Kistelepülések megközelítésének korlátozása és társasházi építményi jog – jogi vonatkozások
Felmerült egy olyan törvényjavaslat lehetősége, amely a kistelepülések védelme érdekében korlátoznák az ingatlanvásárlást nem helyi lakosok számára. A miniszter kiemelte, hogy a törvényjavaslattal a befektetési célú felvásárlásokat szeretnék megakadályozni, és védeni a helyi hagyományokat őrző közösségeket. A törvényjavaslat célja, hogy megvédje a kistelepülések hagyományait és közösségi kohézióját. Navracsics Tibor miniszter pedig rámutatott, hogy olyan területeken, mint a budapesti agglomeráció, a Balaton vagy a Velencei-tó környéke, szükség van a túlzott növekedés megfékezésére.
1. Rövid ténymegállapítás: a jogszabálytervezet célja a helyi identitás megőrzése és a gazdasági-közösségi stabilitás támogatása. 2. Problémafelvetés: Hévíz példája mutatja, hogy hangulatos településből zsibongó várossá alakulhat, ahol az ingatlanárak emelkednek, és külföldiek kerülnek előtérbe. 3. Balaton környéke és Velencei-tó: „külsős” költözések okozta problémák - víznyomás vagy szolgáltatások zavara - hangsúlyozzák a beavatkozás szükségességét.
Meglévő és tervezett jogintézmények a közösségi védelmi célok tükrében
A 2025. október 3-án megjelent jogszabálytervezet szerint a társasházi építményi jog intézményét vizsgálják a jövőbeni használat és beruházások biztonsága érdekében. A tervezet szerint a társasházi építményi jog olyan arányban illeti meg a jogosultat, mint amely mértékű tulajdoni hányad megilletné az épület felépítése esetén. Ezzel a konstrukcióval a vevővédelmi lehetőségek nőnek, hiszen a jövőben megépülő ingatlanok esetében is lehet megfelelő biztosítékot nyújtani. A gyakorlatban eddig a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog biztosította a tulajdonjog megszerzését, de bizonyos kockázatokkal járt (végrehajtási jog, felszámolás).
A társasházi építményi jog tehát a vevők és finanszírozók számára kedvezőbb védelmet nyújt az adásvételi szerződések során, és lehetővé teszi a használatbavételi engedéllyel rendelkező, de még befejezetlen ingatlanokra kötött ügyletek megbízhatóbb kereteit. Ennek megfelelően a jogintézmény célja, hogy a vevők és tulajdonosok jogai stabilak legyenek még a fejlesztési folyamat közben is.
Hogyan alakul a földhivatali bejegyzés és a jogok védelme?
A társasházi építményi jog alapítása után az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik a társasház előzetes alapításának tényét, majd a vevő javára megkötött adásvételi szerződésben vagy külön szerződésben rögzítik az ellenérték fejében történő jogosultságot. A megszerzett ellenérték beépül a vételárba. Az átadás-átvétel és a bejegyzés után a társasházi építményi jog automatikusan megszűnik, és a jogosult tulajdonjoga lép érvénybe. A zálogjog és végrehajtási jog közvetlenül kapcsolódik a társasházi joghoz vagy a lakás zálogjogához a megvalósuló tulajdonjog alapján.
Az ingatlan-nyilvántartás fontos szerepe abban rejlik, hogy a tulajdonjog és a kapcsolódó jogok bejegyzése és nyilvántartása határozza meg a felek jogi helyzetét. A jogszabályok szerint az ingatlan-nyilvántartásba jegyzett tények alapozzák meg a felek jogait és kötelezettségeit, és meghatározzák, ki jogosult a haszonélvezetre, ki a jelzálogjogra vagy ki gyakorolhatja a végrehajtási jogokat.
Adók, díjak és kötelezettségek a gyakorlatban
Az ingatlanvásárlás összetett költségvetést igényel. A szomszédjogi, a vállalatépítés és a közüzemi szolgáltatások kapcsán is fontos, hogy tisztában legyeneket a helyi adók és illetékek rendszereivel. Az illetékre vonatkozó jogszabály szerint az ingatlan megszerzésekor általában illetéket kell fizetni, amelynek mértéke az adott tranzakció típusától és az összegyűjtött összes vagyonszerzéstől függ. A különböző adók (építményadó, telekadó, helyi közterhek) szintén meghatározó tényezők lehetnek, és a település önkormányzata dönti el a helyi adók típusát és mértékét.
Energetikai tanúsítványokra vonatkozó kötelezettségek: az európai uniós irányelveknek megfelelően az épületek energetikai jellemzőinek meghatározása és tanúsítása kötelező az új építésű ingatlanok és hosszabb távú bérbe adott épületek esetében. A tanúsítványt adásvételkor a vevőnek át kell adni, bérbeadás esetén pedig be kell mutatni a bérlőnek. Kivételként megemlítendő, hogy 50 négyzetméternél kisebb hasznos alapterületű építményekre nem kötelező a tanúsítás, továbbá mezőgazdasági rendeltetésű vagy műemlék ingatlanok esetében is lehetnek mentességek.
Mező- és erdőgazdasági földek: ezen földfajták speciális szabályozás alá esnek. Tulajdonjog megszerzése szigorú engedélyezési és korlátozási rendszerhez kötött, és a banki finanszírozást is bonyolítja, ha a telek beépíthetősége korlátozott. A földforgalmi törvény és a termőföld védelméről szóló törvény a földek tulajdonjogának és hasznosításának további szigorú feltételeit határozza meg.
Lakástámogatási lehetőségek: CSOK, otthonfelújítási támogatás és egyéb állami támogatások elérhetőek. Ezek formája lehet vissza nem térítendő támogatás, adó-visszatérítés és kamattámogatás, és a különböző rendeletek (például a 16/2016, 17/2016, 518/2020 Korm. rendeletek) szabályozzák a feltételeket és az összeg határait.
Értékelés és hitelbiztosítéki érték
Ingatlan értékelése a hitelhez szükséges biztosíték meghatározásához elengedhetetlen. A hitelbiztosítéki érték meghatározására több módszer létezik, például piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés, hozam- és költségalapú értékelés. A gyakorlatban a hitelbiztosítéki érték a forgalmi érték 70-80%-a, nagyobb városokban pedig akár 90%-ig terjedhet.
Ingatlan-nyilvántartás és jogorvoslat
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló általános szabályok szerint az alapelveket a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) határozza meg. Az ingatlan-nyilvántartási törvény részletezi az önálló ingatlanként nyilvántartható földek, építmények és a bejegyezhető jogok körét, továbbá az eljárási rendet a bejegyzésben. A gyakorlati ügyeknél a nyilvántartási előírásokat és a végrehajtások, jelzálogok és egyéb jogok összefüggéseit fontos folyamatosan figyelemmel kísérni.
Gyakorlati kitekintés
A cikk összefoglaló hangon rámutat: az ingatlanvásárlás és a közösségi védelmi intézkedések összetett jogi területet képeznek, amelyre több alaptörvényi és részletes jogszabály terjed ki. A jogszabályok rendszere és hierarchiája fontos a helyes értelmezéshez, és egy jogilag megalapozott döntés érdekében érdemes jogi szakértőhöz fordulni. Az ingatlanjog területén a változások folyamatosak, ezért naprakész információk szükségesek annak érdekében, hogy a vásárlói és fejlesztői döntések a jogi keretek között stabilak legyenek.
A LeitnerLaw tapasztalt ügyvédei örömmel állnak partnerük rendelkezésére ingatlan adásvétellel, ingatlanfejlesztési projektek jogi kérdéseinek megoldásával, finanszírozással kapcsolatban.
tags: #lakoingatlan #megkozelitesenek #korlatozasa