Termőföld befektetés: mi a legjobb stratégia, ha termőföldet vásárolunk?
A közelmúltban elfogadott jogszabály-módosítás jelentősen átalakította a megvásárolt termőföldek hasznosítására vonatkozó szabályokat. A jogalkotó több enyhítést is bevezetett, amelyek eredményeként magánszemélyek esetén 2026-tól lehetőség nyílik befektetési célú termőföldvásárlásra is. Az RSM Legal szakértői összefoglalták a legfontosabb tudnivalókat.
Termőföld, mint befektetés: szemléletváltás és a haszonbérlet szerepe
A termőföld tulajdonszerzés egyik alapfeltétele, hogy a vevő a tulajdonjog-átruházási szerződésben vállalja: a föld használatát másnak nem engedi át, hanem maga használja. A 2014-ben érvénybe lépett földforgalmi szabályozás az ezt követően megvásárolt termőföldek használatának átengedését - így a haszonbérbe adást is - csak nagyon szűk körben tette lehetővé, például, ha a használat átengedése földművesnek minősülő közeli hozzátartozó részére történt. Ez a gyakorlat azt jelentette, hogy aki termőföldet szerzett, azt később főszabály szerint nem tudta haszonbérletbe adni, hanem köteles volt (vagy lett volna) saját maga művelni. A jogalkotó célja ezzel éppen a befektetési célú földvásárlások ellehetetlenítése volt, hogy a befektetők piacra lépésével járó árfelhajtó hatás elkerülhető legyen.
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény új rendelkezése értelmében most már nem számít a használat átengedésének, ha a földtulajdonos haszonbérleti szerződés keretében adja át a föld használatát.
A jogszabály felsorolja, hogy mi nem minősül a használat átengedésének, így például:
- a földművesnek minősülő közeli hozzátartozója;
- legalább egy éve 25%-ban tulajdonában álló vagy közeli hozzátartozójának 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet;
- olyan családi mezőgazdasági társaság, amelyben tag javára engedi át;
- társult erdőgazdálkodást folytat, az erdő minősül erdőkezelésbe adja;
- gazdaságátadási szerződés keretében engedi át a használatot;
- haszonbérleti szerződés keretében engedi át a használatot.
Az új rendelkezés megszünteti a korábbi korlátozást, amely megakadályozta a tényleges saját műveléstől eltérő célú földszerzést. Ennek következtében a befektetési célú földvásárlások szélesebb körben megkönnyülnek, ami alapjaiban érinti a magyar termőföldpiacot.
Termőföldvásárlás feltételei: személyi és területi korlátok, földműves státusz
Fontos, hogy a földforgalmi törvény egyéb korlátozásai változatlanul fennmaradnak:
- a termőföld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg;
- ha a szerző fél nem minősül földművesnek, a föld megszerzésére csak akkor van lehetőség, ha birtokolt föld területnagysága nem haladja meg az 1 hektárt; kivétel, ha a szerző fél a tulajdonjogot átruházó fél közeli hozzátartozója;
- 1 hektár feletti föld megszerzése csak földművesnek minősülő személyeknek engedélyezett, azaz a földművesek nyilvántartásába történő bejegyzés szükséges;
- a tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a szerző fél a szerződésben vállalja: a földet használatát másnak nem engedi át, maga használja, és eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének; ezen feltétel most már úgy is teljesíthető, ha a föld haszonbérletbe adásra kerül;
- a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja.
A földszerzésre vonatkozó maximumokra is maradnak szabályok: a szerző fél összes földtulajdona nem haladhatja meg 300 hektárt (földszerzési maximum), és a birtokolt föld mértéke legfeljebb 1200 hektár lehet (birtokmaximum). A maximumok házastársi vagyonközösség megszüntetésével, föld tulajdonjog-cserével vagy törvényes örökléssel túlléphető.
Elővásárlási jog termőföld adásvételnél: sorrend és gyakorlati következmények
Az elővásárlási jog továbbra is kiemelten fontos, és a föld adásvételénél az alábbi sorrendben illeti meg:
- az államot;
- földet használó olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;
- földet használó olyan földművest, aki helyben lakónak minősül, vagy
- földet használó olyan földművest, akinek életvitelszerű lakáshasználata vagy mezőgazdasági üzemközpontja legfeljebb 20 km távolságra van a földtől.
Bizonyos célok esetén a sorrend előnyt élvez, például ökológiai gazdálkodása vagy eredetmegjelöléssel ellátott áru előállítása. Családi mezőgazdasági társaságok, családi gazdaságok tagjai és fiatal földművesek esetében is előnyben részesülhetnek. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az adásvételi folyamat során széles kör vehet részt elővásárlási jogként, és érdemes ezt az előkészítés során figyelembe venni.
Haszonbérlet 2026-tól: előhaszonbérleti jog és tulajdonosi mozgástér
A haszonbérlet jogi környezete jelentős módosításon ment keresztül. A haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyása során a meghatározott személyeknek előhaszonbérleti joga van. Korábban az előhaszonbérlet csak belső családi körre vonatkozott; mostantól távolabbi rokonok is felkerülhetnek a kifüggesztési eljárás alá. Az új szabályozás szerint ha a hatóság a szerződést az előhaszonbérlő javára hagyja jóvá, akkor a tulajdonos hozzájárulása hiányában a szerződés az előhaszonbérlővel sem jön létre.
Ha a tulajdonos nem járul hozzá, a haszonbérleti szerződés nem jön létre sem az eredeti haszonbérlővel, sem az előhaszonbérlővel, és a tulajdonos új haszonbérlőt kereshet. Ebben az esetben a tulajdonos végső döntési joga megőrződik: nem kötelezi olyan előhaszonbérlő részére adni a földet, akivel nem kíván szerződéses kapcsolatba lépni.
Összegzés: termőföld befektetés és haszonbérlet - mire érdemes figyelni?
A termőföld megszerzése és haszonbérlet útján történő hasznosítása továbbra is szigorú szabályozás alá esik. A belső magyar piac egyenetlenül alakult az elmúlt években, és regionálisan is jelentősen különböznek az árak. A MBH Jelzálogbank legfrissebb elemzése szerint:
- Közép-Magyarországon, az Észak-Alföldön és a Közép-Dunántúlon a legmagasabbak az árak.
- Az MBH Termőföldindex 2024-ben 335,7 pontra nőtt, reálértéken 3,9%-os növekedés az előző esztendőhöz képest.
- A szántóföldek ára 2024-ben átlagosan 2,38 millió forint/ha volt, ami 1,6%-os növekedés az előző évhez képest. A legnagyobb mértékben Nyugat-Dunántúlon és Észak-Magyarországon emelkedett az ár, míg Dél-Dunántúlon és Dél-Alföldön esett vagy mérséklődött.
- Az átlagárak továbbra is Közép-Magyarországon a legmagasabbak, átlagosan körülbelül 3 millió forint/ha.
Fontos megérteni, hogy a termőföld befektetés nem azonos a termőföld vásárlással. A hozam stabil biztosításához szükség van szakértő bevonására, és a piac komplex, különösen a jogi és haszonbérleti környezet miatt. A befektetői portfólió diverzifikálása érdekében érdemes lehet a földvásárlást kombinálni kötvényekkel vagy más alternatív befektetésekkel.
A földbérleti piac időszerű alakulása és a támogatások változásai hosszú távon befolyásolják a hozamokat. A földalapú támogatások növekedése növeli a bérleti díjakba vetett keresletet, és hozzájárul a termőföld árának stabilitásához. Ugyanakkor a liberalizáció és a külföldi tulajdon bizonyos korlátozásainak feloldása jelentős árfolyamat jelenthet a piacon, amely hosszú távon megváltoztathatja a befektetési kilátásokat.
Termőföld befektetés ügyvédi szemmel
tags: #mi #a #legjobb #befektetes #ha #termofoldet