lk2sz építési övezet Budaörs: részletes áttekintés és szabályozás
A következőkben összegyűjtött és rendszerezett szövegrészek alapján ismertetjük a lk2sz (Vt-Bv / Vt-Tt jellegű) építési övezet Budaörsön alkalmazandó főbb szabályait, rendelkezéseit és korlátozásait. A szakaszok egymás után olvashatók, a szabályok érthető, logikus sorrendben való bemutatása érdekében.
Rendeltetés és alapvető korlátozások
„(1) Rendeltetés: a) lakó rendeltetés a Vt-Bv/1 és a Vt-Tt/2 jelű övezetben az épületek utcával határos földszinti épületrészében nem helyezhető el, b) a kereskedelem különálló rendeltetési egységének bruttó szintterülete legfeljebb 400 m2 lehet az azt kiszolgáló létesítményekkel együtt.”
„(2) A területen a növénytermesztés, kertművelés, és állattartó építmények az 5. mellékletben meghatározottak szerint, valamint az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás, -tárolás (kivéve gépjármű tárolás) és árusítás rendeltetésű 1 szintes építmény (üres padlástérrel) helyezhető el.”
Telekszerkezet és rendeltetési egységek besorolása
„c) a Vt-Bv/1, a Vt-Bv/2 és a Vt-Bv/3 építési övezet területén ca) a Vt-Bv/1 jelű építési övezet területén bármely ingatlanon a telekméret minden megkezdett 150 m2-e után egy rendeltetési egység létesíthető, cb) a Vt-Bv/2 jelű építési övezet területén bármely ingatlanon a telekméret minden megkezdett 200 m2-e után egy rendeltetési egység létesíthető; cc) a Vt-Bv/3 jelű építési övezet területén bármely ingatlanon a telekméret minden megkezdett 250 m2-e után egy rendeltetési egység létesíthető.”
Megközelíthetőség, közterületek és magánutak szabályai
„48/A. 61/A. § E rendeletnek a Budaörs Város Helyi Építési Szabályzatáról szóló 24/2014. (IX.29.) önkormányzati rendelet módosításáról szóló …/2025. (… …) önkormányzati rendelettel (a továbbiakban: MódR.) módosított 37. § (1) bekezdés a) pontját a MódR. a) 3. § 6. pontjában a „párhuzamos azzal a közforgalom előtt megnyitott területtel melyről a telek megközelíthető;” szövegrész helyébe az „a telek megközelítését biztosító közterülettel / magánúttal és” szöveg és az „és a rövidebb oldal nem” szövegrész helyébe a „valamint a rövidebb oldal (eltérő méretek esetén a rövid oldalakat átlagolva) nem” szöveg,”
„b) 3. § záró szövegrészében a „célra kijelölt terület” szövegrész helyébe a „célú terület, mely közterületi megközelítést biztosít” szöveg, c) 7. § (4) bekezdésében a „mélysége nem” szövegrész helyébe a „szélessége és mélysége egyik pontjukon sem” szöveg, d) 13. § (1) bekezdés nyitó szövegrészében a „magánút kialakítására” szövegrész helyébe a „magánút - ide nem értve a már meglévő közterületből átminősített magánút esetét - kialakítására” szöveg,”
„e) 14. § (4) bekezdésében a „nem vonhatók össze.” szövegrész helyébe a „nem vonhatók össze, kivéve a Víg utca menti Lke-1/Z és az Lke-4/O vegyes építési övezetbe sorolt telkeket.” szöveg, f) 16. § (1) bekezdés nyitó szövegrészében a „mérete az” szövegrész helyébe a „mérete (magánutak esetében is) az” szöveg.”
Építészeti megjelenés és településkép
„g) 16. § (1) bekezdés a) pontjában az „az újonnan elhelyezni kívánt épület megjelenése a településképi célok érvényre juttatása érdekében a kialakult utcaképbe illeszkedik, és ezen tervezett épület a szomszédos” szövegrész helyébe a „ha az újonnan elhelyezni kívánt, vagy már 10 éven túl épült épület megjelenése / fennmaradása a településképi célok érvényre juttatása érdekében a kialakult utcaképbe illeszkedik, és ezen tervezett épület a környezetében” szöveg,”
„h) 19. § (4) bekezdésében a „(2) bekezdésben” szövegrész helyébe a „(2) és (3) bekezdésben” szöveg,”
„i) 35. § (2) bekezdésében a „földszinti” szövegrész helyébe az „az épület megengedett legnagyobb” szöveg és az „alapterülete 100” szövegrész helyébe az „alapterülete a 2.1. melléklet szerint 100” szöveg, j) 36. § (5) bekezdésében a „meghaladja” szövegrész helyébe az „eléri” szöveg,”
„l) 37. § (5) bekezdésében a „15. § (5)” szövegrész helyébe a „16. § (7)” szöveg, m) 43. § (13) bekezdésében az „a beépítési” szövegrész helyébe az „a 40%-os beépítési” szöveg,”
Specifikus helyi kivételek és hivatkozások
„d) 13. § (1) bekezdés nyitó szövegrészében a „magánút kialakítására” szövegrész helyébe a „magánút - ide nem értve a már meglévő közterületből átminősített magánút esetét - kialakítására” szöveg” (ismételt szövegpont a helyi sajátosságokra vonatkozóan).
„e) 14. § (4) bekezdésében a „nem vonhatók össze.” szövegrész helyébe a „nem vonhatók össze, kivéve a Víg utca menti Lke-1/Z és az Lke-4/O vegyes építési övezetbe sorolt telkeket.” szöveg” - ez a rendelkezés konkrét, lokális kivételt rögzít, amely a Víg utca menti telkekre terjed ki.
„57. dr. 1. melléklet a 8/2026. (III. 2. melléklet a 8/2026. (III. 3. melléklet a 8/2026. (III.” - a hivatkozások jelzik a rendeleti mellékletek és számok módosítási helyeit (a pontos mellékletneveket és tartalmakat a hivatalos kiadások tartalmazzák).
Gyakorlati következmények a területfejlesztésre és ingatlantulajdonosokra
A fenti rendelkezések szerint a Vt-Bv jelű (Vt-Bv/1, Vt-Bv/2, Vt-Bv/3) és a Vt-Tt/2 jelű övezetekben az ingatlanok beépíthetősége és a rendeltetési egységek száma közvetlenül a telekméretre épül: minden megkezdett telekméret-sáv után egy új rendeltetési egység létesíthető. Ez értelemszerűen hatással van a telekhasználat gazdaságosságára, a tervezett építmények típusára és a telek oszthatóságára.
A kereskedelmi egységek 400 m2-ben meghatározott felső méretkorlátja, valamint a földszinti utcával határos részeken a lakó rendeltetés korlátozása különös figyelmet igényel a vegyes hasznosítású tervek készítésekor, mivel az utcafronti üzletek, szolgáltatások méretezése és elhelyezése konkrét korlátokhoz kötött.
Tervtanácsi és városképi megfontolások
Az olyan módosítási pontok, amelyek a településképi célok érvényre juttatását hangsúlyozzák (például a 16. § (1) bekezdés a) pontjának módosítása), azt jelzik, hogy az új építésnél és a fennmaradó építéseknél egyaránt fontos, hogy az épület megjelenése illeszkedjen a kialakult utcaképbe. Ez a gyakorlatban a homlokzatok, tetőalakok, anyaghasználat és a környezetbe illeszkedés tervezését kötelezően befolyásolja.
Az övezeti szabályozás szerkezete - áttekintő táblázat
| Szabály / terület | Fő előírás |
|---|---|
| Földszinti utcafronti rendeltetés | lakó rendeltetés nem helyezhető el a Vt-Bv/1 és Vt-Tt/2 övezetek utcafronti földszintjén |
| Kereskedelmi egység maximális mérete | bruttó szintterület legfeljebb 400 m2 (kiszolgáló létesítményekkel együtt) |
| Rendeltetési egység telekmérethez kötése | Vt-Bv/1: minden megkezdett 150 m2/egység; Vt-Bv/2: 200 m2/egység; Vt-Bv/3: 250 m2/egység |
| Növénytermesztés, állattartás | 1 szintes építmény (üres padlástérrel) az 5. melléklet szerint, termékfeldolgozás és árusítás engedett (kivéve gépjármű tárolás) |
| Megközelíthetőség | telek megközelítését biztosító közterület vagy magánút alapján szabályozva; magánutakra külön szabályok érvényesek |
| Településkép | az épület megjelenése illeszkedjen a kialakult utcaképhez; 10 évnél régebbi épületek fennmaradása szintén értékelendő |
Budaörs állandó módszere - A változtatási tilalom
Alkalmazás és jogi összefüggések
A rendeleti szövegrészek pontos alkalmazásához szükséges figyelembe venni a módosítások hivatkozott paragrafusait és mellékleteit. A módosítások számos helyen pontosító, részben szűkítő, részben tágabb megfogalmazást tartalmaznak (például a megközelítést biztosító közterület/magánút kitétel, a magánutak külön kezelése, illetve a beépítési százalék explicitté tétele). A hivatkozott módosítási elemek (pl. 3. §, 7. §, 13. §, 16. §, 35. § stb.) a helyi építési szabályzat egészének alkalmazhatóságát és értelmezését befolyásolják.
Használati és tervezési tippek ingatlantulajdonosoknak és fejlesztőknek
- Tervezéskor vegyék figyelembe a telekméret alapú rendeltetési egység-korlátokat (150/200/250 m2 szabályozás), mivel ez meghatározza a telek kapacitását.
- Utcafronti földszinti helyiségek lakó célú hasznosítása korlátozott; kereskedelmi, szolgáltató funkciók preferáltak az utcavonali földszinten.
- Kereskedelmi egységek méretezésénél maximálisan 400 m2 bruttó szintterületet célszerű tervezni, figyelembe véve a kiszolgáló létesítményeket is.
- Magánút kialakítása és a megközelíthetőség kérdése külön figyelmet igényel, különösen meglévő közterületek átminősítése vagy új magánutak tervezése esetén.
- Településképi illeszkedés: építészeti megoldásoknál a homlokzatok, tetőformák, anyaghasználat és tömegarányok tervezése során a környezetbe való illeszkedés szempontjai elsődlegesek.
Hol találhatóak a részletes dokumentumok?
A pontos jogszabályi szövegek, mellékletek és a módosítások teljes szövege a Budaörs Város hivatalos önkormányzati kiadványaiban, valamint a Helyi Építési Szabályzat 24/2014. (IX.29.) és annak módosításai között találhatók. A mellékletek (különösen az 5. melléklet és a 2.1. melléklet) a konkrét műszaki és területi előírásokat részletezik.
tags: #lk2sz #epitesi #ovezet #budaors