Hogyan lehet lakásvásárlás önerő nélkül vagy minimális önerővel?

A cikk olyan gyakorlati útmutató, amely összegyűjti és logikusan összefűzi a megadott szövegrészletekből származó információkat arról, milyen módokon lehet lakáshitelhez szükséges önerőt biztosítani, illetve miként működnek a szabályozások és a banki gyakorlat.

Mi számít önerőnek a lakáshitelekben?

Az önerő a hitelért cserébe a hiteligénylő által előteremtett saját forrás. A forintalapú jelzáloghiteleknél a hitel összege általában legfeljebb a zálogtárgy értékének 80 százaléka lehet, vagyis a maradék 20 százalékot egyéb forrásból kell biztosítani. Természetesen a havi nettó jövedelem, a lakás elhelyezkedése, állapota és egyéb tényezők is befolyásolják, mennyi önerőt kér a bank. A nagyvárosi ingatlanok gyakran magasabb finanszírozást tesznek lehetővé, mint a kisebb települések, és az új építésű házak előnyben részesülhetnek a használtakkal szemben.

A rendeletek maximumokat állapítanak meg, de a bankok saját kockázati szabályai gyakran szigorúbb ajánlásokat hoznak. Ha valaki nem tud elegendő önerőt biztosítani, pótfedezet bevonása lehet a megoldás: egy másik ingatlan is bevonható a hitel mögé. A pótfedezetes lakáshitel esetén a bank minden bevont ingatlanra jelzálogot jegyez be; a többi ingatlan értékét a bank is értékeli és a hitelösszeg annak megfelelően alakul. A tulajdonos lehet akár közeli hozzátartozó is, és a törlesztésért is felelősséget vállal a zálogkötelezettség vállalója. A pótfedezet terhelése esetén nem csak a célingatlan kerül fedezetbe, hanem a többi ingatlan is, és ez a bank belső szabályaitól függ.

HFM és JTM: hogyan korlátozzák az önerőt?

A 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet két fontos intézményt határoz meg: HFM (hitelfedezeti mutató) és JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató). Ezek az intézmények határozzák meg, mennyit lehet hitelezni az ingatlan értékéhez viszonyítva, és milyen arányban terhelhető a havi törlesztő a nettó jövedelemhez képest. Önerő nélkül tipikusan nem megy, mert a HFM plafon általában nem engedi a 100%-os finanszírozást. Alapszabály, hogy a hitel maximuma a forinthitelnél általában az ingatlan értékének 80%-a, és ettől a plafontól a bank szigorúbb követeléseket is alkalmazhat. Ha energiahatékony lakás vásárlásáról van szó, a plafon akár 90% is lehet, de a bank gyakorlata ezt szigorúbb követelményekkel egészítheti ki.

Vannak-e hitel önerő nélkül?

Bizonyos esetekben előfordulhat hitel önerő nélkül, különösen kis összegű lakásbővítésre vagy felújításra fordítható hitelek esetében. Ugyanakkor ez ritka, és a gyakorlatban a teljes vételár finanszírozása önerő nélkül nem gyakori. Ha nincs elegendő önerő, megoldás lehet pótfedezet bevonása, vagy támogatott hitelek (például Otthon Start vagy falusi CSOK) kombinálása.

Mi számít kiegészítő fedezetnek és mikor szükséges?

A pótfedezet bevonására akkor van szükség, ha az első ingatlan értéke nem elegendő a kívánt hitel összegéhez. A banki gyakorlat szerint általában legfeljebb három ingatlan bevonható egy hitelügyletbe. A pótfedezetnél a fedezetként bevont ingatlanokra teljes jogi bejegyzést jegyeznek be, és nem mindegy, hogy a fedezet mennyire likvid és értékesíthető a bank számára. Az is előfordulhat, hogy a családtagok ingatlanai kerülnek zálogkötelezettként a hitelbe, még akkor is, ha nem ők a hitelfelvevők. Fontos megjegyezni, hogy a pótfedezet sem jelent teljes körű kockázatmentességet, hiszen nemfizetés esetén a pótfedezet is végrehajtható.

Mit jelent az ajánlott 90 napos szabály a személyi hiteleknél?

A MNB előírásai alapján a személyi hitel 90 napon belüli felvétele a fedezet pótlását szolgálhatja. Ha a személyi hitel 90 napon belül van, a bank úgy tekintheti, mintha az önerő részét képezné, ami akár az egész hitel elutasítását is jelentheti. 90 napnál régebbi személyi hiteleket nem néznek ilyen szigorúan. Ez tehát nem kiskapu, hanem ellenőrzési időszak.

Babaváró hitel, munkáltatói kölcsön és falusi CSOK szerepe az önerőben

A babaváró hitel bizonyos mértékben beszámítható önerőként: általában a hitelösszeg 75%-a számítható be ajánlott önerőként, és a bankok ezt az összeget óvatosabban veszik figyelembe. A falusi CSOK vissza nem térítendő támogatásként is beszámítható önerőként, és gyermekek után járó támogatásként a hitelösszeg növeléséhez járulhat hozzá. A következő általános megállapítás érvényes: a Babaváró és a falusi CSOK együttesen is növelheti az önerő lehetőségeit, és bizonyos esetekben lehetővé teheti nagyobb hitel felvételét. Ugyanakkor a bankok előírhatnak bizonyos korlátozásokat: például a Babaváró hitel 75%-a számítható önerőként csak abban az esetben, ha a hitel folyósítása és a lakáshitel megkötése között legalább 90 nap telik el; ha kevesebb idő telik el, a Babaváró 25%-át kell ingatlanteherként figyelembe venni. A falusi CSOK és a Babaváró együttes alkalmazásánál a szabályok bankonként eltérőek lehetnek, érdemes tanácsért hitelkövető partnerhez fordulni.

Fontos gyakorlati tanácsok

Érdemes több intézménytől ajánlatot kérni és összehasonlítani, mert a feltételek és a bírálati gyakorlat intézményenként eltérőek lehetnek.
Ha nincs elegendő önerő, a pótfedezet, a Babaváró és a falusi CSOK kombinációja segíthet; az otthonteremtési konstrukciókat azonban mindig a bank szempontrendszerével összhangban érdemes kezelni.
A lakásvásárlásnál gyakran előfordul a foglaló vagy előleg kifizetése; a foglaló ugyan nem mindig jár vissza, érdemes ezt a részletet is figyelembe venni a költségtervezésben.
A készülő hitelígérvény általában 4-6 hónapig érvényes; ezt is érdemes szem előtt tartani a szerződéskötés időzítésénél.
A pótfedezet kiválasztásánál fontos szempont a fedezet értéke és a hozzá kapcsolódó jogi kockázatok; a tulajdonos hozzájárulása szükséges, és a kockázatokat alaposan mérlegelni kell a megvásárolni kívánt ingatlan és a pótfedezetek alapján.

Összefoglaló példák (gyakorlati megközelítés)

Ha egy 50 milliós ingatlant szeretnél megvásárolni Budapesten, és csak a megvásárolni kívánt ingatlan fedezetére támaszkodnál, a bank maximum 40 millió forintot adhatna, tehát 10 millió forint önerő szükséges. Ha hozzá tudsz tenni egy másik ingatlant, amelynek forgalmi értéke szintén 50 millió forint, a bank a két ingatlan összértékének 80%-áig finanszírozhat, és a teljes 50 milliós hitel finanszírozható lehet.
Ha a gyermekvállalás előtt álló fiatal pár a Babaváró hitel 75%-át önerőként veszi igénybe és a 90 napos szabályok teljesülnek, akkor az önerő mértéke jelentősen csökkenthető. Ugyanakkor a hitel összege és a havi törlesztőrészlet is függ a futamidőtől és a banki kondícióktól.
Falusi CSOK felhasználása esetén akár vissza nem térítendő támogatás igénybevételével is növelhető az önerő, és gyermekek után járó támogatásokkal kiegészíthető a finanszírozás.

Infografika: Önerő és fedezetek kölcsönhatása

Hogyan tőkét szabadíthatsz fel otthonodból - 4 MÓD! | Mi a lakástőke | Mi a saját tőke

Gyakori kérdések és válaszok

Megengedett-e az önerő személyi kölcsönből való finanszírozása? Nem ajánlott és a MNB is felhívja rá a figyelmet; a felelős hitelezés érdekében ezt kerülni érdemes.
A Babaváró hitel teljes összegét önerőként lehet-e felhasználni? Bizonyos idő eltelte után igen (általában 75%), de a 90 napos elvárás fontos szempont.
A falusi CSOK és a Babaváró együttesen hogyan hat az önerőre? Kombinációjuk növelheti az elérhető hitel összegét, azonban a bankok ezt egyedi elbírálás alapján értékelik.
A pótfedezetes konstrukciók miben nyújtják a megoldást? Több ingatlan bevonásával lehetővé válik nagyobb hitel összege, de a kockázatokat alaposan mérlegelni kell.

tags: #lakasvasarlas #penz #nelkul