Öröklött lakás forgalmi értéke és adózási vonatkozásai lakottan öröklött ingatlan esetén

A hagyatéki eljárás és az ingatlanértékesítés adózási szabályai szorosan összefüggenek egymással, mert az eladandó ingatlan forgalmi értéke, a megszerzés időpontja, az értékbecslés és a költségek mind meghatározzák az adóalapot és az illetékek nagyságát. A cikk a legfontosabb tudnivalókat összeveti a hagyatéki eljárás menetéről és az ingatlan értékesítéséből fakadó adókötelezettségekkel.

A hagyatéki eljárás és annak hatása az értékesítésre

A hagyatéki eljárás során a közjegyző hivatalosan rögzíti az örökség összértékét, beleértve az ingatlanokat is. Az eljárás első lépése a hagyatéki leltár összeállítása, amiben általában az elhunyt hozzátartozói is közreműködnek. Az ebben szereplő értékek kulcsfontosságúak, hiszen az örökölt ingatlan eladásakor a személyi jövedelemadót a hagyatéki leltárban megadott érték alapján határozzák meg, valamint az örökösöket érintő egyéb illetékek is ez alapján számolódnak. A hagyaték-értékbizonyítványt a földhivatal bejegyzéseihez is felhasználják.

Az öröklés esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja, és ez adja meg az öt éves szabály kezdőpontját az SZJA szempontjából. Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem megszerzésének időpontja pedig az a nap, amikor az erről szóló adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtják. Ez független attól, hogy a vevő mikor fizeti a vételárat.

Kinek mikor kell SZJA-t fizetnie az örökölt ingatlan értékesítéséből?

Ha az örökölt ingatlan értékesítéséből adóköteles jövedelem keletkezik, akkor az SZJA mértéke 15%. Az adóalap kiszámításához a bevételből le kell vonni az elszámolható költségeket. Az elszámolható költségek között szerepelhet az ingatlan megszerzésére fordított összeg, az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadások (például illeték, ügyvédi költségek), illetve érték növelő beruházások költségei. A számított összeg a szerzés és az eladás között eltelt idő függvényében csökkenő arányban adható, és az 5. évben történt értékesítés esetén 0%-ra csökken. Ha az eladás 5 év után történik, SZJA nem keletkezik.

Az adóalap meghatározásához a NAV által elérhető kalkulátorok (például az Ügyféliránytű Kalkulátorok között az „Ingatlanértékesítés” kalkulátor) segítségét lehet igénybe venni. A jövedelem tipikusan az eladási ár mínusz a szerzéskor meghatározott érték és az elszámolható költségek összege.

Mikor és hogyan kell bevallani az értékesítésből származó jövedelmet?

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani az SZJA-bevallásban. Az adóbevallás vonatkozó részeit a NAV által készített tervezet kiegészítésével és jóváhagyásával is ki lehet tölteni. Ha nem keletkezik adóköteles jövedelem, a bevételt nem kell feltüntetni a bevallásban.

Mi történik, ha nem tudom megfizetni az illetéket?

A hagyaték adóival kapcsolatosan az adózási és jövedelemadó-különbségek miatt elengedhetetlen a NAV-hoz benyújtott kérelem. Fizetési kedvezmény vagy részletfizetés kérhető, figyelembe véve a vagyoni és jövedelmi körülményeket. Ezeket a kérelmeket a fizetési meghagyás kézhezvételét követően lehet benyújtani.

Be kell-e fizetni áfát az ingatlanértékesítés után?

A magánszemélyek nem alanyai az általános forgalmi adónak, így lakásértékesítés esetén áfafizetés általában nem merül fel. Kivéve a sorozatjellegű értékesítés esetét.

Az illetékek és a cserét pótló vétel kedvezmény

A vevői oldalon az illeték mértéke 4% az ingatlan forgalmi értéke után, az egyenesági rokonok és házastársak közötti adásvétel kivételével, amely illetékmentes. A „cserét pótló vétel” kedvezmény lényege, hogy ha a vevő elad egy lakást, és a következő 1 évben vagy a megelőző 3 évben vásárol másik lakást, akkor az illeték az adásvételi összeg közötti különbözet után számítandó, és bizonyos feltételek mellett csak 4%-os lehet. E kedvezmények alkalmazásához igazolni kell a korábbi eladást az adásvételi szerződés másolatával vagy más módon.

Hogyan számolható ki az illeték és mikor kell fizetni?

Az illeték alapja a forgalmi érték, amelyet a NAV állapít meg. Az egyenesági rokonok vagy a házastárs közötti adásvétel illetékmentes. Az ingatlan forgalmi értékének és a kedvezmények alkalmazásának pontos meghatározásához a NAV 19. információs füzet és 9., 30. információs füzetek nyújtanak részletes útmutatást. A NAV a határozatot fizetési meghagyás formájában küldi meg az illeték mértékéről és a fizetési határidőről. Az adófizetési határidő a határozat kézbesítésétől számított 30 nap, és lehetőség van részletfizetésre vagy halasztásra is.

Öröklött ingatlan megosztása testvérek között vagy közös tulajdon megszüntetése

Ha több örökös osztozik egy ingatlanon, a közös tulajdon megszüntetése vagy megosztása jogi úton történhet. A haszonélvezeti jog alapítása vagy megváltása fokozza a számítási bonyolultságot, és az illeték alapját módosíthatja. A közös tulajdon megszüntetése érdekében a bíróság adhat engedélyt a fogyasztási vagy értékesítési megoldásokra, és a vételárat az örökösök között igazságosan meg kell osztani. Az elővásárlási jog minden tulajdonostársat megilleti az értékesítés során.

Öröklött ingatlan adó- és illetékkalkulációk példákkal

  1. Ha egy örökölt ingatlant 5 éven belül értékesítenek, a jövedelem után SZJA-t kell fizetni (15%), de a szerzés évében és az azt követő évben a jövedelem 100%-os, a következő években 90%, 60%, 30%, majd 0% lehet. A jövedelem a bevétel mínusz az elszámolható költségek.
  2. Az illeték kiszámításakor a forgalmi érték a kiindulópont. Az egyenesági rokonok és házastárs közötti adásvétel illetékmentes. A haszonélvezeti jog befolyásolhatja az illetékalapot.
  3. Ha egy testvér örökölte az ingatlant, és azt megéli, a testvéri viszony általános illetékmentességet biztosít, de az adásvételre irányadó illetékek ettől függetlenek. Az illetékek és a hagyatéki teher összegét a NAV illetékhivatala határozza meg.

Gyakori tanácsok a folyamat megkönnyítésére

  • Az öröklött ingatlan adózási kötelezettségeinek tisztázásához vonják be a NAV kalkulátorait és szükség esetén konzultáljanak egy adótanácsadóval vagy jogi szakértővel.
  • Kérjék meg a közjegyzőt a hagyatéki végzés korábbi adásvételi adataival való összevetésére, hogy az érték meghatározása a piaci értékhez igazodjon.
  • Az értékhatárok és kedvezmények (CSOK, családi otthonteremtési kedvezmény) pontos feltételeit a NAV 19. információs füzetében találják meg.
Infografika: Hogyan alakul az SZJA az örökölt ingatlan értékesítésénél 5 év szabály szerint

Ingatlan eladás adó 2024, ingatlan adó kalkulátor 2024

Rövid összegzés a legfontosabb pontokról