagy nem bérbeadás után hasznosítják a későbbiekben az ingatlant, hanem adómentes tevékenységhez, vagy az ingatlant adómentesen értékesítik. Ha olyan ingatlant értékesítenek, amelynek a beruházási, beszerzési áfáját levonásba helyezték, az értékesítés előtt érdemes elvégezni a számítást arra vonatkozóan, hogy mennyi áfát kellene visszafizetni és szükség esetén az értékesítést megelőzően választani kell az ingatlan értékesítésre az áfa kötelezettséget. Ha az áfa törvény által megengedettnél több áfát von le, vagy nem megfelelő bizonylatok alapján, vagy nem a megfelelő áfa bevallási időszakban az adózó, akkor adóhiányt és bírságot állapíthat meg az adóhatóság.
Ingatlan bérbevétele során arról mindig meg kell győződni, hogy a bérbeadó jogosult-e áfás számlát kiállítani a bérbeadásról. Amennyiben a vevő nem győződik meg erről a tényről, egy esetleges revízió során a jogosulatlan áfa-visszaigénylést az adóhatóság meg fogja állapítani. Nem egyszer előfordult már, hogy a bérbeadó elmulasztotta az áfabejelentést megtenni, a bérbevevő nem tájékozódott körültekintően, majd a lefolytatott ellenőrzés során szembesült a fájó következményekkel.
Az áfa rendszerében az ingatlan-bérbeadás főszabály szerint adómentes tevékenység, azonban az adózó dönthet úgy is, hogy adókötelezettséget választ e tevékenységére. A döntést az állami adóhatósághoz előzetesen be kell jelenteni. Ha az adóalany élt e választási jogával, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. A választást külön-külön lehet megtenni a lakóingatlannak minősülő és a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok bérbeadása esetében. Nem élhet az adókötelessé tétellel két speciális áfajogállású kör, az alanyi mentességet választók és az evaalanyok. Ha az ingatlan-bérbeadást a bérbeadó - választásával - áfakötelessé tette, akkor arról számlát köteles kiállítani a bérbevevő adóalany felé. A bejelentő adatlap alapján győződhet meg arról a bérbevevő, hogy a szolgáltatás nyújtója áfás adózást választott-e avagy sem. A nyilatkozat a felelősség megosztására lehet jó, hiszen evvel lehet bizonyítani a körültekintő hozzáállást.
Előfordulnak olyan bérbeadások is, amelyeket összekevernek az ingatlan-bérbeadással. Mindig áfaköteles körbe tartozik például a gépjármű elhelyezését szolgáló bérbeadás, az ingatlannal tartósan összekötött gép vagy berendezés bérbeadása, és például a széfbérbeadás. Véleményem szerint fontos még egy dolgot megemlíteni. Sok esetben lehet találkozni olyan megoldással - főleg az utóbbi években -, amikor több cég vesz bérbe egy adott ingatlant, úgy, hogy egy cég lesz kvázi a főbérlő, és ez a cég számlázza tovább a bérleti díjat a többi bérlő felé. A válság hatására sok esetben a bérbeadók ahhoz is hozzájárulnak, hogy a bérbevevő a korábban bérbevett terület egy részét albérletbe továbbadja a költségei csökkentése érdekében. Az írásomban boncolgatott áfakérdés ilyen esetekben is felmerül. Amikor továbbszámlázzák a bérleti díjat, akkor szintén meg kell határozni, hogy áfa szempontjából a bérbeadás adóköteles avagy nem. Meg kell azt nézni, hogy aki továbbszámlázza a bérleti díjat, választotta-e az adókötelezettséget a bérbeadás tekintetében. Itt fontos, hogy újra és újra a bérbeadó adóalanyisága szempontjából kell megvizsgálni az áfakérdést, nem a közvetítés tényéből kiindulva. Az ingatlan-bérbeadás áfakérdése független attól, hogy a szolgáltatás közvetített szolgáltatás vagy saját, itt mindig az adóalany áfaválasztása lesz a mérvadó. Egy továbbszámlázásos láncolatban szereplőnként kell megismételni a választást. Tehát ha valamelyik szereplő nem választott adókötelezettséget a bérbeadás tekintetében, akkor neki áfamentesen kell számlázni, függetlenül attól, hogy az előző láncszem adókötelezettséget választott-e és ő áfásan számláz-e felé. Természetesen ennek az a hátránya, hogy nem tudja levonni a bejövő számlán szereplő bérleti díj áfatartalmát. Az alanyi adómentesség az adóalany valamennyi ügyletére kiterjed, ezáltal felülírja a korábbi - az áfatörvény 88. § (1) bekezdés b) pontja szerinti - választását.
ÖNADÓZÓ elõfizetéssel - lépéselőnyben az adózásban. Az áfatörvény szerint az alanyi adómentesség választása nem zárja ki az ingatlan bérbeadási tevékenységet adómentes időszakának folytatását, azonban időtartama kötött és a feltételek részletesek. Az alanyi adómentesség választása az adóalany minden ügylettére kiterjed, így a bérbeadás is adómentes marad alanyi adómentes státuszban, levonási jog nélkül. A bérbeadás adózási kérdései összetett rendszert alkotnak, amely magában foglalja a Sztv. és az Szja törvény előírásait is. A lakáskiadás adózása általában személyi jövedelemadóként történik, de az áfa szempontjából az adómentesség hatással van a számlázás módjára és a bevétel besorolására is.
A bérbeadási tevékenység adózási kezelésével kapcsolatos fontos tudnivalók: az ingatlan bérbeadására a bejelentési kötelezettség - ha áfaköteles választást tett - és az öt éves kötelezettség figyelembevételével történik. Az ingatlan bérbeadás adómentes tevékenység, de a választás esetén az adókötelezettség érvényesítésére is lehetőség nyílik. A választást külön lehet tenni lakó- és nem lakóingatlan esetében is. A bejelentés és nyilatkozat rendkívül fontos a felelősség megosztása szempontjából, és segít megelőzni az adóhiányt vagy az áfa-visszaigénylés tiltását.
tags: #lakas #berleti #dij #afa