Előszerződés az ingatlanvásárlásban: mire kötelez, és mikor érdemes alkalmazni
Az előszerződés koncepciója egyszerű, mint a faék: A felek arra vonatkozó megállapodása, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek. Az előszerződés megkötése nem csupán pusztába kiáltott szó, hanem akár bírósági úton is kikényszeríthető kötelezettségvállalás. A végleges adásvételi szerződés megkötésének indokolatlan megtagadása esetén a másik fél bírósághoz fordulhat. Azt azért mindig elmondjuk, hogy a bírósági kikényszerítés lehetősége inkább pszichológiai kényszer semmint pragmatikus értelemben véve praktikus megoldási lehetőség, figyelemmel az ezzel járó aránytalan költségekre és a beláthatatlan időtartamra.
Van-e lehetőség az előszerződést benyújtani a földhivatalhoz? Az ingatlan adásvételi előszerződés és végleges adásvételi szerződés között az egyik legfontosabb gyakorlati különbség, hogy az előszerződés földhivatali benyújtására nincs lehetőség. Pontosabban benyújtható a földhivatalba. A postás odaviszi, ha a címzés azt mondja. Az előszerződés a vevő számára nem tudja biztosítani az ingatlan-nyilvántartási „széljegyzés” nyújtotta garanciális előnyöket, ami az ingatlan teljes védelmében testesülne meg, akár a többszöri eladás, akár a megterhelés vagy végrehajtási jog bejegyzése ellen. Ezért előszerződés kötése esetén a vevő egyik legfontosabb szempontja, hogy pénzmozgásra egyáltalán ne vagy minél kisebb összegben kerüljön sor. A fentieknél is sokkal jobb megoldás, ha egyáltalán nem köttetik előszerződés, és helyette rögtön a végleges ingatlan adásvételi szerződést írják alá a felek. Ügyvédünk vizsgálja meg, hogy mennyiben indokolt előszerződésben gondolkodni.
Új megkeresés gyakran kezdődik azzal a felütéssel, hogy az ügyfél szeretne megbízni minket az előszerződés majd az ingatlan adásvételi szerződés megkötésével is. Az esetek túlnyomó többségében csak a köznyelvben rögzült hibás fordulatról van szó. A félreértés azon alapul, hogy az ingatlan adásvételi szerződést egylépéses aktusnak gondolják, ahol a teljes vételár kifizetése mellett azonnal megtörténik az ingatlan kulcsainak átadása, ennek melléktermékeként pedig a tulajdonjog bejegyzése. Tehát első lépésként - mielőtt ajánlatot adnánk egy ilyen zsírosnak ígérkező komplex megbízásra - tisztázandó, hogy mi az előszerződés kötésének az oka.
Az esetek túlnyomó többségében nincs szó különleges jogi kihívásról, csak a fenti általános félreértésről. A köznyelv a foglalóval kapcsolatban gyakran használja az előszerződés kifejezést. Valójában a foglaló átadása se nem előszerződés, se nem „foglalós papír” alapján, csakis és kizárólag valamennyi részletében kidolgozott adásvételi szerződés alapján történhet biztonságosan. Banki hitel igényléséhez sem adásvételi előszerződés, hanem végleges adásvételi szerződés kell. Terhelt ingatlan esetén sincs semmilyen érv az előszerződés mellett.
Előszerződést kell kötni olyankor, ha építési telek vásárlására kerül sor, azonban a telken még található valamilyen felépítmény és a telek hivatalos jogi besorolása nem beépítetlen terület, hanem pl gazdasági épület vagy hétvégi ház és udvar. A 4 éven belüli beépítési kötelezettség vállalása esetén járó illetékkedvezmény csak akkor vehető igénybe, ha valaki beépítetlen területet vásárol. Ebben az esetben a felek előszerződését követően - ami pl egy hétvégi ház és udvar besorolású ingatlanra vonatkozik - az eladó elbontatja az épületet és a földhivatalnál átminősítteti az ingatlant beépítetlen területté. Előszerződést kötnek általában új építésű projektek esetén, ahol a beruházó üres telekre építkezik, azonban a vevővel már a kész társasházi lakásra szerződik. Ugyan jogi akadálya ilyen esetben nem lenne rögtön a végleges szerződés megkötésének, azonban a beruházónak kényelmesebb az előszerződés kezelése, ami természeténél fogva nem jelenik meg a tulajdoni lapon. Az ingatlan tulajdoni lapjára felkerülő - a vevő számára egyébként fontos biztosítékot jelentő - adásvételi szerződés a beruházás lebonyolítása során bonyolult jogtechnikai akadályokat jelenthet a beruházónak az épület feltüntetése, a társasház bejegyzés, projekthitellel kapcsolatos jelzálog és egyéb biztosítékok kezelése során.
Az eladó az ingatlan eladásából származó jövedelem után az ingatlan megszerzésétől számított 5 évig sávosan csökkenő mértékű személyi jövedelemadót köteles fizetni. A jövedelem megszerzése tekintetében az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásának időpontja az irányadó. Ezen időpontnak az elodázása a soron következő évfordulóig jelentős összegű személyi jövedelemadó megtakarítást jelenthet az eladó számára. Ezt igen egyszerű teljesíteni, az előszerződés lényeges feltételeit is írásba kell foglalni. Ugyanúgy ahogy az ingatlan adásvételi előszerződésnél azt láttuk. Ezen kívül más elvárás az előszerződés formájával kapcsolatban nincs. Ellazáskodni az előszerződés megkötését nem javallott. Ugyanis a felek kizárólag olyan feltételeknek követelhetik meg a végleges adásvételi szerződésbe foglalását, amelyekben már eleve az előszerződésben megállapodtak. Ha egy ingatlan adásvételi előszerződés másfél oldal, legyen gyanús, hogy a szerződés ennek a követelménynek nem felel meg.
Hosszú évek tapasztalata alapján ennek egyetlen módja, ha az előszerződés nem csak lazán körülírja a majdani adásvételi szerződés legfontosabb feltételeit, hanem szigorúan szó szerint tartalmazza a végleges adásvételi szerződés szövegét. Praktikusan a végleges szerződés szövege lehet akár melléklete az előszerződésnek vagy akár két idézőjel közé az előszerződés szövegébe is beszúrható az. A lényeg, hogy a végleges szerződés megkötésekor már ne legyen egyeztetés tárgya a szövegezés, egyébként garantált az összeveszés és a rossz szájíz. Kérdéseivel keressen minket bizalommal!
Ingatlan vásárlása esetén számos alkalommal találkozhatunk azzal az esettel, hogy az ingatlanközvetítő vagy néha az eladó az idő rövidségére hivatkozva arra ösztönöz, hogy végleges adásvételi szerződés helyett először előszerződést kössenek a felek. Praxisomban gyakran fordulnak hozzám panasszal ügyfelek, miszerint eladóként magukat kényszer alatt érezve „de sorban áll még 38 vevő, ha nem kötjük meg, megkötöm még mással ma az előszerződést” - mert az „ingatlan közvetítő mondta” nekik. Az előszerződés kötelezettség vállalás arra, hogy egy későbbi időpontban szerződést kössenek a felek egymással. Az előszerződést olyan alakban kell megkötni, amit jogszabály vagy a felek megállapodása az előszerződés alapján megkötendő végleges megállapodásra előír. Mivel a Ptk. általános szabálya szerint a szerződéskötés nincs meghatározott alakhoz kötve, ezért előszerződést is lehet akár szóbeli megállapodással kötni. Olyan szerződés esetén, ahol a jogszabály írásbeli alakot tesz kötelezővé, ott az előszerződés is csak írásban érvényes.
Az előszerződésben a feleknek meg kell állapodniuk a később kötendő végleges szerződés lényeges feltételeiben. Ha e feltételeket az előszerződés nem tartalmazza, akkor nem tekinthető előszerződésnek. Az előszerződésben foglaló is kiköthető. Meglátásom szerint ez okozza a legtöbb gondot: Vajon mi történik akkor, ha a felek meghatározták a szerződés törvény szerinti lényeges feltételeit, tehát a szerződés megkötése kikényszeríthető, viszont számos eleinte elhanyagolható kérdésben nem egyeztek meg (nem foglalták az előszerződésbe) és a későbbiekben sem sikerül megállapodni?
Ingatlan vásárlás esetén soha ne engedjenek az eladók/ingatlanközvetítők sürgetésének, csak egy jogi szakemberrel való konzultációt követően merjenek bármit aláírni vagy pénzt kiadni. Dr. A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.
Az előszerződés mire jó? Az előszerződés leköti az ingatlant és jogilag garanciát ad arra, hogy a jövőben a felek megkötik a végleges adásvételi szerződést. Egy védett jogi pozíciót biztosít a vevők számára: az eladó nem adhatja el másnak a lakást, bár a vevő sem gondolhatja meg magad következmények nélkül. Ez már adásvételi szerződésnek számít? Nem, a Ptk. 6:73. §-a alapján az előszerződés még nem számít adásvételi szerződésnek. Az előszerződés egy olyan jogi kötelezettségvállalás, amelyben a felek előre rögzítik, hogy a későbbiekben meg fogják kötni a végleges adásvételi szerződést.
Mit tartalmaz egy jó ingatlan adásvételi előszerződés? Az eladó és a vevő adatai. A települést és az összes megvásárolni kívánt ingatlan fekvését, helyrajzi számát. Az ingatlant érintő terheket. A vételárat és a fizetési határidőt. Azt, hogy milyen határidőn belül/milyen esetben kell a végleges szerződést megkötni. Milyen esetben minősül valamelyik fél késedelemben lévőnek, kell-e póthatáridőt tűzni. Mi történik, ha a végleges szerződés tervezete eltér az előszerződéstől. A foglalót, ami ilyen esetben az adásvételi szerződés megkötését biztosítja. A keltezés helyét és idejét. Aláírásokat. Szerencsés, ha az előszerződés kitér arra is, hogy az eladó milyen kellékszavatosságot vállal az ingatlan értékesítése kapcsán.
Előfordul, hogy a vevő szerződéskötéskor foglalón felül előleget is átad - akár 100%-os előleg átadása sem jogszerűtlen. Aki foglalóhoz keres jó szerződésmintát, annak ezt a cikkünket ajánlom!
Kell ügyvéd az előszerződéshez? Az előszerződéshez nem feltétlenül szükséges ügyvéd, az ingatlan adásvételi előszerződés ügyvéd nélkül is tökéletesen érvényes lehet. Azonban az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít. Az előszerződés megkötése körültekintő mérlegelést és pontos megfogalmazást igényel, ezért ha nem is elengedhetetlen, de ajánlott szakértői segítséget igénybe venni.
Mi történik, ha később vita lesz? Ha előszerződés után vita merül fel, és valamelyik fél megtagadja a végleges szerződés megkötését, a másik fél bírósághoz fordulhat. A bírósági ítélet ebben az esetben pótolja a hiányzó szerződéses nyilatkozatot. A Pfv.20.691/2023/8. kúriai ítélet egy példát mutat be: a felek előszerződést kötöttek, de a telekalakítás és belterületbe vonás miatt nem azonosítható, mely konkrét ingatlan felel meg a felperest illető résznek. A bíróság nem pótolhatja ezt a hiányt, mert meghaladná a Ptk. hatáskörét. Az előszerződés alapján a feleknek együttműködési kötelezettségük lett volna, hogy az újonnan létrejövő ingatlanok közül meghatározzák a felperest megilletőt. A határidők és a foglaló kérdésében tehát egyértelmű megállapodás szükséges.
Az előszerződés veszélyei között kiemelendő, hogy nem jelenik meg a földhivatalban, így a tulajdoni lapon széljegy sem látszik. Ha az eladó az előszerződés megkötése után visszalép, kötelezhető lehet a végleges szerződés megkötésére, vagy a foglaló visszafizetésére és esetleg kártérítésre. A rövid határidővel vállalt kötelezettségek jogkövetkezményei például olyan esetben, amikor a vevő hitelkérelme elutasításra kerül, és a szerződéskötés enélkül nem valósul meg. A foglaló szerepe itt is a végleges adásvételi szerződés megkötésének biztosítása.
Az előszerződés veszélyei közé sorolható, hogy a felek között a térképi eltérések, területcsökkenés vagy földhivatali eljárások késedelme miatt a későbbiekben meghiúsulhat a megkötés. Éppen ezért érdemes már az előszerződés megkötése előtt térképmásolatot kérni, földmérőt bevonni, és az előszerződésben pontos felfüggesztő vagy megszüntető rendelkezéseket rögzíteni.
Előszerződés vagy szándéknyilatkozat? Ingatlanvásárlásnál a vételi szándéknyilatkozat inkább a folyamat elején jelenik meg, hiszen az még senkit sem kötelez az adásvételre. Ezzel szemben az előszerződés egy jogilag erős dokumentum, amely bíróság előtt is érvényesíthető. Ha valaki valódi elköteleződést vagy foglalóátadást tervez, akkor az előszerződés a biztonságos út.
Összefoglalás: A szerződés akkor minősül előszerződésnek, ha a felek szándéka előszerződés megkötésére irányult és a szerződés tartalma alapján is ez állapítható meg. A foglaló csak előszerződéssel adható át a végszerződés megkötése előtt. Az előszerződés nagy előnye, hogy bírói úton kikényszeríthető és védelmet nyújt abban az esetben is, ha az eladó örökölt ingatlant adna el az adómentes időszak előtt. Ha arra kíváncsi, hogy mik a buktatók újépítésű lakások esetében, olvassa el a kapcsolódó jogesetet!
Gyakorlati tennivalók az előszerződés kapcsán
- Írja körül pontosan a felek adatait, az ingatlan helyét és helyrajzi számát.
- Rögzítse a vételárat vagy annak meghatározásának módját és a fizetési határidőt.
- Határozza meg az előszerződés lényeges feltételeit és a végleges szerződés megkötésének határidejét.
- Rögzítse a foglaló vagy előleg sorsát bankhitel esetén.
- Értesítse az érintetteket: legyen kitérve a földhivatali bejegyzés és a széljegy lehetőségére.
- Igényeljen jogi tanácsot, és szükség esetén vonjon be ügyvédet a szerződés megfogalmazásába.
Jogi háttér és gyakorlati példák
A Ptk. 6:73. § alapján az előszerződés megkötése és a későbbi végleges szerződés kötelező erejű lehet, ha a feltételek egyértelműen meghatározottak. Azonban a végleges szerződés megkötésének késĂ©se vagy megtagadása esetén a bíróság kikényszerítheti a szerződés megkötését, vagy a szerződéses nyilatkozat pótolhatja a hiányzó elemeket. A Kúria gyakorlata szerint a telekmegosztás és beépítés körüli esetekben előfordulhat, hogy nem azonosítható pontosan, mely ingatlan illet meg, ezért a bíróság nem pótolhatja ezt a hiányt. A foglaló eszközként szolgálhat a végső szerződés biztosítására, és ha az eladó hibájából hiúsul meg a végleges szerződés, a foglaló kétszeres összegét kell visszafizetnie az eladónak.
Ha szeretne segítséget az előszerződés megfogalmazásában vagy ellenőrzésében, keresse fel jogi partnereinket. Dr. Szabó Judit Anna és az e-ingatlanügyvédek szakértői csapata kész megoldani az Ön ingatlanügyeit. A közvetítői gyakorlatban a részletek pontosítása kiemelten fontos: a szerződésérték, a határidők és a költségek viselése mind befolyásolják a végeredményt. Az előszerződés nem helyettesíti a végleges adásvételi szerződést, de adott helyzetben biztonságos és hatékony lehetőséget nyújt.
tags: #lakasvasarlas #eloszerzodes #mire #kotelezi #az #eladot
Népszerű bejegyzések:
- Fenntartható megoldások a szigetszentmiklósi társasházban
- Hatosági építési osztály bírságról és eljárásról Nagyatád
- Helyrajzi szám 0429/2 Csemő: útmutató az ingyenes kereséshez
- Ingatlanfedezet és költségek a Babaváró hitel esetében – teljes útmutató
- 19. kerület: kis házas, több lakásos ingatlanok részletes útmutatója