A legelő rét bérleti díjának alakulása Magyarországon

A 2024-es évben is folytatódott a termőföldpiac élénkülése Magyarországon: az értékesített termőföldek területe mintegy 12 százalékkal haladta meg az előző évet. A mező- és erdőgazdasági területek ára átlagosan 4,6 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban. A legjelentősebb művelési ág, a szántó átlagára 2,4 millió forint volt hektáronként, de Hajdú-Bihar és Tolna megyékben elérte a 3 millió forintot is. 2024-ben a NAV adatai alapján összességében 12%-kal több termőföldterületet értékesítettek, mint egy évvel korábban.

Az ország mező- és erdőgazdasági hasznosítású területeinek 1%-a, összesen 73 ezer hektár cserélt gazdát. A termőföldárak és az értékesített terület együttes emelkedése 19%-kal magasabb forgalmi értéket eredményezett az előző évinél. Az összes értékesített terület 71%-át a szántó tette ki, részesedése 3,8 százalékponttal növekedett az egy évvel korábbihoz képest. Az erdő 15%-os, a gyep 10%-os, a szőlő és gyümölcsös pedig 3,6%-os arányt képviselt a forgalomból.

A bérleti díjak térbeli és művelési ágak szerinti alakulása

Mérséklődést lehetett megfigyelni az áremelkedésben a termőföldeknél: a tavalyi évben a mező- és erdőgazdasági területek ára átlagosan 4,6%-kal volt magasabb az azt megelőző évinél. A drágulás mértéke minden művelési ágban, a gyümölcsös kivételével, elmaradt a korábbi évektől. Egy hektár szántó átlagosan 2,4 millió forintba került. A legdrágább művelési ág a szőlő volt: annak hektárjáért 3,5 millió forintot kellett fizetni; a gyümölcsösért pedig 3,2 millió forintot. Fontos azonban megjegyezni, hogy ennél a két művelési ágnál az árat a földterületen lévő ültetvény értéke is befolyásolja.

Az egyes művelési ágak közül a szántó területének bérelt aránya a legmagasabb: 52%. A gyepterületek 39%-át, a gyümölcsösök 24%-át, a szőlőterületek pedig 22%-át használják brlők. A földbérleti díjak 2024-ben újra emelkedtek az előző évi stagnálást követően. Országosan egy hektár szántó éves bérleti díja 86,9 ezer forint volt. Minden vármegyében nőtt a szántó bérleti díja; Vas megyében 14%-kal, Nógrád megyében 11%-kal, Heves megyében pedig 10%-kal haladta meg az előző évit.

A szántók átlagos éves bérleti díja Hajdú-Bihar megyében volt a legmagasabb, 113,4 ezer forint/hektár, ezt követte Tolna 109,4 ezer forint/hektár és Békés 100,9 ezer forint/hektár. A bérleti díjak és a vételárak közel azonos mértékben emelkedtek, ezért az átlagos éves bérleti díjnak az átlagárhoz viszonyított aránya 2024-ben is 3,6% volt. Megyei szinten 2,5 és 4,4% között szóródott a szántó bérleti díjának aránya a vételi árhoz viszonyítva.

Járás és mikrokörzet szintű árak

A járási szántóátlagárak Pest, Veszprém és Hajdú-Bihar vármegyében szóródtak a leginkább. A legmagasabb járási szántóátlagárak Pest megyében a Szentendrei és a Szigetszentmiklósi járásban voltak (5,6 millió, illetve 5,2 millió Ft/ha). A mikrokörzetek szintjén Hajdú-Bihar megye Hajdúságának szántói voltak 2024-ben a legmagasabbak (3,9 millió Ft/ha), míg a rosszabb adottságú területek aránya alacsonyabb voltak (2,1-2,7 millió Ft/ha).

A drágulás üteme 2024-ben lassult: Győr-Moson-Sopron, Veszprém és Borsod-Abaúj-Zemplén megye kivételével mindenhol 10% alatti növekedés figyelhető. Jász-Nagykun-Szolnok megyében a növekedés 4,1%, Komárom-Esztergom 3,2%, míg Békésben 0,8% volt. A szántó éves forgalmának értéke így 24%-kal lett magasabb, mint az előző évben.

A megyei és országos összehasonlítások

Az országos átlagos szántó vételára 2024-ben 2,39 millió Ft/ha volt, a bérleti díj pedig 86,9 ezer Ft/ha/év. A szántó átlagos vételi ár- és bérleti díj aránya 3,6%-os volt 2024-ben. A vármegyék között jelentős különbségek mutatkoztak: a legmagasabb bérleti díjak Hajdú-Biharban, Tolnában és Békésben voltak, míg Nógrád, Veszprém és Zala megyékben alacsonyabbak.

A földbérleti díjak és adózás összefüggéseire is érdemes rámutatni: az SZJA és ÁFA jogi keretei befolyásolják a magánszemélyek jövedelmét az adózás során, különösen a 5 évnél hosszabb bérleti időszak esetén. Az Áfa és az Szja vonatkozó előírásai alapján a bérleti díj árazása és a terményérték számításának módja is meghatározó lehet a tranzakciók során.

Részletes adatok és források

Az adatok fő forrása a KSH “Termőföldárak és bérleti díjak, 2024” című kiadványa (2025), amelyet a STADAT táblák egészítenek ki. A szakmai megjegyzések szerint a számok átlagértékek, és jelentős egyedi szórást mutathatnak megvalósult tranzakciók esetén. A nyilvános adatok között a rét és legelő a gyep kategóriába tartozik, külön rét és külön legelő bontás nem érhető el.

Gyakorlati megfontolások a bérbeadás és vásárlás során

Termőföld adásvételénél vagy bérbeadásánál érdemes figyelembe venni a jogi kereteket, például az elővásárlási jogot, amely befolyásolhatja a tranzakció menetét és időzítését. A földpiac európai összehasonlításában Magyarország bérelt területeinek díjai versenyképesek lehetnek, azonban a földárak itt alacsonyabbak, mint sok nyugat-európai országban, miközben a bérleti díjak viszonylag hasonló szinten mozognak, és a lokális adottságok jelentősen befolyásolják az árakat.

Általános diagram a termőföld árak és bérleti díjak 2024-ben, művelési ágak szerint

Az aranykorona (AK) szerepe a földminőség kifejezésében maradt meghatározó, azonban a KSH hektárra számol; az AK-értékek helyi adottságoktól függően változnak. A föld értékének becslése mindig figyelembe kell vegye az AK-értéket és a helyi adottságokat. A piac folyamatosan változik, ezért a helyi szakértő véleményével és a friss STADAT adatokkal érdemes alátámasztani a döntéseket.

Összefoglaló adatokként megmarad: 2024-ben az országos szántó átlagára 2,39 M Ft/ha és az éves bérleti díj 86 900 Ft/ha/év, a forgalom 24%-kal nőtt az előző évhez képest. A megyék között a legmagasabb szántóárak Hajdú-Biharban és Tolnában, a legmagasabb bérleti díjak pedig e három megyében jelentek meg leginkább.