A lakossági jelzáloghitelek kamatperiódus szerinti megoszlása és hatása a törlesztőrészletekre

A kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a felvett hitel kamatlába nem változik, így ezalatt fix törlesztőrészlettel lehet számolni. A bank csak a kamatperiódus fordulónapján változtathatja meg a hitel kamatát. A bankok különböző kamatperiódussal kínálnak kölcsönöket. A személyi kölcsönök kamatperiódusa általában végig fix. A lakáshitelek, szabad felhasználású jelzáloghitelek futamidőtől függően általában több kamatperiódusból állnak. Ugyanakkor a hosszú, 15, 20, 25 évig fix hitelkonstrukciók általában nem is kamatperiódust takarnak, hanem fix futamidejű konstrukciókat, amelyeknél a futamidő is ennyi ideig tart.

Hitelszerződés megkötésekor bizonyos esetekben lehetőség van a kamatperiódust kiválasztani. A kamatperiódus hossza azért nem mindegy, mert minden kamatperiódus lejártakor változhat a hitel kamata, ezáltal a havi törlesztőrészlet is. Ha a kamatperiódusod nagyon rövid, például 3 hónapos, és az adott hitelt 10 évig fizeted, az 40 kamatperiódust jelent, így akár 40-szer változhat a hiteled kamata. Így a havi törlesztőrészlet is mindig csak 3 hónapig egyforma, utána fel kell készülni arra, hogy növekedhet vagy csökkenhet is. Például egy 10 éves hitel esetében 5 éves kamatperiódussal csak az indulásnál, majd 5 év múlva változhat meg a hitel kamata. Így egy alkalommal kell a havi törlesztőrészlet változására számítani. Ha ugyanezt a hitelt 10 éves kamatperiódussal veszed fel, akkor viszont 10 évig, azaz a teljes futamidő alatt marad az induláskori kamat, és nem lehet attól tartani, hogy a 10 év alatt bármikor is drasztikusan megemelkedik a törlesztőrészlet.

Minél hosszabb a kamatperiódus, annál nagyobb biztonságban érezheted magad, ha rosszabbodó gazdasági helyzetre vagy emelkedő alapkamatra számítasz. Ugyanakkor ha épp javulóban van a gazdaság helyzete, és megjelennek a tiédnél kedvezőbb kölcsönök is a piacon, nem kell kivárnod, hogy leteljen az általad választott kamatperiódus, hitelcserére, hitelkiváltásra van lehetőséged. A végig fix vagy hosszan fix hiteleket jellemzően drágábban adják a bankok, mint a változó kamatperiódusúakat. Bár ez a tendencia az utóbbi időszakban változóban van.

Hosszabb kamatperiódus választásával - jövedelemtől függően - magasabb hitelösszeghez is hozzájuthatsz. A jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) meghatározza, hogy a rendelkezésre álló jövedelmed mekkora részét fordíthatod maximum hiteltörlesztésre. Ez a mutató a kamatperiódustól is függ, ugyanis minél rövidebb a kamatperiódus, annál kisebb lehet a jövedelem tartozásra fordított része. Például egy 600.000 forint alatti jövedelemmel rendelkező adós 10 éves vagy magasabb kamatperiódus esetén jövedelmének 50%-át fordíthatja törlesztésre, míg ha 5-10 év között kamatperiódust választ, már csak 35%-át.

Ha nehéz a döntés, milyen kamatperiódusú hitelt válassz, érdemes hitelszakértő díjmentes segítségét kérni, aki tisztában van az aktuális hitelpiaci trendekkel, és a bankok hiteleit is naprakészen ismeri. Hitelközvetítői segítséggel könnyen és gyorsan megtalálhatod és meg is igényelheted a számodra legkedvezőbb hitelt. Kérj ingyenes segítséget bankfüggetlen szakértőnktől! Több mint 4 000 elégedett ügyfél, 20 év tapasztalat.

A jogszabályok szerint a bankoknak lehetőségük van arra, hogy a hitelhez kapcsolódó költségeiket az aktuális piaci környezethez igazíthassák. Így évente egyszer a hitelhez kapcsolódó díjakat és költségeket (számlavezetési díj, utalások díja, stb.) az előző évi, a Központi Statisztikai Hivatal által kimutatott fogyasztói árindexhez igazítsák. Ezt hívjuk inflációkövetésnek. A bank ugyanakkor eldöntheti, hogy érvényesíti-e ezt vagy nem. Ez esetben a hitel kamata nem módosul, azonban a hitelhez kapcsolódó teljes hiteldíj mutató (THM) igen, és ennek köszönhetően a havi törlesztőrészlet is változhat. Például egy éves kamatperiódus esetén a kamatláb évente, kétéves kamatperiódus esetén pedig kétévente változhat egy előre meghatározott szabály szerint.

Minél hosszabb az adott hitel kamatperiódusa, annál kiszámíthatóbb az ügylet, hiszen a törlesztőrészlet összege annál kevesebbszer változik. A hitelszerződésben a felek megállapítják a törlesztőrészlet értékét, ami a felvett összeg tőketörlesztésén felül tartalmazza a kamatot is. A törlesztőrészlet az az összeg, amit a hitelfelvevőnek havonta ki kell fizetnie a bank részére a futamidő végéig. Míg a fix kamatozású hitelek esetében a törlesztő részlet egy előre meghatározott konkrét érték, addig a változó kamatozású hitelek kamatlába egy másik gazdasági változó, referencia érték mozgásával együtt változik.

Devizahitelek esetén jellemzően minél rövidebb a kamatperiódus, annál alacsonyabb a hozzá társuló kamatláb. Forint alapon történő hitelezés esetén viszont ellentétesen alakulhat a helyzet. Ma már egy angol hitelfelvevőnél is nagyobb biztonságban van egy magyar lakáskölcsön-igénylő, hiszen a bankok jellemzően 10 évig, vagy akár a teljes futamidőre fix, kiszámítható kamattal adnak kölcsönt. Az elmúlt időszakban a fix kamatozású kölcsönök aránya növekedett a lakossági hitelezésben, amely hosszú távon kedvezőbb a stabilitás szempontjából.

A kamatperiódus választás és a THM összefüggései

A lakáshitel kalkulátorok alapján a kamatkörnyezet és a kamatperiódus hossza meghatározó a THM alakulásában. A hosszabb kamatperiódussal nagyobb a kezdeti kamat, de kisebb a törlesztőrészlet-ingadozás, ami növeli a kiszámíthatóságot. A rövidebb kamatperiódus indításkor alacsonyabb törlesztőt jelent, de a későbbi időszakokban a törlesztőrészlet is változhat, és akár jelentősen megemelkedhet. A jegybanki alapkamat és a referenciakamatok emelkedése mind a kamatperiódus végén felülvizsgálatot és potenciális növekedést okozhat a törlesztőrészletben.

Magyarországon az új lakáshitelekben a hosszabb kamatperiódus vagy teljes futamidőre történő kamatrögzítés felé tolódik a piac, míg a fennálló hitelek esetében még jelentős a rövidebb kamatperiódusú hitelek aránya is. 2024-es adatok szerint a jelzáloghitel-állomány egy része továbbra is változó kamatozású, de az új hitelek között a fix vagy hosszú kamatperiódus előtérbe kerülése mutatja a piaci trendet. A fix kamatozású hitelek nagyobb biztonságot nyújtanak a jövedelmi és gazdasági kilengések idején is.

Jövedelemtől és hitelcéltól függő tényezők

A jövedelem és a Hitelbiztosítéki Érték (HBÉ) kockázatkezelése mellett a minimális jövedelem és a JTM meghatározzák, milyen hitelre jogosult az adós. A JTM meghatározza, hogy a havi nettó jövedelem hány százalékát teheti ki a törlesztőrészlet, és ez a mutató a kamatperiódustól függően változik. Az adós minősítése, az ingatlan forgalmi értéke és a fedezet mértéke mind befolyásolják a hitel feltételeit. A fiatal párok és családok esetében 2024-től megújultak a szabályok, például az önerő és a BEFOLYÁSLÓ tényezők tekintetében.

Egy fontos példasor: 10 éves futamidő és 5 éves kamatperiódus esetén az induló kamat alacsonyabb lehet, de 5 év múlva újraszámolhatják a törlesztőt a piac aktuális kamatlábai alapján. A hosszabb kamatperiódussal járó előnyök közé tartozik a stabilitás és a kiszámíthatóság, amit a háztartások költségvetésének tervezése igényel.

Gyakorlati szemlélet a döntéshez

A lakáshitel kiválasztásakor fontos mérlegelni a következőket:

Mennyi legyen a minimális önerő és hogyan befolyásolja a HBÉ?
Milyen kamatperiódust érdemes választani a jövedelem és a hitelcél alapján?
Mennyi legyen a futamidő és miként lehet előtörlesztéssel rövidíteni a futamidőt?
Milyen hatást gyakorol a THM és a THM-ködött ráták változása a teljes visszafizetendő összegre?
Milyen hatással van a kamatstop és a piaci környezet alakulása a költségvetésre?

A banki laborban és hitelszempontból a hosszabb kamatperiódus választása fokozhatja a biztonságot; ugyanakkor a rövidebb periódussal alacsonyabb induló törlesztőket érhetünk el, de nagyobb a törlesztőrészletváltozás kockázata a kamatkörnyezet alakulása esetén. Az adósnak érdemes végiggondolni, hogy ön hogyan viseli a jövőbeli törlesztőrészlet-ingadozást, és melyik megoldás illeszkedik legjobban a családi költségvetéshez és a hosszú távú célokhoz.

Infografika a kamatperiódusok típusairól és hatásukról a törlesztőrészletre

Ha bizonytalan vagy a döntésben, érdemes bankfüggetlen szakértői segítséget igénybe venni. A hitelközvetítői támogatás gyorsan és átláthatóan segít megtalálni a legkedvezőbb lakáshitelt a személyes körülményekhez igazítva.

A tényleges éves kamatláb (EAR) magyarázata

Összegző adatok és tipikus példák

A lakáshitelhez kapcsolódó költségek és díjak inflációs követése beépül a THM-be, ezért a hosszabb kamatperiódus általában kiszámíthatóbb THM-et eredményez. A hosszú vagy végig fix kamatozású hitelek általában magasabb induló törlesztőt és THM-et mutatnak, de védelmet nyújtanak a kamatemelkedések ellen. A rövidebb kamatperiódusú hitelek alacsonyabb kezdeti költségeket hozhatnak, ugyanakkor a kamatkörnyezet alakulásától függően a törlesztőrészlet nagyobb kilengéseket mutathat.

Kamatperiódus típusa	Előnyök	Hátrányok
1-3 év	Alacsony induló kamat	Rendszeres árazás miatt törlesztő ingadozás
5 év	Kiegyensúlyozott biztonság és tőkére jutás	Kamatforduló esetén változás lehet
10 év vagy hosszabb	Hosszú távú kiszámíthatóság	Nagyobb induló kamat és THM
Végig fix (teljes futamidőre)	Teljes sofőrlétbiztonság	Magasabb induló költségek

A lakáshitel részletes feltételei és a 2023-2024-es adatok alapján megállapítható, hogy a hosszabb kamatperiódusú vagy egész futamidőre fix hitek felé tolódik a piac, ugyanakkor a fennálló hitelállományban a rövidebb periódusú hitelek továbbra is jelentős részét képezik a jelzáloghiteleknél. A gazdasági környezet és a jogszabályi változások folyamatosan alakítják a kedvező feltételeket és a hitelkínálatot.