Lirafektetes turesebol allo szolgalmi jog
A szolgalmi jog az ingatlan-nyilvántartásban rögzített olyan dologi jog, amely lehetővé teszi, hogy egy ingatlan (uralkodó telek) birtokosa meghatározott célból igénybe vegye egy másik ingatlan (szolgáló telek) adottságait. Ez gyakran átjárásra, vízellátásra, vízelvezetésre, pince létesítésére, vezetékoszlopok elhelyezésére vagy egyéb kapcsolódó tevékenységekre vonatkozik. A jog nem személyhez, hanem az ingatlanhoz kötődik, és ezért a későbbi tulajdonosokra is továbbhagyományozódik.
Mi a szolgalmi jog és mire használható?
- Az uralkodó telek javára alapított szolgalom lehetővé teszi a szolgáló telek használatát meghatározott célból és terjedelemben.
- A szolgalom célja általában átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása, vagy más, a felek közti megállapodásban rögzített funkció.
- A törvény nem tételesen sorolja fel a célokat, hanem a felek megállapodására és a jogi környezetre bízza a részleteket.
Hogyan keletkezik a szolgalmi jog?
- Szolgalmi jog szerződéssel: az uralkodó telek tulajdonosa írja alá a megállapodást a szolgáló telek tulajdonosával, vagy közreműködő ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, illetve közokirat alapján. A szerződésnek tartalmaznia kell a nyomvonalat, a szélességet, a célokat és a karbantartásra vonatkozó rendelkezéseket. A bejegyzéshez földhivatali okirat és záradékolt vázrajz szükséges.
- Elbirtoklás: ha a jogosult tizenöt éven át nyilvánosan és folyamatosan gyakorolja a jogát, anélkül hogy a tulajdonos tiltakozna, létrejön a szolgalmi jog. A szívességből vagy visszavonásig engedett jog nem vezet elbirtokláshoz.
- Hatósági/ törvényi alap: közérdekű használati jog vagy jogszabályokon alapuló eszközök is létrehozhatják a jogot. Ilyenkor a jogosult a gyakorolás jogát harmadik személyekre is kiterjesztheti, de a bejegyzéshez szükséges engedélyt és eljárást meg kell tenni.
Bejegyzés és földmérési eljárás
A szolgalmi jog bejegyzéséhez kötelező előzetes földmérői tevékenység: változási vázrajz és műszaki dokumentáció készítése, amelynek eljárásrendje az 8/2018. (VI. 29.) AM rendeletben részletezett. A vázrajz az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés mellékleteként kerül az eljárásba, és általában egy évig érvényes zárlatként. A bejegyzéshez szükséges okiratok: szolgalmi szerződés vagy más jogalap, bejegyzési engedély, ügyvéd által ellenjegyzett okirat, záradékolt vázrajz, földhivatali bejegyzési kérelem.
Hogyan történik a szolgalom gyakorlása?
A gyakorlás csak a szükséges mértékben történhet. Az átjárásnál például gyalogos közlekedés, személygépkocsival történő behajtás, vagy a mindennapi megközelítés megengedett lehet. A használat nem terjeszthető ki önkényesen: a szolgalom céljához és terjedelméhez tartozó tevékenységek csak annyit jelentenek, ami a jog célját szolgálja. A karbantartási költségek megosztásáról a jogilag rendezett megállapodás vagy a használt eszköz arányában történő megosztás alapján döntenek.
Ha a szolgáló telek tulajdonosa a jogot jogszerűen tűrő módon gyakorolhatóvá tenné, akkor nem korlátozhatja a jogosultat abban, hogy belépési kód, kulcs vagy távirányító útján történő hozzáféréssel is éljen. A fenntartási költségek megosztása és a használati rend részletes meghatározása gyakran a szerződésben vagy a bejegyzésben található meg.
Értékcsökkenés és kártérítés
A szolgalom bejegyzése az ingatlan értékére hatással van: a szolgáló telek értékcsökkenhet, az uralkodó teleké pedig értékesíthetőséget növelheti a jogi biztosítékok révén. A kártérítés mértéke a szolgalom hatásának mértékétől függ: pl. ha a nyomvonal miatt egy rész használhatatlanná válik, az értékcsökkenés a jogosultot illetheti meg. Vezetékjog esetén a kártérítés előzetes megállapodásban vagy a jogi eljárások során kerülhet megállapításra, és az építés megkezdése előtt ki kell alakítani a kártérítés összegét.
Vezetékjog és közműszolgáltatók
A közműszolgáltatók számára gyakran jegyeznek be közérdekű használati vagy vezetékjogot az ingatlanokra. Ezek létrejövetele általában hatósági engedély kiadását és bejegyzést igényel. A jogi szabályozás szerint a használati jog alapításáért a korlátozás mértékének megfelelő kártalanítás jár, azonban előzetesen meg kell állapodni a kártérítés összegéről. A hálózat kiépítésének határideje két év, és ha ez alatt nem történik meg, a vezetékjog megszűnhet. A gyakorlatban a vezetékjog gyakran érinti az ingatlan értékét és a használat körét, ennek megfelelően a tulajdonosok és szolgáltatók között rendezni kell a költségviselést és a használat részleteit.
Öntözési szolgalom - egy viszonylag új típus
Az öntözési szolgalom a 2019. évi CXIII. törvényben került bevezetésre: a szolgáló ingatlan tulajdonosa köteles tűrni, hogy az öntözéses gazdálkodást folytató termelő vonalas vízilétesítményt létesítsen és üzemeltessen az ingatlanán, a szükséges vízimunkákat elvégezze és az öntözőberendezést átvezetse. Ennek létrejötte a vízjogi létesítési vagy üzemeltetési engedély alapján automatikusan történik, és a kártérítés is megilleti az ingatlan tulajdonosát a korlátozás mértékének megfelelően. A kártérítés egyszeri jelleggel vagy rendszeresen is felmerülhet az igénybevétel jellegétől és az ingatlan használatától függően.
Hogyan lehet törölni vagy módosítani a szolgalmi jogot?
A szolgalmi jog megszüntetése vagy módosítása csak jogalap és földhivatali eljárás alapján történhet. Megállapodással a felek lemondhatnak a jogról, vagy a bíróság megkötheti a jog megszüntetését, korlátozását vagy felfüggesztését, ha a jog már nem szükséges a rendeltetésszerű használathoz. A jognyilatkozatot csak annak tulajdonosa teheti meg, és a szerződés mellett a bejegyzés is szükséges marad a jogokérvényesítéshez.
Összegzés - mire figyeljünk?
A szolgalmi jog esetén a legnagyobb hiba a pontatlanság: nem elég egyszerűen kijelenteni, hogy „átjárást biztosítanak”. A részleteket előre tisztázni kell a felek között és a jogi dokumentumokban rögzíteni: melyik ingatlan javára és melyik terhére, hol vezet az út, milyen szélességben és milyen célból, ki tartja karban az utat, és hogyan alakul a karbantartási költségek megosztása. A teljes bejegyzéshez elengedhetetlen a megfelelő földmérési vázrajz, a jogalap és a fentieknek megfelelő szerződés, hogy később útba essen a viták elkerülése és a tulajdonosváltásoknál se legyenek bizonytalanságok.
tags: #lirafektetes #turesebol #allo #szolgalmi #jog