Lakás kiürítésére irányuló pert és nemperes eljárás a magyar jogrendben
A Vht. a különleges végrehajtási eljárások között, ezen belül is a meghatározott cselekmények között szabályozza a lakásügyben hozott határozat végrehajtásának szabályait. Tekintettel arra, hogy ezekben az ügyekben nem pénzfizetés kikényszerítése a végrehajtás célja, hanem a végrehajtónak meghatározott cselekmény elvégzésére kell rábírnia a kötelezettet, indokolt, hogy - az adott meghatározott cselekmény jellemzőire figyelemmel - a pénzkövetelések behajtásának általános szabályaitól eltérő szabályokat fogalmazzon meg a törvény. Ezekben az ügyekben is elsődleges cél az önkéntes teljesítés elérése a végrehajtás pressziója által, de ennek hiányában a törvény által biztosított kényszereszközökkel is érvényt kell szerezni a végrehajtható határozatoknak.
A kiadvány a birtok és birtokvédelem általános szabályaival kezdi, majd az ingatlan-végrehajtás szabályait fogja át, az ingatlan lefoglalásától az árverésen át a jogorvoslatokig és az ingatlanigényperig vezetve. A IV. fejezet az „Önkényes lakásfoglalónak” minősíti azokat a személyeket, akik jogtalanul foglalnak el lakást vagy egyéb helyiséget úgy, hogy nincs jogalapjuk a tartózkodásra. A feltételek között szerepel, hogy az önkényes lakásfoglaló korábbi használati jogcímének megszűnésétől 60 napnak eltelnie kell (Vht. 183/A.-183/C. §).
A jogvita megindítása és a nemperes eljárás gyorsítása
Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére irányuló kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz kell benyújtani. A kérelemnek tartalmaznia kell a kérelmező adatait és értesítésének módját, az ingatlan pontos címét, az ingatlan tulajdonosának adatait, a lakás elfoglalása előtti jogcímeket és az ott tartózkodó személyek adatait, a kért intézkedést és annak helyeit, ahol a kötelezett ingóságait elhelyezik. Ha a kérelem megfelel, a bíróság 5 munkanapon belül meghozza a végzést az önkényes lakás kiürítéséről, majd felhívja a végrehajtót a költségek előlegezését követő 3 munkanapon belüli végrehajtásra, és értesíti a rendőri szervet, illetve szükség esetén a gyámhatóságot.
A végrehajtó rendőr vagy tanú jelenlétében kézbesíti a végzést a lakásban tartózkodó nagykorú személynek, és felhívja, hogy a lakást 2 napon belül hagyja el minden ott tartózkodó személlyel együtt. Ha a helyszínen senki sem tartózkodik, vagy csak kiskorú van ott, a jegyzőkönyvet a lakás ajtajára függesztik ki, és a végrehajtó a 2 nap lejártát követően ellenőrzés után végrehajtja a kiürítést a rendőrség közreműködésével. Gyámhatóság a kiskorú esetében ebben a szakaszban részt vesz.
Második helyszíni eljárás után, ha senki sincs a lakásban, az ingóságok a kérelmező által megjelölt raktárba kerülnek, és a lakás ajtajára kifüggesztik a jegyzőkönyvet az ingóságok átvételének helyével. Fontos, hogy a téli időszaki halasztást (november 15. - április 30.) a határozott idejű bérleti szerződésre lehet alkalmazni, míg a 60 nap jogvesztő jellegét is kiemeli a jogszabály.
Változások a veszélyhelyzet idején
A 57/2020. (III. 23.) Korm. rendelet a veszélyhelyzet idejére módosította a vonatkozó szabályokat. A végrehajtók kézbesítési kötelezettsége szünetel, a helyszíni eljárások és hagyományos árverések nem tarthatók, és konkrét cselekmények sem foganatosíthatók. A szünet a veszélyhelyzet teljes időtartamát és az azt követő 15 napot is magában foglalja. Ha a használó közjegyzői okiratban nem vállalta a kiköltözést, vannak olyan lehetőségek, amelyekkel a peres eljárás mellőzésével is kiüríthető a lakás. Ezen utólagos alkalmazások mellett a járványügyi intézkedések tájékoztatás és támogatási keretek között kerülnek rendezésre.
Nemperes eljárás kontra peres eljárás
A cikk hangsúlyozza, hogy a nemperes eljárás gyorsabb és költségtakarékosabb, mint a hagyományos peres eljárás, ezért a kiürítés érdekében ezt a formát ajánlják. A peres eljárás akkor szükséges, ha a bérlő nem köteles költözni, vagy a tulajdonosi jogokat és kötelezettségeket személyesen kívánják rendezni. A nemperes eljárásban a kérelmet a járásbírósághoz kell benyújtani, és a bíróság 5 munkanapon belül hozza meg végzését a kiürítésről.
A kiürítés közokiratba foglalásának jelentősége
A kiürítési nyilatkozat közokiratba foglalása az egyik leghatékonyabb eszköz lehet a kiürítés gyorsítására, mivel a közjegyző által készített okirat közvetlen végrehajthatóvá válik. Ekkor a felek közokiratban rögzített kötelezettségvállalásait közvetlenül lehet végrehajtani. A nyilatkozat a bérlői és a bérbeadó kötelezettségeit is tartalmazhatja, és a közokiratba foglalás biztosítékot ad mindkét fél védelmére. A kiürítési kötelezettségvállaló nyilatkozat a bérleti szerződés lejárta után akár a kiürítést, akár a díjfizetést is magában foglalhatja.
A nyelvi vonatkozások sem kizáró tényezők: közokirat akár idegen nyelven is készülhet, amelyet a felek megértésének megfelelően a közjegyző megmagyaráz. A közokirat nyelve lehet angol is, és a végrehajtó is készíthet angol nyelvű közjegyzői okiratot, ha a felek ezt igénylik. A közjegyző a felekkel megmagyarázza az okirat tartalmát, és válaszol a kérdésekre. Fontos, hogy az okiratban a jogszabályokra és a kötelezettségekre való hivatkozások legyenek egyértelműek, hogy a végrehajtási út ne legyen szükséges.
Változások a szerződések és illetékek terén
A vagyonszerzés magyar adózási vonatkozásai között szerepel az ingatlanvásárlás illetéke: a vételár 4%-a, de a NAV nem mindig ennek alapján állapítja meg az illeték alapját. A NAV határozatban küldi meg az illetéket és 30 napot ad a befizetésre pótlékmentesen. Részletfizetési kedvezmény igényelhető legfeljebb 1 millió forintig, 12 hónapra. 30 millió forint új ingatlan vásárlásakor az első 15 millió forintig nincs illeték, ha az új ingatlan értéke nem haladja meg a 30 milliót; a 4%-os illeték csak a 15 millió és a vételár közötti különbözetre vonatkozik. Az ajándékozás és ajándékozási illeték vonatkozásában is adnak kedvezményeket, például közeli hozzátartozók esetén illetékmentesség állhat fenn. Az öröklés esetén az öröklési illeték, a hagyaték tiszta értékének 18%-a, lakástulajdon esetén 9%-a lehet, a leggyakoribb esetekben illetékmentesek lehetnek az öröklési ügyek.
Gyakorlati útmutató a kiürítés nyomon követéséhez
Javasolt előre megtervezni a kilakoltatást: a kiürítési nyilatkozat megkötése mellett a közokiratban rögzíteni a kaució visszafizetésének és a kötelezettségek rendezésének módját is. A bérlői kötelezettség nem csak a kiürítésre vonatkozhat: a bérleti díj és rezsi megfizetésére is vonatkozó nyilatkozatot is tartalmazhat a közokirat. A hiányos vagy nem megfelelően megfogalmazott felmondások, vagy a jogi háttér hiányosságai esetén érdemes szakértő jogi segítséget igénybe venni, hogy a kilakoltatás ne húzódjon el hosszú éveken keresztül. A közvetlen végrehajtást lehetővé tevő okiratok összehangolása érdekében érdemes kapcsolatot tartani tapasztalt ügyvéddel és közjegyzővel.
A cikk megjegyzi: a legrosszabb esetektől való megóvás érdekében fontos a jogi és közjegyzői segítség igénybevétele, és az eljárások mielőbbi megkezdése, különösen határozatlan időre kötött szerződések megszüntetése esetén. A cikk záró üzenete, hogy a kiürítés lehetőségei és az eljárások közötti választás függ a szerződés típusától (határozott vagy határozatlan idő) és a jogszerű tartózkodás megszűnésétől, továbbá a veszélyhelyzeti és téli időszaki halasztások aktuális rendelkezéseitől.
Táblázat: Összefoglaló adatok
| Kategória | Részletek |
|---|---|
| Eljárás típusa | Nemperes eljárás (gyorsított kiürítés) vs. peres eljárás |
| Kérelem tartalmi elemei | Adatok, cím, tulajdonos adatai, jogcímen lakott a lakásban, személyek adatai, kért intézkedés |
| Időkeret | 5 munkanap bírósági végzés; 3 nap végrehajtás előlegezés; 2 nap helyszíni határidő |
| Kiskorú érintettség | Gyámhatóság részvétele |
| Veszélyhelyzet-időszak | Kézbesítések szünetelnek; helyszíni eljárások nem tarthatók |
tags: #lakas #kiuritese #iranti #per #illeteke