Lakás ÁFA-tartalma: részletes útmutató garázsoktól a kedvezményes 5%-os kulcsig
Bármennyire is furcsán hangzik, de az áfa szabályozás egyik legösszetettebb szegmense az ingatlanok adózása. Az Áfatv. szerinti újépítésű - társasházi - lakóingatlanok kivitelezése kapcsán a lakóingatlanokhoz kapcsolódóan sok esetben kerül kialakításra önálló helyrajziszámmal azonosított garázs, illetve az ingatlan alapját képező, közös tulajdonban álló telken ún. felszíni gépkocsibeálló. Az ingatlanfejlesztők oldalán ugyanakkor kérdésként merülhet a felszíni gépkocsibeállók értékesítésére irányuló ügyletek áfa szempontjából vett helyes adójogi kezelése, így különösen az ezek tekintetében alkalmazandó helyes áfa-kulcs mértéke.
Mi minősül lakóingatlannak és milyen hatással van ez az ÁFA-ra?
Az Áfa tv. 259. § 12. pontja értelmében lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület. E fogalom meghatározás alapján a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség akkor sem minősül lakóingatlannak, ha az ilyen helyiség az ingatlan nyilvántartásban nem került külön feltüntetésre.
Garázsok, felszíni gépkocsibeállók, kizárólagos használat - hogyan kell adózni?
A felszíni gépkocsibeálló megítélését nehezíti, hogy az nem tartozik Áfa tv. 259. § 12. pontja második mondatában meghatározott, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek körébe, az - figyelemmel az Étv. és OTÉK idevágó rendelkezéseire is - kifejezetten nem minősül garázsnak, ugyanis nem felel meg az épület fogalmának, nem egy önálló helyiség, azaz mint műszakilag nem önálló rendeltetési egység pusztán egy - közös tulajdoni - földterület, amin meg lehet állni.
Általánosságban elmondható, hogy a társasházi közös tulajdonban lévő parkolóhelyek, gépkocsibeállók használatára vonatkozó kizárólagos használati jogosultság biztosításának, illetve átengedésének a megítélése attól függ, hogy az a lakás ingatlan beszerzése mellett opcionálisan választható, vagy a lakás ingatlan beszerzésével együtt minden esetben („automatikusan”) átengedésre kerül.
Az adóhatóság álláspontja szerint abban az esetben, ha a vevők a szabadon dönthetnek arról, hogy a lakás ingatlanok beszerzése mellett a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő gépkocsibeállók kizárólagos használatra vonatkozó jogosultságot is meg kívánják szerezni, akkor a kizárólagos használati jog átengedése a valós gazdasági tartalma alapján a lakás ingatlanok értékesítése mellett önálló ügyletként megvalósuló, az Áfa tv. alkalmazásában az Áfa tv. 13. § (2) bekezdés a) pontja szerinti, vagyoni értékű jog ideiglenes, vagy végleges átengedésére irányuló szolgáltatásnyújtásnak minősíthető, amelyre vonatkozóan az eladónak elkülönítve kell szerepeltetnie az Áfa tv. 169. §-a szerinti kötelező tartalmi elemeket a vevő részére kibocsátott számlában.
Abban az esetben azonban, ha a vevők a lakás ingatlanok beszerzésével együtt a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő gépkocsibeállók kizárólagos használatra vonatkozó jogosultságot is automatikusan megszerzik, akkor az Áfa tv. alkalmazásában úgy kell tekinteni, hogy az eladó a lakás ingatlanok értékesítésére irányuló ügyletek keretében az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja szerinti, a lakás ingatlanok értékesítésével azonos adójogi megítélés alá eső járulékos mellékszolgáltatásként a kizárólagos használati jogosultságot is átengedi.
Az 5%-os lakásáfa feltételei - mikor jár a kedvezmény?
Az Áfa tv. 82. § (2) bekezdésében, valamint a 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontja alapján az általános forgalmi adó mértéke az adó alapjának 5 százaléka az olyan többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakás értékesítése esetén, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert, és amely az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozik, és az olyan egylakásos lakóingatlan értékesítése esetén, melynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert.
Az 5%-os adómérték - az egyéb törvényi feltételek fennállása esetén is - csak lakóingatlan/lakás értékesítésére vonatkozik. Amennyiben az új ingatlan értékesítésére irányuló ügylet keretében lakóingatlan és lakóingatlannak nem minősülő helyiség (pl. garázs) értékesítésére is sor kerül, az értékesítés adóalapját meg kell osztani, a lakóingatlannak nem minősülő ingatlan adóalapjára 27%-os mértékű általános forgalmi adót kell felszámítani.
Mikor minősül egy ingatlan „újnak” az ÁFA szempontjából?
Az áfa rendszerében új ingatlannak az olyan ingatlan minősül, melynek az első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
2023. január 1-től az új ingatlan fogalma kiterjed azokra a már használatba vett épületekre is, amelyeknél az átalakítás/átépítés következtében megváltozik a rendeltetés (funkcióváltás), vagy változik az önálló rendeltetési egységek száma (albetét-szám), és erről hatósági bizonyítvány készül. Ilyenkor az ingatlan 2 évig minősül „újnak”, a 2 évet a hatósági bizonyítvány kiállításától kell számítani.
Időbeli és átmeneti szabályok az 5%-os kulccsal kapcsolatban
Az 5%-os, kedvezményes adómérték 2026. december 31-ig általánosan él, kivezetés 2027. január 1-jétől, átmeneti szabály mellett: az 5% 2027-2030 között is alkalmazható, ha az építési engedély 2026.12.31-ig végleges, vagy az egyszerű bejelentést a vonatkozó szabályok szerint határidőben tették/akkor tudomásul vették. Megjegyzés: A rozsdaövezeti akcióterületeken az 5% ettől függetlenül is fennmarad a jogszabályban rögzített feltételekkel.
Az Áfa tv. 347. §-ában foglalt átmeneti szabály rendezi, hogy az Áfa tv. 3. számú melléklete I. részének 2021. január 1-jétől hatályos 50-51. pontjait azokban az esetekben kell alkalmazni először, amelyekben a lakás értékesítésére, illetve az ahhoz fizetett előleg kézhezvételére, jóváírására 2021. január 1-jén vagy azt követő időpontban kerül sor.
Termékértékesítés és szerkezetkész fogalma - miért fontos ez a gyakorlatban?
Az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján termékértékesítésnek minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. Kedvezményes adómérték kizárólag olyan építési-szerelési szolgáltatás esetén alkalmazható, amely az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján termékértékesítésnek minősül.
A hatósági álláspont szerint akkor beszélünk termékértékesítésről az építőipari szolgáltatás esetében, ha szerkezetkészre kerül az ingatlan kivitelezése. A szerkezetkész viszont nem egy tételesen és részletesen meghatározott fogalom. Javasoljuk, hogy amennyiben az 5%-os adókulcsot szeretné a kivitelező alkalmazni, akkor használja a szerződésben a szerkezetkész kifejezést, majd ennek a fogalomnak a konkrét tartalmát fogalmazza meg, amely tartalom érje el a lakhatási engedély elérésének a szintjét, így vitathatatlan lesz az 5%-os adókulcs alkalmazása.
Fontos azonban tudni, hogy ilyenkor az 5%-os ÁFA csak a fővállalkozásban megépített szerkezetkész építményre (anyag + munkadíj) vonatkozik. Kedvezményes adómérték kizárólag olyan építési-szerelési szolgáltatás esetén alkalmazható, amely az Áfa tv. 10. § d) pontja alapján termékértékesítésnek minősül.
Fordított adózás és építőipari szabályok - 2023-2024 változások
2023-tól bővült az építési-szerelési munkák fordított adózásának köre: egyértelművé tették, hogy a rendeltetés megváltoztatására irányuló építési munka is (egyéb feltételek mellett) fordított adózású. Akkor is jöhet fordított adózás, ha nem kell építési engedély vagy egyszerű bejelentés, de a munkához más hatósági engedély vagy bejelentés szükséges (pl. örökségvédelmi, településképi).
2024-től két fontos pontosítás: A korábbi „egyéb megváltoztatás” kategóriát kivették; a kör létrehozatal, bővítés, átalakítás, bontás és rendeltetésváltoztatás tevékenységekre szűkült. Ha az engedély/bejelentés kifejezetten a szolgáltatásnyújtó által végzett tevékenységhez kapcsolódik, akkor a nyilatkozattétel már a szolgáltatásnyújtót terheli a megrendelő felé (alvállalkozói láncban „visszafelé” is érvényesülhet).
Hasznos alapterület számítása - mi számít bele?
Az összes hasznos alapterület számítása során az Áfa tv. 259. § 13/A. pontja szerint az OTÉK hasznos alapterület fogalmát kell figyelembe venni. Az összes hasznos alapterületbe nem számítandó bele a garázs, az üzlet és egyéb, a lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség alapterülete. A hasznos alapterület számítása során az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 28.) Korm. rendelet (OTÉK) hasznos alapterület fogalmát kell figyelembe venni.
ÁFA-visszatérítési támogatások és egyéb gyakorlati tanácsok
Lakástámogatások & ÁFA-visszatérítés - mire számíthatunk 2026-ban? 2024-től az ÁFA-visszatérítési támogatások jelentős része csak preferált kistelepüléseken (ún. falusi CSOK-településeken), valamint tanyán/birtokközponton érhető el, és mind az 5%-os, mind a 27%-os visszatérítés legfeljebb 5 millió Ft-ig vehető igénybe (feltételrendszer banki közvetítéssel, CSOK/Falusi CSOK kapcsolódásával).
Nem nehéz kiszámolni, hogy bizonyos értékhatár felett jobban járunk, ha az 5 millió forintos ÁFA-visszatérítés helyett a kedvezményes 5%-os ÁFA-kulcsra hajtunk. Vegyünk például egy 20 millió forint nettó bekerülési értékű házat! Ha mind az anyagról, mind a munkadíjról normál 27%-os ÁFÁ-jú számlát kérünk, akkor összesen 5,4 millió forint ÁFÁ-val fogunk „rendelkezni”, melyből 5 milliót visszaigényelhetünk. Így az építkezésünk 20,4 millió forintba került. Ha elérjük, hogy a 20 milliós nettó összeget csak 5% ÁFA terhelje (ilyenkor persze nincs visszaigénylés!), akkor ez kerek 1 millió forinttal növeli meg a költségeket - így ily módon 21 millió forintba kerülne az építkezés.
Gyakran ismételt kérdések (GYIK)
- 1) Mikortól „új” az a lakás, amelyet funkcióváltás után értékesítek? Attól a naptól számított 2 évig, amikor a funkcióváltásról / albetét-szám változásról hatósági bizonyítványt állítottak ki.
- 2) Új lakásnál választható-e tárgyi adómentesség? Nem. Az új ingatlan értékesítése egyenes adózású, tárgyi adómentesség nem választható.
- 3) Az új ingatlan értékesítése beleszámít-e az alanyi mentes értékhatárba? Nem, nem számít bele.
- 4) Mely építési munkák fordított áfásak 2024-től? Azok a létrehozatalra, bővítésre, átalakításra, bontásra és rendeltetésváltoztatásra irányuló munkák, amelyek hatósági engedélyhez vagy bejelentéshez kötöttek; a nyilatkozattétel bizonyos esetekben a szolgáltatásnyújtót terheli.
- 5) Meddig él az 5% lakásáfa, és mik az átmeneti szabályok? Általánosan 2026.12.31-ig, de 2030.12.31-ig is alkalmazható, ha a projekt megfelel az engedélyezési/bejelentési átmeneti feltételeknek. Méretkorlát: 150/300 m².
Praktikus lépések a jogosultság ellenőrzéséhez
- Feltételeknek való megfelelés ellenőrzése: Először győződjön meg arról, hogy az ingatlan vagy építkezés megfelel-e az 5%-os áfa alkalmazási feltételeinek.
- Szükséges dokumentumok összegyűjtése: Gyűjtse össze az összes releváns dokumentumot, amelyek szükségesek az áfa visszaigényléséhez vagy a kedvezmény alkalmazásához.
- Áfa visszaigénylési kérelem benyújtása: A szükséges dokumentumokkal együtt nyújtsa be az áfa visszaigénylési kérelmét a megfelelő hatóságnál (ha a visszatérítés igénybe vehető).
- Számlázási és szerződéses megfogalmazás: Javasolt a szerződésben pontosan körülhatárolni a "szerkezetkész" vagy a termékértékesítés fogalmát a viták elkerülése érdekében.
Hol kérjen segítséget?
Bizonytalan, hogy a projektje „új” ingatlannak minősül-e vagy fordított áfa alá esik? Vegye fel a kapcsolatot a LeitnerLeitner Specializált ÁFA-csoportjával - segítünk a strukturálásban, számlázási láncban, és a NAV-kockázatok csökkentésében is. Hazai és nemzetközi Áfa kérdésekben forduljon bizalommal a LeitnerLeitner Specializált Áfa szakértői csapatához.
Adóbevallás változások 2026-2030
| Elem | ÁFA-kezelés |
|---|---|
| Új többlakásos lakás ≤ 150 m² | 5% (ha a jogszabályi feltételek teljesülnek) |
| Új egylakásos ház ≤ 300 m² | 5% (ha a jogszabályi feltételek teljesülnek) |
| Garázs, felszíni gépkocsibeálló | Alapvetően nem lakóingatlan - adóalap megosztás és 27% alkalmazása, kivéve ha a jogszerű besorolás ettől eltér |
| Építési telek (adóalany eladó) | Mindig adóköteles, egyenes adózású (definíció részletek szerint) |
A fentiekben ismertetett szabályok nemcsak az építőipari szereplőknek és értékesítőknek, hanem minden számlabefogadónak is meghatározóak. Az elmúlt években több ponton módosultak az ingatlanok áfakezelésének szabályai.