Lakástulajdon esélyei a fiatalok számára: örökség, támogatások és valós kilátások
A fiatalok jelentős része vágyik arra, hogy hosszabb távon saját ingatlannal rendelkezzen. Egy friss felmérés adatai alapján a 19-29 éves fiatalok 90 százaléka tervez önálló otthonba költözni. Látható, hogy a legtöbb 19-29 éves fiatal szeretne saját otthont, de ezt sajnos csak kevesen tehetik meg.
Jelenlegi helyzet: albérlet kontra vásárlás
Megéri albérletben élni, vagy érdemes mielőbb lépni a saját tulajdonú ingatlan felé? A költözni vágyók fele bérelt lakásba költözne. Az albérletet keresők viszont 2024-ben sincsenek könnyű helyzetben, a kínálat bőven le van maradva a kereslethez képest. Éppen a vérzivataros tavalyi év miatt azok közül is sokan elbizonytalanodtak, akik egyébként lakásvásárlást terveztek. Ők inkább kivárnak, így jó ideje több az albérletpiacra érkező, mint az onnan távozó.
A bérleti díjak - igaz lassuló ütemben - de továbbra is emelkedtek. A KSH-ingatlan.com lakbérindex szerint Budapesten a 2022 harmadik negyedévi (rekord mértékű) 24,6 százalékról 2023 harmadik negyedévére 13,1 százalékra lassult a bérleti díjak növekedési üteme éves szinten. Az országos átlag leköveti a fővárosi számokat: 22,9 százalékról 12,9 százalékra lassult a bérleti díjak emelkedése. A legfrissebb adatokból pedig az látszik, hogy 2024. januárjában az előző havi csökkenést követően újra emelkedtek a lakbérek, országosan 1,5, Budapesten pedig 1,9 százalékkal.
Fővárosi viszonylatban egy központi elhelyezkedésű, 1 hálószobás lakás átlagos bérleti díja a numbeo.com felmérése szerint 230 ezer forint havonta. A beköltözéshez ugyanakkor nem ritkán három havi kauciót is le kell tennünk. A bérlés fajsúlyos kezdeti költsége (első havi bérleti díj+3 havi kaució) tehát megközelíti az egymillió forintot. A költözésnek pedig szintén lesznek költségei, illetve azzal is számolni kell, hogy néhány bútort vagy berendezési tárgyat is vásárolnunk kell az ingatlanba.
Lakásvásárlás költségei és elérhetősége
A lakásvásárlást viszont csak kevesek engedhetik meg maguknak. Az átlagos négyzetméterárral (1 390 000 Ft) számolva egy 45 négyzetméretes belvárosi ingatlan ára durván 62 és fél millió forintra jön ki. A ingatlanhitelhez önerő is szükséges, amely alapesetben a becsült forgalmi érték 20 százaléka. (A bankok a lakás értékének legfeljebb 80 százalékáig hiteleznek). Tavaly viszont bombaként robbant a hír, hogy a fiatalok első lakásvásárlásához elég lehet akár 10 százalék önerő is.
Lakásvásárláshoz természetesen ennél jóval több megtakarításra van szükség, főleg, ha hitel nélkül vásárolnánk meg az ingatlant. Ha csak a hiteligényléshez kapcsolódó egyszeri költségeket vesszük figyelembe, könnyen több százezres a mulatság. Ez azért jóval kevesebb, mint az albérlethez kapcsolódó, közel 1 milliós kezdeti kiadás. Ráadásul az ingatlanvásárlás költségei ennél jóval többre is hízhatnak, hiszen jelentősen függnek az egyéni igényektől és a választott ingatlantól.
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátorának ajánlatai alapján ez az összeg (20 évre, 500 ezer forintos havi jövedelemmel) a legolcsóbb pénzintézet esetén 32,2 millió forintra, míg a legdrágább banknál már csak 30 millió forintra elegendő. Ha rendelkezésre is áll a havi bérlet díj összege, az még nem biztosíték ahhoz, hogy megkapjuk a kölcsönt, hiszen a bank hitelbírálati feltételeinek is eleget kell tennünk. A legfontosabb, hogy megfelelő mértékű, igazolt jövedelemmel rendelkezzünk és a JTM szabálynak is feleljünk meg.
Példa: garzonok ára és törlesztőterhek
Budapesten például a 40 négyzetméteres vagy annál kisebb használt garzon lakások átlagos négyzetméterára 830 ezer forint volt. Egy 35-40 négyzetméteres használt fővárosi lakás 29-33 millió forintba került. A jegybanki javaslat alapján akár ennek az összegnek a tizedével bele lehet vágni a lakáshitel-felvételbe, azaz 26,1-29,9 millió forintos kölcsönre lenne szükség. Ekkora hitelösszegnél a végig fix kamatozású, 20 éves futamidejű lakáshitelek havi törlesztője 166-191 ezer forint lenne.
Ez azonban a huszonéves fiatalok idei első féléves 244 ezer forintos nettó átlagos fizetését nézve jelentős kiadás és nem fér bele az úgynevezett adósságfék-szabályokba, amelyek szerint 500 ezer forint nettó jövedelem esetén annak legfeljebb a felét lehet hiteltörlesztésre fordítani. A havi büdzsét amúgy sem érdemes kifeszíteni az 50 százalékos törlesztési limitig és az is lényeges, hogy az adósságfék-szabálynál a bankok szigorúbbak is lehetnek.
Támogatások, programok és kihasználtságuk
A fiatalokat arról is kérdezték, hogy saját forrásból elérhetőnek tartják-e lakhatási céljaikat. A válaszadók 17 százaléka havi 50 és 100 ezer forintot, ugyanekkora arány pedig 100-150 ezer forint közötti összeget fordít lakhatásra. 10 százalékuk havi 150-200 ezer forint közötti összeget költ erre a célra. Ugyanakkor 15 százalék úgy érzi, hogy a lakásvásárlás jelenleg túl drága számára, ezért nem számol ezzel a lehetőséggel.
A válaszok alapján jelenleg viszonylag kevesen élnek konkrét támogatási lehetőségekkel. A kitöltők 6 százaléka jelezte, hogy igénybe veszi az első lakásvásárláshoz kapcsolódó illetékkedvezményt, ugyanekkora arány pedig a kedvezményes lakáshitelt. Emellett egyes településeken vagy munkahelyeken elérhetők munkavállalói vagy önkormányzati bérlakás-lehetőségek, illetve 2025 óta a munkáltató akár 150 ezer forint lakhatási támogatást is adhat, ha a munkavállaló még nem töltötte be a 35. életévét.
Bár többféle támogatási forma létezik, ezek ismertsége és kihasználtsága még nem teljes körű. A lakhatási támogatásokkal kapcsolatos információkhoz a fiatalok elsősorban online csatornákon jutnak hozzá. Habár a lakástámogatási rendszer a tavalyi évben és 2024-től érdemben átalakult, idén is találhatunk állami segítséget az otthonteremtéshez. Velünk marad a Falusi CSOK támogatás az 5000 főnél kisebb településeken, valamint az új CSOK Plusz is a segítségünkre lehet, ha a gyermeket is vállalnánk a közeljövőben.
Konkrét konstrukciók és javaslatok
Ha 40 év alatti vagy, akkor is elérhető cél számodra a saját lakás megvásárlása, ha éppen nem szakadt rád a lottónyeremény - több államilag támogatott konstrukció is van jelenleg, 2026-ban, ami segít neked közelebb kerülni az álmai megvalósításához. 2026-ban a fiatalok számára több lehetőség is rendelkezésre áll az első lakás megszerzéséhez. Az egyik legjelentősebb új program az Otthon Start 3%-os lakáshitel, amely kedvező feltételekkel segíti az első lakásvásárlókat. A CSOK Plusz szintén egy 3%-os kamatozású kedvezményes konstrukció.
A money.hu szakértői szerint ugyanakkor több államilag támogatott megoldás elérhető a fiataloknak, amelyek igénybevétele esetén mégis komoly lehetőséget nyújt az első lakás megszerzéséhez. A gyermekvállalást tervező házaspároknak például a babaváró kölcsön is opció, amelynek segítségével több 10 ezer forinttal szorítható le a havi törlesztés. A házaspárok esetén pedig mindketten lehetnek adóstársak, ebben az esetben több jövedelemre oszlik el a hitelteher.
3%-os Otthon Start hitel: Így szívhatod meg a csodahitellel....
Örökség és családi támogatás szerepe
A többség legfeljebb gazdag szülők vagy örökség útján juthat saját otthonhoz. Az ingatlanpiaci szakértő szerint a fiataloknak nincs esélye saját otthonra, hacsak nem állnak mögöttük gazdag szülők vagy egy örökség. Az első lakáshoz jutás sok esetben a szülők segítségével történik, akik vagy közvetlen támogatással, vagy a hitel adóstársaként tudják segíteni a fiatalokat, s így már rábólinthatnak a bankok az igénylésre.
Sok fiatal lakik mamahotelben még húszas évei közepén is, mert olyan magasak a lakásárak, és egyelőre olyan szigorúak az adósságfékek, hogy nem mernek, nem tudnak lakásvásárlásba vágni.
Jegybanki javaslatok és várható hatások
Ezen a helyzeten enyhíthet a Magyar Nemzeti Bank legújabb javaslata, amelynek elfogadása esetén az eddigi húsz százalék önrészt megfeleznék. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági elemzője az elképzelést elemezve arra hívta fel a figyelmet, hogy az önrész megfelezése egyrészt milliós nagyságrendű kezdeti kiadástól mentesítheti az érintetteket, másik oldalról pedig lerövidítené az önrészre történő spórolás idejét. Egy ilyen szabályozás felélénkítené az első lakásnak megfelelő garzonlakások piacát, azaz a 40 négyzetméteres és annál kisebb lakásokét, amelyek egyébként a kereslet szempontjából az utóbbi években a legnépszerűbbek között voltak.
Balogh László arra is felhívta a figyelmet, hogy a jegybanki javaslat akár felére is csökkenheti az önrész előteremtéséhez szükséges időt. Budapesten, Veszprémben és Győrben jelenleg több mint két évnyi átlagfizetést szükséges félretenni a fiataloknak csak az önrész előteremtéséhez. Szolnokon, Miskolcon, Békéscsabán és Salgótarjánban viszont egy év vagy még rövidebb idő is elegendő ehhez a 20-29 éves fiatalok országos átlagfizetésével kalkulálva. Ezek a megtakarítási idők a jegybanki javaslat megvalósításával felére csökkennének.
A 25 év alattiak szja-mentessége is javítja a fiatalok esélyeit, hiszen magasabb lesz a nettó jövedelmük jövőre, és így hamarabb összejöhet a lakásvásárláshoz az önrész. Könnyítést jelenthetne az érintett fiataloknak az is, ha a 10 százalékos önrész mellett valamilyen állami garanciaprogram kapcsolódna a kölcsönhöz.
Piaci adatok és kritika a hivatalos állításokkal szemben
Nem igazolják adatok Orbán Viktor miniszterelnöknek azt a kijelentését, ami szerint a 40 éven alatti hazai fiatalok 75 százaléka rendelkezik saját otthonnal - írja a Népszava. Orbán ezt még december elején említette egy szokásos Kossuth rádiós interjújában. A lap szerint például a Magyar Nemzeti Bank Lakáspiaci jelentésében nem szerepel ilyen adat, csak az, hogy a magas infláció okozta reálbércsökkenés és az alacsony fogyasztói bizalom visszavetette a keresletet a lakáspiacon; a bankok szerint visszaesett mind a piaci alapú lakáshitelek, az otthonteremtési támogatások és a hozzá kapcsolódó támogatott hitelek aránya is.
Az ingatlanpiaci adatok alapján pedig annyit tudni, hogy országosan az összes adásvétel 41-46 százalékában (Budapesten 36 százalékban) jelentek meg a 40 éven alattiak vevőként 2019-22 között; egy fővárosi 35-40 milliós garzonhoz 20 százalékos, 7-8 milliós önrész kellene, amit még a jól kereső fiatalok közül is kevesen tudnak összegyűjteni.
Mit tehetnek a fiatalok most?
A saját lakás finanszírozása mindig egy nagy kérdés, főleg ha hitelből történik. Nézd meg, milyen ajánlatok most a legjobbak a Bankmonitor hitelkalkulátorával és add le érdeklődésed a szimpatikus lakáshitelre. Látható, hogy a legtöbb 19-29 éves fiatal szeretne saját otthont, de ezt sajnos csak kevesen tehetik meg.
Azt sem szabad elfelejteni, hogy az első lakáshoz jutás sok esetben a szülők segítségével történik, akik vagy közvetlen támogatással, vagy a hitel adóstársaként tudják segíteni a fiatalokat, s így már rábólinthatnak a bankok az igénylésre. A falusi CSOK, CSOK Plusz, babaváró és új, kedvező kamatozású konstrukciók mind csökkenthetik a belépési küszöböt.
| Elem | Jellemző |
|---|---|
| Bérleti díj (Bp. átlag) | kb. 230 000 Ft/hó (1 hálószoba, központ) |
| Beköltözési költség | első hónap + 3 havi kaució ≈ 1 000 000 Ft |
| Átlag négyzetméterár (példa) | 1 390 000 Ft/m2 (belváros, példa) |
| Garzon ára (35-40 m2) | 29-33 millió Ft |
| Önerő (jelenleg) | alapesetben 20%, javaslat szerint akár 10% |
| Otthon Start / CSOK Plusz | 3%-os kamatozású támogatott konstrukciók |
Az ingatlan.com szakértője szerint, ha a jegybanki javaslat életbe lép, akkor amellett, hogy élénkítheti a használt és új garzonok piacát, az albérletpiacra is hatással lehet. Egyrészt csökkentheti a kiadó lakások iránti keresletet, ha még többen döntenek az ingatlanvásárlás mellett, másrészt pedig növelheti az igényt az eladó garzonlakásokra, mivel ezek jelentik a belépőszintet az ingatlanpiacra.
tags: #lakastulajdon #esely #fiatalok #orokseg