társasház közös helyiség igénybevételére használatra megállapodás

A közös tulajdonra vonatkozó rendelkezések és a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. § (1) bekezdése alapján minden tulajdonostár jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostár ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. A jogi háttér lehetővé teszi, hogy a felmerülő problémákat ne csak szótöbbségi határozatokkal, hanem szerződéses úton rendezzék, így elkerülhető a gyakran nehézkes és időigényes jogvita.

A megállapodás létjogosultsága és formái

Az Inytv. és a Ptk. előírásai szerint a közös tulajdon használata alapvetően szótöbbségi eljárással rendezhető, azonban a közös tulajdon használatára vonatkozó jog létrehozására a tulajdonostársak egyetértése is elegendő lehet. A jogi magyarázat szerint fennáll a lehetőség, hogy a tulajdonosok szerződéssel zárják le a helyzetet, például egy kizárólagos használati joggal járó megállapodás révén. Az is kiemelt, hogy a kizárólagos használati jog bejegyzése - a földhivatali nyilvántartásban - a körülményektől függően történhet meg.

A megállapodások két fő típusa jelenhet meg a gyakorlatban:

• Kötelmi megállapodás nyomán létrejövő használati rend, amelyet a tulajdonostársak egyhangú vagy többségi döntéssel hoznak meg, és amely közvetlenül köti a szerződő feleket.
• Jogilag kötelező dologi jellegű megállapodás, amelyet a földhivatalnál bejegyeznek és amely harmadik személyekre is kötelező erejű lehet. Ennek kialakításához általában valamennyi érintett tulajdonostárs együttműködése szükséges.

Bejegyzés és bejegyzési követelmények

2025-től az osztatlan közös tulajdonra vonatkozó jog - akár egész ingatlanra, akár természetben meghatározott részre vagy területnagyságban meghatározott részre - bejegyezhető a földhivatalnál. A bejegyzés a jogintézmény természetétől függően különféle formákban történhet:

• Egész ingatlanra vonatkozó bejegyzés
• Természetben meghatározott részre vagy területnagyságban meghatározott részre vonatkozó bejegyzés
• Társasházi ingatlanra vagy annak konkrét részére vonatkozó bejegyzés

A bejegyzés alapját képező okirat lehet:

• tulajdonostársak közösen kérik az eljárást egyhangú vagy többségi megállapodás alapján,
• bírósági határozat,
• társasház alapító okirata,
• közös kötelmi megállapodás, amelyet a jogszabályok szerint ellenjegyeznek.

Az egész ingatlanra vonatkozó bejegyzésnél nem szükséges vázrajz, míg egyes természetben meghatározott vagy területalapú bejegyzés esetén záradékkal ellátott változási vázrajz bemutatása szükséges. A bejegyzés jogalapja tehát lehet egyhangú megállapodás, többségi határozat, bírósági határozat vagy a társasház alapító okirata.

Kik kezdeményezhet bejegyzést?

Ha a bejegyzés közös tulajdon használatára vonatkozó jog, a felek együttesen kérhetik. Társasházak esetében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke is benyújthatja a kérelmet. Ha a társasháznak nincs kötelezően választott képviselője, akkor minden tulajdonostársnak együtt kell kezdeményeznie a bejegyzést.

Mit tartalmazson a használati megállapodás?

A jogi keret szerint a használati megállapodásnak mindazt tartalmaznia kell, amit az Inytv. 35. § előír, és ezen felül - a felek megállapodásától függően - a következőket:

• tulajdonostársak adatai, ingatlan címe és helyrajzi száma,
• tulajdoni hányadok,
• pontos jog megjelölése: "közös tulajdon használatára vonatkozó jogot alapítanak",
• ki melyik részét használja az ingatlannak,
• megosztás térbeli vagy időbeli jellegének pontos rögzítése,
• költség- és bevételmegosztás, túlhasználati díjak rendezése,
• eltérési és határidekre vonatkozó adatok (hely, idő),
• ügyvédi ellenjegyzés.

Fontos, hogy a használati jog bejegyezhető legyen társasházi ingatlanra vagy közös tulajdonban álló egész ingatlanra, de kizárólag bejegyzett okirat alapján. Szóbeli megállapodás alapján bejegyzés nem lehetséges. A bejegyzés harmadik személyekre kötelező erejét a dologi jelleg határozza meg.

Különleges szemlélet a kis- és nagyobb társasházaknál

A 6 lakásnál kisebb társasházak (kistársasházak) speciális szabályok alá esnek, és választhatnak rugalmasabb döntéshozatali formát. A döntés módja attól függ, hogy a társasház a Tht. vagy a Ptk. szerint működik. A kis társasházak számára is lehetséges a szótöbbséggel történő döntés, amely megkönnyíti a megállapodások létrejöttét.

Öröklés és jogutódlás

Öröklés esetén a közjegyző útján történő átvezetés szükséges. A használati jog bejegyezése után a jogutódokra is vonatkozhat a rend, amennyiben az okirat ezt világosan meghatározza. A bejegyzés biztosítja a birtokvédelmet és a használati rend stabilitását a jogi bizonytalanságok csökkentése érdekében.

Gyakorlati példák és gyakorlati tanácsok

• Érdemes ellenőrizni az alapító okiratot és az szmsz-t a kizárólagos használati jog jogi alapjának tisztázása érdekében.
• Új építésű ingatlanok esetén gyakori a kizárólagos használati jog részleteinek hiányos szabályozása; alapos előzetes jogi felmérésre van szükség a vásárlás előtt.
• Ha a vevő kizárólagos használatra vonatkozó információt kap, de önálló helyrajzi szám nincs, fontos lehet a szerződésben rögzíteni a használati jog értékét és a kárátalány lehetőségét.
• A bejegyzés előkészítésénél a közös képviselő vagy intézőbizottság jóváhagyása és a tulajdonostársak egyetértése szükséges a benyújtáshoz.

Táblázat: összefoglaló a megosztás típusairól és szükséges bejegyzési elemekről

Gyakorlati figyelmeztetések és javaslatok

Az ingatlan-nyilvántartásban a kizárólagos használati jog bejegyzése jogilag és gyakorlati szempontból jelentős előnyökkel járhat: a birtokvédelmet preztízsben növeli, az banki finanszírozásban előnyös, és a jogutódokra is hatással van. A bejegyzés szükségessége és módja függ a jogalap típusától és a jogintézményektől, melyek között a különbség a haszonélvezeti jog és a használati jog között fontos lehet. Ha a kizárólagos használati jogról van szó, a tulajdonostársak egyhangú vagy többségi megállapodásával, bírósági határozattal vagy társasház alapító okiratával kell rendelkezni, és a végzést a földhivatalnál kell benyújtani.

Ha jogi kérdés merül fel társasházi közös tulajdon használatával kapcsolatban, érdemes szakemberhez fordulni. Az alábbi kulcsfontosságú megállapítások a cikkünk mögötti jogi kereteket összegzik:

• A közös tulajdon használata korlátozott: senki sem gyakorolhatja a jogaik domináns megvalósítását a többi tulajdonostárs jogainak sérelme nélkül.
• A használati rendet írásba kell foglalni, és a szerződésben a térbeli vagy időbeli megosztást egyértelműen ki kell tüntetni.
• A bejegyzés egyszerre can garantálhatja a jogokat és a harmadik személyekkel szembeni kötelezettségeket is.
• A kistársasházak esetében a döntéshozatal rugalmassága megkönnyíti a megállapodások létrejöttét.

Összegzés és alkalmazási tippek

Az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok használatának megosztása - legyen szó egésze vagy részről - megkönnyíthető a bejegyzéssel és a használati megállapodás egyértelműsítésével. A jogi környezet folyamatosan alakult az elmúlt években, és 2025-től a földhivatali nyilvántartásban szereplő bejegyzések még inkább következetesek lehetnek. A vevői információk és a megbízható jogi tanácsok hozzájárulnak ahhoz, hogy a közös területek használata átlátható és jogbiztonságos legyen.

tags: #megallapodas #tarsashaz #kozos #helyiseg #igenybevetele #hasznalatra

Népszerű bejegyzések:

• Hogyan kezeljük a hő- és páratechnikai kockázatokat tetőtér beépítésnél?
• Gipszkartonos válaszfalak kivitelezése: részletes útmutató
• Orosháza lakóingatlanok Táncsics utcán
• A Velencei-tó környéki nyaralók részletes bemutatása
• Részletes áttekintés a VIII. kerületi üres bérház lehetőségeiről