A lakáscélú hitel törlesztéséről szóló igazolás FHB: részletes útmutató

Az ingatlanvásárlás finanszírozása gyakran lakáshitelből történik, és a dráguló lakásárak miatt egyre többen fontolgatják a vételár egy részének kiegyenlítését ilyen hitelből. A folyamat azonban nem csak a pénz megszerzéséről szól: fontos megérteni, hogy milyen dokumentumokra van szükség, mennyi időt vesz igénybe, és mely hivatalokba kell elmenni. A cikk reményeink szerint átlátható képet ad a hitelintézeteknél zajló igénylési és folyósítási folyamat lépéseiről, valamint az előtörlesztés és végtörlesztés lehetőségeiről és költségeiről.

1) Kezdő lépések: a finanszírozó bank kiválasztása és az adásvételi előkészítése

A teljes folyamat az álmaink otthonának megtalálásával kezdődik, de a szerződés megkötése előtt meg kell írnunk az adásvételi szerződést, és ezt az okiratot a bankszámlára vonatkozó részletekkel együtt kell előre megjelölni. A finanszírozó bank kiválasztása az első lépés, majd az adásvételi szerződést érkeztetni kell a Földhivatalban a banki beadást megelőzően. Ezt a részt az ügyvéd intézheti - ilyenkor nekünk még nem kell Földhivatalba mennünk.
Az érkeztetéssel az ingatlan tulajdoni lapján a vevők, mint leendő tulajdonosok kerülnek feltüntetésre.

2) Az engedély és a letéti megoldások fontossága

Az ügyvéd a adásvételi szerződéssel egyidejűleg elkészíti a tulajdonjog bejegyzéséhez hozzájáruló engedélyt, amelyet az eladó ír alá. Ez a dokumentum előre megírásra kerül, de csak a folyósítást követően szükséges.
A hozzájáruló nyilatkozatot az ügyvéd letétbe helyezi és a folyósításig megőrzi - erről letéti szerződés vagy letéti igazolás készül. A banki ügyintézést ez nem befolyásolja.

3) A dokumentumok gyűjtése és a hitelkérelem benyújtása

Az adásvételi szerződés után megkezdhetjük a többi kötelező dokumentum összegyűjtését. Minden banknak van egy saját „listája” a kötelezően benyújtandó iratokról, amelyet a bank honlapján, fiókban vagy szakértők útján is megismerhetünk. Ha kitöltöttük a kérelmi nyomtatványokat és minden dokumentum érvényes, akkor benyújtható az igénylés.
A benyújtott dokumentumok alapján elindul a banki bírálat: a fióki ügyintéző ellenőrzi anyagokat, megrendelheti az értékbecslést, majd a független értékbecslő eredményét a bank központi ellenőrzésével összevetve indulhat a tényleges ellenőrzés. A bank szükség esetén kérhet további dokumentumokat.
Tipp: előzetes értékbecslés rendelhető az adásvételi szerződés megkötése előtt, ha nem vagyunk biztosak az ingatlan értékében.

4) Szerződéskötés és a folyósítás előkészítése

Pozitív bírálat esetén megkezdődik a szerződéskötés folyamata: a jóváhagyás után 1-2 napon belül vagy akár aznap megkaphatjuk a szerződéstervezetet. Meg kell adni időt az alapos átolvasásra (minimum 3 nap). A szerződést személyesen kell aláírni, és ezt követően közjegyzői okirat készíttetése szükséges, amely a banki szerződés egyes részeit tartalmazza.
A folyósítás előtt a banki szerződést érkeztetni kell a Földhivatalba, és be kell mutatni a fedezetként szolgáló ingatlanra szóló lakásbiztosítást (engedményezve a bank felé). A biztosítás és a szerződés együttesen biztosítja a fedezetet.

5) Folyósítás és a folyamat zárása

A folyósítás a hitelszerződésben rögzített feltételek teljesítését követően történik, és attól függően történik, hogy mire vették fel a hitelt (teljes összeg vagy részletekben). Ilyenkor a kivitelezés vagy a megvásárolt ingatlan állapotához igazodik a folyósítás ütemezése.
Fontos megemlíteni, hogy a folyósításnál előfordulhatnak díjak: közvetlen költségek, értékbecslés díja, közjegyző díj, folyósítási jutalék és egyéb banki költségek. Összességében egy átlagos hitel induló díja akár 100-250 ezer forintig is felmehet, mielőtt a jelzálogjog bejegyzése megtörténik.

6) Törlesztés és előtörlesztés: díjak és lehetőségek

Az előtörlesztés lehetőségei különösen fontosak lehetnek, ha váratlan pénzhez jutunk vagy egyszerűen szeretnénk gyorsan csökkenteni a tartozást. A jelenlegi szabályozás szerint minden hitelfelvevő élhet előtörlesztési jogával. Az előtörlesztés díja általában az előtörlesztett összeg arányában kerül meghatározásra, és a díj mértéke attól függ, hogy mekkora időtartam telt el a törlesztés kezdete és a lejárat között. Ha több mint egy év van a két esemény között, a díj 1%-a lehet; ha kevesebb, akkor 0,5% lehet. Maximum 200 000 forint díj egy évben.

Előfordulhat, hogy a bank nem számít fel díjat, ilyenek például a fizetési számlához kötött szerződés, illetve bizonyos lakás-takarékpénztári vagy biztosítási kapcsolatok esetén. Az új Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel szabályai szigorúan korlátozzák az előtörlesztési díjat: díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1%-át, és lakástakarékkal kombinált hitelnél díjmentes lehet. Érdemes tehát ilyen konstrukciókat mérlegelni a finanszírozás során. A példákkal szemléltetve: az Erste Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel 20 millió forintot kínál 20 évre, kedvező kamatozással, három éves kamatperiódussal.

Az előtörlesztési díj számítása minden banknál hasonló elven alapul: a díjat mindig az előtörlesztett összeg alapján számolják, és az időtartam alapján kerül meghatározásra. A végtörlesztésnél, azaz a teljes tartozás előre történő kifizetésénél a díjak szintén eltérőek lehetnek, de általában nem haladják meg az előtörlesztett összeg 2%-át. A 2016.03.21. után kötött jelzáloghitelek esetében új előtörlesztési szabályok léptek életbe, amelyek kikötik, hogy a díj ne legyen magasabb az előtörlesztett összeg 1%-ánál, és bizonyos visszafizetési biztosítékokra vonatkozó feltételek teljesülése esetén díjmentes lehet.

Hitelkiváltás és más források

Kisebb összegnél érdemes lehet a hitelkiváltásról is gondolkodni: az új hitel által finanszírozható a régi, drágább hitel végtörlesztése, majd az új, kedvezőbb törlesztővel történő továbblépés. Néhány banknál a kiváltó hitel díjszabása eltérő lehet, és a hitelt kiváltó pénzügyi termékeknél is lehetnek kedvezmények. Az egészségpénztárból történő előtörlesztés esetén a rendelkezésre álló lehetőségek különösen kedvezőek lehetnek: egy hónapban a bruttó minimálbér 15%-a használható hiteltörlesztésre, és az adó-visszatérítés miatt az ezzel járó költségek részben megtérülhetnek.

7) Dokumentáció és online lehetőségek

A hiteligényléshez szükséges dokumentumok egy részét elektronikus úton is be lehet nyújtani; a bankok gyakran fénymásolatra vagy elektronikus aláírásra (például e-aláírás) támaszkodnak. Szükség lehet az utolsó 2-6 havi eredeti bankszámlakivonatokra is (amelyeken látszik a beérkező jövedelem).
Bizonyos hitelek online módon is igényelhetők, azonban jelzáloghitel esetén a szerződést személyesen kell aláírni. A Minősített Fogyasztóbarát Személyi Hitel esetében elérhetők a teljes online igénylési lehetőségek, banki azonosítást követően; a hitelesítéshez egyes bankok az e-azonosítást vagy az ügyfélkapun keresztül kezdeményezett hitelesített e-aláírást kérik.
Fontos, hogy az adásvételi szerződés megkötése előtt kiválasztott bank részéről teljesen egyedi követelmények lehetnek a formai és tartalmi elvárásokban. A teljes tulajdoni lap és a kapcsolódó dokumentumok áttekintése segít meggyőződni az adásvétel és a hitel feltételeiről.

8) A hitel teljes költsége és a költségek optimalizálása

A hitel felvételének induló költségei közé tartozik az értékbecslés díja, a földhivatali kérelmek díja, a közjegyzői díj, a szerződéskötés díja és a folyósítási jutalék. Összességében egy átlagos hitel indítási költsége 100-250 ezer forint közé eshet, és ezt érdemes figyelembe venni a pénzügyi tervezés során. Szerencsére a bankok gyakran kínálnak akciókat, amelyek bizonyos díjakat mérsékelhetnek vagy eltörölhetnek. A költségek minimalizálásában segíthet a korán megkezdett előzetes értékbecslés és a részletes banki ajánlatok összevetése.

Spórolj időt és pénzt: bankfüggetlen szakértőnk ingyen segít megtalálni a számodra legkedvezőbb hitelajánlatokat. A dokumentumokról a bankban fénymásolatot készítenek, vagy elektronikus hiteligénylés esetén képernyőfotót kérnek. Szükség lesz a banki kivonatokról szóló igazolásokra, a számlákra és egyéb pénzügyi dokumentációkra is. Ha bizonytalan vagy a bankválasztásban, érdemes lehet közvetítő segítségét igénybe venni.

Fontos megjegyzések a gyakorlatból

A hitelszükséglet felmérésekor érdemes figyelembe venni a társasházi vagy egyéb biztosítási követelményeket, amelyek gyakran kapcsolódnak a hitelhez.
A fedezetként szolgáló ingatlan értékének és a saját tőke arányának alakulását a jogszabályok határozzák meg: például a forgalmi érték 80%-a lehet a maximális hitelösszeg bizonyos feltételek mellett.
A hitel felvétele előtt érdemes végiggondolni, hogy mekkora hitelt tudunk megbirkózni a várható havi törlesztőrészlettel, és milyen kockázatokra kell felkészülni a jövőben.

Infografika: hitelfelvételi folyamat lépései

tags: #lakascelu #hitel #torleszteserol #szolo #igazolas #fhb