A TEÁOR’25 és a lakás bérbeadás adózási, adminisztrációs vonatkozásai Magyarországon

A Gazdasági tevékenységek egységes ágazati osztályozási rendszere (TEÁOR) egy olyan kódrendszer, amely pontosan azonosítja az egyes gazdasági társaságok tevékenységeit. A 2025-ös évben a törvényi rendelkezések szerint azokat a tevékenységi köröket, amelyek a fordítókulcs szerint egyszerűen (egy-az egyben) átkódolhatók, vagyis egy TEÁOR-kód nem oszlik több felé, a NAV bejegyzése szerint oldják meg. Azokat az egyéb tevékenységi köröket, amelyek a fordítókulcs szerint automatikusan nem sorolhatók át, a gazdasági társaságoknak kell az új TEÁOR’25-kód alapján a könyvelőjük útján bejelenteniük a NAV-hoz legkésőbb 2025. július 1-ig. A 2025. augusztusi határidőre pedig az első cégmódosításnál a fő tevékenységi kör módosítását a létesítő okiratban a cégjegyzéknek megfelelően el kell végezni. Ha valaki kiadja lakását, a jövedelem után 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetnie negyedévenkénti adóelőleg formájában.

A bérbeadási jövedelem és az adózási alapismeretek

A bérbeadás jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít, amit az összevont adóalapba kell beszámítani a bevalláskor. A jövedelmet a bevételből, a költségek levonásával kell kiszámítani. Bevételnek számítanak például a társasház biztosítási és takarítási díja, a közös képviselő díja, a felújítási alapba fizetett összeg, a közös költség, a fix összegű bérleti díj, a rezsiköltséget tartalmazó összeg, illetve a bérbeadó által átalánydíjért fizetett közműszolgáltatók díja. Feltéve, hogy a bérlő a fogyasztásmérő-órák szerint fizeti a rezsit.

Nem számít bevételnek például a bérlőre áthárított közüzemi szolgáltatások díja, ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, és a bérbeadó is a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.

A jövedelemszámítás módszerei

10 százalék levonása költségként: a bevétel 90 százaléka után kell megfizetni a személyi jövedelemadót. Ezt akkor érdemes választani, ha a bérbeadás nem jár kiadásokkal. Tételes költségelszámolás: a bérbeadó a bérbeadással kapcsolatban felmerült, számlával igazolt, kifizetett kiadásokat levonhatja a bevételéből. Levonható költségek például a használattal kapcsolatos kiadások, rezsiköltség, karbantartás, javítás, felújítás költségei, valamint az értékcsökkenés.

Ha a bérbeadó másutt is bérel magának lakást, a bérbeadás bevételéből le lehet vonni a más településen bérelt lakás bérleti díját, ha a bérlés időtartama 90 napnál hosszabb, és a bérleti díjat a bérlőnek a saját költségeként számolja el. Ilyenkor a bérbeadásból nem kell adóelőleget levonni, ha a bérbeadó nyilatkozik a saját bérleti díj beszámításáról.

Az adó utáni időszak

A jövedelem után év közben 15 százalék adóelőleget kell fizetni negyedévente, a következő hónap 12. napjáig. Ha cég vagy egyéni vállalkozó veszi ki az ingatlant, akkor annak kell az adóelőleget levonni és megfizetni a bérbeadó számítása alapján. Az adóelőleget a kifizetőnek kell igazolnia.

Kell-e adószám a bérbeadáshoz?

Alapvetően ingatlant adózás nélkül, adószám nélkül is lehet bérbe adni, de adószámra lehet szükség adott esetekben: ha az adózónak egyéni vállalkozói tevékenysége van; olyan ingatlant ad ki, amelynek bérbeadása nem áfamentes; ha a tulajdonos maga választja az áfaalanyiságot; közösségi adószám kiváltására kötelezett; vagy ha számviteli bizonylat helyett számlát vagy nyugtát állít ki. Az adószámot a bérbeadást megelőzően, a T101 jelű adatlapon kell kérni, legegyszerűbben az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásban (ONYA).

Minthogy az ingatlan-bérbeadás áfamentes, számla helyett elég számviteli bizonylatot kiállítani. Ezen szerepel: sorszám, bérbeadó neve, címe, adóazonosító jele, bérlő neve, bérbeadott ingatlan címe, a bérbe adott összeg és az időszak, melyre vonatkozik, valamint a dátum. Ha áfafizetési kötelezettség van, vagy alanyi adómentességet választ a bérbeadó, akkor számlát vagy alanyi adómentességet érintő feltételeket kell betartani.

Áfa kérdés és adófizetési kötelezettségek

Garázs vagy parkoló bérbeadása esetén adószámot kell kiváltani, és a bérbeadás után áfát kell fizetni, illetve számlát kell kiállítani. Nem kell áfát fizetni, ha az adószám kérésének vagy december 31-ig az alanyi adómentesség választásának következtében a következő évre nézve az adóalanymentességet választja. Ezt az éves bevétel 12 millió forintos határig teheti meg. Az afafizetési kötelezettség bármely ingatlan bérbeadására választható, és akkor éri meg, ha a vásárlások, felújítások, berendezések során kifizetett áfa levonható a fizetendő áfából. Ebben az esetben kötelező pénzforgalmi számlát nyitni és áfabevallást benyújtani.

Tevékenységi körök és kivonatok

A 6820 TEÁOR-kód olyan tevékenységet jelent, amelyben a vállalkozások ingatlanokat bérbeadnak és üzemeltetnek. A munkakör feladatai közé tartozik az ingatlanok piacképes állapotban tartása, karbantartása, javítása és felújítása, valamint a tulajdonosok és üzemeltetők közötti hatékony kommunikáció és szervezőkészség, és pénzügyi ismeretek. A megadott megjegyzések szerint nem tartozik ebbe a szakágazatba például a lakrész turisztikai célú rövid távú kiadása, amely a 5520 vagy 5590 TEÁOR-kódokhoz tartozhat, illetve egyéb nem turisztikai célú kiadásokat sem ebbe a szakágazatba sorolják.

Engedélyköteles a tevékenység? A tevékenységhez külön engedély NEM szükséges!

Infografika: TEÁOR-ágazatok és adózási alapelvek

Ingatlan bérbeadás adózása 2026 - amit minden kiadónak tudni kell

Gyakorlati tippek és megfontolandó pontok

Az első cégmódosításnál a fő tevékenységi kört a létesítő okiratban a cégjegyzéknek megfelelően módosítani kell.
Áfabelfüggesztés vagy alanyi adómentesség választása esetén fontos a határidők betartása és a megfelelő nyilatkozatok megtétele.
A bevétel és a költségek elkülönítése érdekében érdemes pontosan dokumentálni a felmerült kiadásokat és a fogyasztásmérők szerinti rezsiket.

tags: #lakas #berleti #dij #teaor #szam