A lakásvásárlás megtekintett állapotának kezelése és a kellékszavatosság kizárásának lehetőségei
A kellékszavatosság lényege, hogy az adásvétel tárgya nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályokban meghatározott követelményeknek, és az eladó ebben felelősséggel tartozik a kijavításért vagy a vételár egy részének visszafizetéséért. A cikk rávilágít arra, hogy mikor és hogyan lehet kizárni ezt a szavatossági kötelezettséget, és milyen kockázatokat kell figyelembe venni mind a vevő, mind az eladó oldaláról.
A szavatosság lényege: a rendeltetésszerű használatra alkalmasság
Rendeltetésszerű használatra alkalmas az ingatlan, ha megfelel a minőségi követelményeknek és lakhatásra alkalmas. Ha a tulajdoni lap és az adásvételi szerződés alapján egyértelmű, hogy az ingatlant lakhatásra veszik, akkor az adott állapotban is megfelel a rendeltetésszerű használatra, kivéve, ha hiányzik a szokásos minőség.
Hol találhatók ezek a minőségi követelmények?
- Az adásvételi szerződésben
- Jogszabályokban
- Szabványokban
- Műszaki előírásokban (pl. villamos biztonság)
Felújított, vagy bontandóként hirdetett ingatlanok esetén minden további feltétel nélkül kérhető a kizárás.
A kizárt kellékszavatosság lényege
Ha az eladó egyértelműen kizárja a kellékszavatosságot, az alapvetően azt jelenti, hogy az ingatlan lakhatás céljára nem feltétlenül felel meg. Viszont a rejtett hibákért és a már felmerült problémákért a vevőt további jogok illetik meg, így kizárólag a kizárás nem szünteti meg a jogi lehetőségeket.
A rejtett hibák és a kizárt szavatossági igények
A rejtett hiba olyan probléma, amelyet laikus szemrevételezéssel nem lehet észlelni, mégis a rendeltetésszerű használatot akadályozza. Az eladó felelőssége a hibákért fennáll a birtokba vétel előtt is, hacsak a kizárás ésszerű és jogszerű módon történt.
A VBF (villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv) megléte önmagában nem zárja ki automatikusan a kellékszavatosságot. A VBF egy műszaki dokumentum, míg a szavatosság jogi kötelezettség, amely a teljesítéskori állapothoz kötődik.
A vevő védelme a rejtett hibák ellen
A vevő számára fontos a részletes előzetes vizsgálat, a kiviteli tervek és engedélyek alapos átnézése, valamint az ingatlan állapotáról szóló egyértelmű szerződés megfogalmazása. Körültekintő vizsgálat és szakértő bevonása segít elkerülni a rejtett hibákat.
Megjegyzendő, hogy minden olyan hiba, amelyet a vevő nyíltan észlelhetett volna körültekintő vizsgálat során, általában nem minősül rejtett hibának. A vevőnek érdemes a jó állapotú, felúítandó vagy kiváló állapotú ingatlanok között világosan rögzíteni az állapotot a szerződésben.
A magánszemély és vállalkozás közötti szerződések
A Ptk. szerint fogyasztó és vállalkozás közötti szerződésben semmis az olyan kikötés, amely a kellékszavatosságra és a jótállásra vonatkozó rendelkezéseket a fogyasztó hátrányára téríti el, különösen a teljes kizárás esetén. Így ezekben az esetekben a kizáró kitéel nem jogszerű.
A vevő és az eladó közötti gyakorlati tanácsok
- A vevő gondolja végig, mekkora esélye van a hibás teljesítésnek és számolja át a felmerülő költségeket a vételár figyelembevételével.
- Ha az eladó kizárja a szavatosságot, érdemes átgondolni a szerződésben foglaltakat, különösen a energetikai tanúsítvány és a VBF hiányát vagy meglétét igazoló dokumentumokat.
- A vevő számára hasznos lehet a rejtett hibák elleni védelem érdekében a részletes szerződéskörnyezet írásbeli rögzítése, a javítási költségek és a dologi vezetésének pontos feltüntetése.
Magánszemély és vállalkozás közötti esetek részletezése
A fogyasztói szerződés esetében a kellékszavatosság kizárása nem érvényes, így a vevő védelme elsőbbséget élvez. Az eladó számára viszont lehetséges a szavatosság korlátozása vagy kizárása bizonyos feltételek betartásával, de ezt csak jogi keretek között teheti meg.
A rejtett kockázatok összefoglalása az adásvételi szerződésben
- Haszonélvezeti jog vagy szolgalmi jog problémái
- Elővásárlási jogok és kötelezettségek
- Megtekintett állapot és a rejtett hibák közötti különbségtétel
- Ami látható és ami rejtett hiba lehet
Az ingatlan eladásának menetét több tulajdonos esetén hogyan érdemes kezelni?
Ha több tulajdonos van, az egész ingatlan értékesítése csak akkor lehetséges, ha minden tulajdonos egyetért. Ebben az esetben a közvetítői szerződésnek mindenkivel aláírtatottnak kell lennie, vagy írásbeli meghatalmazás szükséges a szerződéskötésre.
Összegzés
A kellékszavatosság kizárása jogszerű lehet bizonyos keretek között, de a vevőknek tudatosnak kell lenniük a kockázatokról és arról, hogy milyen rejtett hibák merülhetnek fel. A részletes, körültekintő előkészítés és a megfelelő szerződés megkötése mindkét fél érdekét szolgálja.
Az ingatlanvásárlás lépései röviden
- Pénzügyi tervezés és hitelképesség felmérése
- Ideális lakás felkutatása
- Tulajdoni lap ellenőrzése
- Alku az eladóval
- Ügyvéd megbízása
- Energetikai tanúsítvány és VBF beszerzése
- Adásvételi szerződés megkötése
- Hitelügyintézés
- Vételár teljesítése
- Birtokbaadás
- Közműátírás
- Illetékfizetés
Ha több tulajdonos van, az eladási folyamat különös figyelmet igényel a közvetítői szerződés és a meghatalmazások tekintetében.
tags: #lakasvasarlas #megtekintet #allapot