lakóépület építés alatt: jogi és gyakorlati útmutató a Simple bejelentések és építésügyi változások tükrében
Az alábbi cikk a lakóépületek építésének alatt álló vagy bővítését érintő legfontosabb jogszabályi változásokat és gyakorlati tudnivalókat gyűjti össze. A 2017-es módosítások egyik legnagyobb médiavisszhangot kiváltó eleme az egyszerű bejelentéssel építhető vagy bővíthető lakóépületek körének kiterjesztése, ugyanakkor sok más részlet is változott. A cikk célja, hogy áttekintést adjon a hatályos szabályokról és arról, hogyan lehet ezekkel hatékonyan és biztonságosan navigálni.
Miért emelkedik ki az egyszerű bejelentés szerepe?
A jogszabályi módosítások középpontjában az szerepel, hogy 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépület is létesíthető egyszerű bejelentés alapján bizonyos feltételek mellett. A módosítás szerint csak azok az új lakóépületek létesíthetők az egyszerű bejelentéssel, amelyek kizárólag a saját lakhatás biztosítását szolgálják, és az épület egy lakásnál többet nem tartalmazhat. A meglévő lakóépületek bővítése esetén szintén egyszerű bejelentéssel végezhető a tevékenység, feltéve, hogy a bővítés meghaladja a 300 négyzetmétert, ezt a bővítést azonban kizárólag saját lakhatásra szolgáló lakóépület vonatkozásában lehet végezni.
A jogszabályi háttérről
Az Étv. módosítása alapján a 300 négyzetmétert meghaladó új lakóépületekre is kiterjed az egyszerű bejelentés lehetősége. A törvényi megfogalmazás szerint a jogszerűtlen építés abban áll, ha 300 négyzetméter feletti lakóépületet egyszerű bejelentés alapján építenek vagy bővítenek, de nem saját lakhatás biztosítása érdekében, illetve ha több lakást alakítanak ki. Ugyanakkor a jogszabály részletesen szabályozza az olyan helyzeteket is, amikor jogszerűtlen tevékenységek következnek be, és hogy folyamatban lévő ügyekben ezek a módosítások nem automatikusan vonatkoznak az előírásokra.
Az egyszerű bejelentés részletes szabályai
Az egyszerű bejelentési eljárás a következő általános elemeket tartalmazza:
- Az eljárás nem illetékköteles, és a bejelentés tudomásulvételéről az építésügyi hatóság haladéktalanul értesíti az érintetteket.
- A bejelentés tudomásulvételét a hatóság 15 napon belül dönheti el; ha ezen időn belül nem tiltja meg a tevékenység megkezdését, a tevékenység a beérkezéstől számított 20 nap után megkezdhető elektronikus napló vezetésével.
- Az egyszerű bejelentés hatálya általában négy éven belül kezdhető meg, és a megkezdéstől számított hat évig folytatható, ha az elektronikus napló megnyitásával igazolható a megkezdés.
- Ha az építés a bejelentés mellékleteinek hiányában történik, a hatóság nyolc napon belül tájékoztatni fog az elsődleges hiányokról és a jogkövetkezményekről, és ha szükséges, az építési tevékenységet engedélyezési eljárásra utalhatja át.
- Az eltéréseket az építési naplóba kell rögzíteni, és bizonyos külső rendelkezéseket (például a külső alaprajzi méretet, beépítési magasságot) érintő módosítás esetén külön bejegyzés szükséges.
- A használatbavételi eljárás a befejezett épület esetén kötelező, ha az épület rendeltetésszerű és biztonságos használatra készen áll.
Ki értesül az egyszerű bejelentésről?
Hiánytalan bejelentés esetén az építésügyi hatóság 8 napon belül értesíti az építtetőt, az ingatlan tulajdonosát (ha különbözik), és a települési önkormányzat polgármesterét. Ezen felül értesítésre kerülnek a kapcsolódó hatóságok és szervek, amelyek érintettek lehetnek a tevékenység kapcsán (például településképi szakhatóság, örökségvédelmi hatóság, levélben értesítik a hatósági és közlekedési szerveket).
Az egyszerű bejelentés hatálya és a használatbavétel
Az egyszerű bejelentés alapján megkezdett vagy bővített építési tevékenység kapcsán a használatbavétel eljárását a végükön, illetve a befejezés után kell lefolytatni. Az épület használatbavételi engedélyhez kötött vagy (bizonyos esetekben) egyszerű bejelentés alapján végzett tevékenységekre vonatkozó részletes előírásokat a vonatkozó kormányrendeletek és jogszabályok tartalmazzák. A 300 m2 alatti esetek is gyakran egyszerű bejelentés alatt valósulnak meg, de minden esetet külön megvizsgálnak, és a telek adottságainak figyelembevételével döntenek.
Gyakorlati tanácsok az építéshez
A gyakorlati megközelítés szerint sokan megkérdőjelezik, hogy érdemes-e egyáltalán használni az egyszerű bejelentést, különösen nagyobb területek vagy társasházi konstrukciók esetén. A jelenlegi jogszabályi környezetben a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jogot megfontolhatják kisebb projektek, családi házak vagy ikerházak esetében. Társasházi ingatlanoknál azonban az építményi jog (előre megkötött társasház) vagy az egyéb konstrukciók közötti választás erőteljesen eltérő lehet a költségek és a jogi garanciák szempontjából. A banki finanszírozás és a változó jogi környezet miatt minden esetben javasolt előzetesen egyeztetni a földhivatallal és szükség esetén jogi tanácsadóval is.
Választási lehetőségek: vevői jog vagy társasházi építményi jog
A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog lehetősége akkor érdemes, ha a projekt olyan mértékű, hogy a vevők védelme kiemelt. Ugyanakkor a gyakorlatban a társasházi építményi jog a gyakorlati megoldás a legtöbb újépítésű társasházi projektnél, mert ez gördülékenyebb joghatást és gyorsabb végrehajtást kínálhat. A jogi környezet bizonytalan lehet, ezért a banki és jogi tanácsadás kiemelten fontos a finanszírozás és a kockázatok kezelése érdekében.
Adminisztratív és pénzügyi vonatkozások
Az új és bővített épületek esetében az elkészített tervek és a bejelentés hitelesítése költségekkel járhat, és a hatósági díjak alakulása országos jogszabályoktól függően változhat. A tervtanácsok és településképi vélemények beszerzése költségeket és határidőket is befolyásolhat. A jogszabályi környezet bizonytalanságai miatt a bankok eltérően ítélhetik meg a vevői jog bejegyzésének kockázatait, ami hatással lehet a finanszírozásra.
TIKTOK VIDEÓK KÉSZÍTÉSE 5 TIPP A MILLIÓS NÉZETTSÉGIG
Összegzés és gyakorlati útmutató
- Az egyszerű bejelentés lehetősége bővült a 300 m2 feletti lakóépületeknél is, ha a cél a saját lakhatás biztosítása és nincs több lakás kialakítása. A bővítés lehetősége is megmarad, de csak saját lakhatási célokra és bizonyos feltételek teljesítése esetén.
- A vevői jog bejegyzése a jövőbeli épületre vonatkozó jogintézmény, amely elidegenítési és terhelési tilalmat eredményez az ingatlanon; maximum öt évre kérhető, majd automatikusan törlődik, hacsak a felek meg nem állapodnak a hosszabbításról. A gyakorlatban ezt a megoldást a társasházi építményi jog gyakran felülírja, mert ebben a formában a jogi és financiális környezet kiszámíthatóbb a befektetők számára.
- A jogszabályi környezet gyorsan változik: fontos előzetesen egyeztetni a földhivatallal és jogi tanácsadóval, hogy a projekt a gyakorlatban is működőképes legyen. A használatbavétel és az engedélyezés részletei a konkrét projekt függvényében eltérőek lehetnek.
tags: #lakoepulet #epites #alatt