Lakásbérbeadásból származó bevételek és rezsi adózása Magyarországon

Sokan vannak abban a helyzetben, hogy lakást adnak ki, szeretnék a jövedelmüket kiegészíteni egy kis bevétellel. Aki ingatlant ad bérbe, az bevételhez jut, ha pedig bevételhez jut, akkor adót kell fizetnie. Mégpedig személyi jövedelemadót. De mi a bevétel?

A törvényi rendelkezés alapján a bérbeadó bevétele minden olyan bevétel, amit a bérbeadási tevékenységével összefüggésben keletkezik, azaz a teljes bérleti díj. Ehhez jön még a bérbeadással összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg is. Fontos, hogy korábban a rezsi címén átvett összeg is bevételnek minősült, de ma már nem minősül annak.

Viszont vannak kivételek: a közös költséget a bérlő fizeti, akkor ennek a díja bevételnek minősül; ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a rezsit, akkor az egész összeg bevételnek minősül; ha átalánydíj alapján fizeti a rezsit, akkor is bevételnek minősül. Megoldás lehet a mérőórák átírása a bérlő nevére, és akkor ez a pont kivédhető. Ettől sajnos sokan ódzkodnak, pedig jó megoldás és a befizetés így is ellenőrizhető.

Költségek és költségelszámolás fontos tételei

Tételes költségelszámolás vagy átalány költség? A bérbeadóknak költségük is van, tehát nem kell megijedni, nem a kapott összeg lesz az adó alapja. A jövedelem megállapításához a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket, maximálisan a bevétel erejéig. Ilyen költségek a bevétel megszerzésével közvetlenül összefüggő kiadások, korlátozott mértékű átalányban az értékcsökkenés (a hosszú élettartamú szerkezetes épületek esetén az értékcsökkenés leírásának a kulcsa: 2%; ha a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg, az értékcsökkenési leírás összegéből vagy a bérbeadott alapterület arányos részét, ha pedig az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni).

Mindezek mellett le lehet vonni a más településen általa bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, feltéve, hogy a bérbeadás időtartama meghaladja a 90 napot és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg, vagyis a bérleti díjat abban az esetben, ha üres a lakás.

Jellemzően előforduló költségek az Szja. törvény 3. melléklete alapján: „a fűtés, a világítás és a technológiai energia költsége, a telefon, rádiótelefon, telefax, cb-rádió, telex használati díja”.

Tételes költségelszámolás

Előny: értékcsökkenés elszámolható. Hátránya: gyűjteni kell a számlákat, macerás az értékcsökkenés számolása. Megkérdezik sokszor: mekkora összeg számolható el értékcsökkenésként? Általában az ingatlan értékének 2%-a. Az érték a beszerzési ár, nem a piaci ár. Lehet növelni az értéket értéknövelő beruházási számlákkal.

Átalány költség

A fenti tételes költségelszámolás helyett az adózó választhatja a nem tételes költségelszámolást is. Ez azt jelenti, hogy a bevétel 10%-a elismert költségnek minősül úgy, hogy semmilyen igazolásra vagy számlára nincsen szükség. Ebben az esetben a bevétel fennmaradó 90%-a után kell adóznunk, ez minősül a jövedelemnek. Előnye: számlákkal nem kell foglalkozni. Hátránya: értékcsökkenés nem számolható el.

Értékcsökkenés mikor nem számolható el? Amikor ingyenesen jutottunk az ingatlanhoz vagy haszonélvezőként adjuk ki. A kedvező szabályt érdemes úgy használni, hogy az értékcsökkenésnél arányosítani kell a kiadás és a kiadott alapterület arányait is.

A bevételek és adózás részletezése

Az ingatlan-bérbeadás után adóköteles jövedelem keletkezik. A magánszemély bérbeadása önálló tevékenységből származó jövedelem, amelyet az összevont adóalapba kell beszámítani. Az adó mértéke 15%. A rendszeres bevételszerző tevékenység miatt a természetes személy adóalanyként történő bejelentkezés és adószám hiányában is alanya az ÁFA-nak, ezért az ÁFA tv. meghatározott bizonylatot kell kibocsátani. Az adószám hiánya nem akadályozza a számviteli bizonylat kibocsátását, amelyen a nevünk mellett az adóazonosító jel szerepeltethető.

Az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes az áfatörvény alapján. A szálláshely-szolgáltatás jellemzően rövid idejű bérleti viszonyra vonatkozik, csak adószám birtokában üzemeltethető, és szükséges a szálláshely-üzemeltetési engedély is. Kétféle adózási mód közül választhat a bérbeadó:

• tételes átalányadózás, amikor fix átalányt kell fizetni, vagy bevétel után önálló tevékenységből származó jövedelemként adózni;
• önálló tevékenységből származó bevételként adózik a bevételek után.

Mindkét módszer esetén a megállapított jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. Az SZJA kulcsa 15%. A 10%-os költséghányad alkalmazásának lényege, hogy a bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni.

Például: ha az éves bérleti díjbevétel 3 000 000 Ft, a 10%-os költséghányad 300 000 Ft. A módszer előnye az egyszerűség: nem kell minden költséget külön számlával igazolni. A hátránya, hogy az értékcsökkenés és egyéb igazolt költségek nem érvényesíthetők.

Rezsi és közüzemi díjak áthárítása

A bérlő által átutalt rezsi vagy közüzemi díj bevételnek számít-e? Vannak kivételek. Ha a bérleti szerződésben egyetlen fix összeg szerepel, amely tartalmazza a bérleti díjat és a rezsit is, akkor ez általában bevételként kezelendő. Ha a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítést állapodnak meg, a fenti kedvező szabály nem alkalmazható. A bérbeadó levonhatja a lakás bérbeadásából származó bevételéből a más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, feltéve hogy a bérbeadás meghaladja a 90 napot és a bérelt lakás után költséget nem számol el a magánszemély más bevételével szemben.

A bérlő által fizetett közös költség az ingatlan bérbeadásból származó bevétel, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség. A társasházi biztosítás, takarítás díja, közös képviselő díja és felújítási alapba fizetett összeg nem tartozik a kedvező kivételek közé; ezek a díjak nem háríthatók közvetített szolgáltatásként a bérbevevőre.

Ha a bérlő a rezsit átalányban vagy a fogyasztásmérőÓra alapján fizeti, a bevétel megállapítása ennek függvényében történik. Amikor a bérleti díjakat úgy állapítják meg, hogy a rezsit nem térítik meg külön, a teljes bérleti díj bevételnek minősül. Ha a bérlő a tényleges fogyasztás után fizeti a közüzemi díjakat, akkor a térítés összege nem minősül a bérbeadó bevételének.

Adóelőleg és bejelentés

Az ingatlan-bérbeadást T101 jelű nyomtatványon kell bejelenteni a NAV-hoz. A lakáskiadás után kiszámított személyi jövedelemadót negyedévente kell megfizetni a negyedévet követő hónap 12. napjáig. Ha a bérbeadásból származó bevétel kifizetőtől származik (például vállalkozás), akkor az adóelőleg kiszámítása és megfizetése a kifizető feladata lehet, a bejelentés alapján.

Kell-e adószám? Alapvetően ingatlant bérbeadni adószám nélkül is lehet, adóazonosítóval. Adószám szükséges, ha a bérbeadó egyéni vállalkozó; adott ingatlan bérbeadása nem áfamentes; választja az áfaalanyiságot; kötelezett közösségi adószám kiváltására; vagy számlát kíván kiállítani a bérbeadásról.

Az ingatlan-bérbeadás áfamentes, így számla helyett számviteli bizonylat is kiállítható. Amennyiben az ingatlan bérbeadása áfaköteles vagy garázs alanyi adómentes bérbeadása történik, számlát kell kiállítani. Az adó megfizetésének és bevallásának részletei az egyes ügyletek típusa szerint változnak.

Gyakorlati példák és gyakori kérdések

1. Ha a bérleti díj 250 000 Ft havonta, éves szinten 3 000 000 Ft. Tételes költségelszámolás mellett az értékcsökkenés és a költségek figyelembevételével számolhatunk el: például 2%-os értékcsökkenés egy 10 000 000 Ft értékű ingatlanra joga, feltéve ha az egész évre ki van adva.
2. A 10%-os költséghányad választásával a bevétel 90%-a minősül jövedelemnek, így gyors és egyszerű számítást ad. Ebben az esetben az értékcsökkenés és egyéb igazolt költségek nem érvényesíthetők.
3. A közüzemi díj áthárításával kapcsolatos szabályok: az a díj, amit a bérlő a fogyasztásmérők alapján utal át, bevételnek minősül, és költségelszámolásra jogosít. Amennyiben a rezsit az átalányban fizetik, a bevételhez kapcsolódó összeg is bevételnek minősül.
4. A közös költségek és felújítási alapok: ezek közvetített szolgáltatásnak általában nem minősülnek; tehát a közös költség az ingatlan-bérbeadásból származó bevétel lehet, de azokra költségelszámolás szükséges lehet.

Az adózási szabályok folyamatosan változnak, és egyéni helyzetek szerint eltérő következményekkel járhatnak. A cikk általános tájékoztató jellegű, szakmai tanácsadás helyett.

Rövid példatábla az adóalap kiszámításához

tags: #lakasfelujitas #rezsi #ado

Népszerű bejegyzések:

• Részletes útmutató a gördíthető polcrendszer tervezéséhez
• Szombathely Hadnagy utca környéki eladó családi házak lista
• Műkörömépítés lépésről lépésre: professzionális útmutató
• Kapuvari Foldhivatal telefonszáma: Térinformatika és Adminisztráció kapcsolata
• Palkovei strand regije: Foglalási rend és etikai szabályok a behúzós horgászhelyen - Link 2