Az ingatlankezelő feladatai és szerepe a bérbeadásban

Az ingatlan kiadása ugyan jövedelmező lehet, de nem „passzív jövedelem”, és egyáltalán nem kockázatmentes. A megbízható, jó bérlő kifogása is felér egy lottó ötössel, de ha ez megvan, az adminisztráció, kapcsolattartás, ügyintézés is folyamatos új feladatokat jelent. Ideális megoldás egy lakáskezelő cég megbízása azok számára, akik nem kívánnak bérlőkereséssel vesződni vagy a kiadott lakás ügyintézésével időt tölteni.

Az ingatlanok kezelése összetett és sokoldalú munka, ami alapos szakértelmet és odafigyelést igényel. Gondoltál már arra, hogy mennyire szerteágazó feladatok kapcsolódnak egy ingatlankezelési vállalkozás működéséhez? A karbantartási és bérlői teendők mellett számos háttérfolyamat zajlik, amelyek célja az ingatlan hatékony üzemeltetése és a tulajdonosi profit maximalizálása. Gyakran elhangzik az a tévhit, hogy az ingatlankezelés csak a bérlők felkutatásával és szerződések megkötésével egyenlő. Valójában a pénzügyi menedzsment alapjaiban határozza meg a sikerességet, hiszen fontos a bevételek és kiadások pontos nyilvántartása. További lényeges elem a rendszeres karbantartási tevékenységek megszervezése. Biztonságod érdekében szükséges, hogy a villanyvezetékek, vízvezetékek és fűtési rendszer mindig rendben legyenek. Ez nemcsak az ott élők komfortérzetét javítja, hanem az ingatlan értékét is növeli.

Mi az ingatlankezelés?

Az ingatlankezelés egy olyan szolgáltatás, amely során az ingatlantulajdonos az ingatlan bérbeadásával járó feladatokat szakemberekre bízza. Az ingatlankezelés során egy erre specializálódott cég vagy szakértő teljes körűen átveszi az ingatlan hasznosításával járó teendőket. Ez magában foglalja többek között a bérlők kiválasztását, a szerződéskötést, az adminisztratív feladatokat, a karbantartások intézését és a bérlőkkel való kapcsolattartást. A tulajdonos számára ez jelentős tehermentesítést jelent - miközben az ingatlan továbbra is jövedelmet termel.

Kinek érdemes igénybe vennie az ingatlankezelő szolgáltatásait?

Az ingatlankezelés ideális megoldás lehet azoknak a tulajdonosoknak, akik szeretnének biztos és kiszámítható bevételt elérni anélkül, hogy napi szinten foglalkozniuk kellene az ingatlanukkal. Kinek jó egy ingatlankezelő? Röviden: akinek nincs ideje, kedve, türelme foglalkozni a lakása bérbeadásával. Ez egy-egy lakásnál inkább kedv és türelem kérdése (pl. egy problémás bérlővel a havi találkozó a foghúzáshoz hasonlatos); míg tapasztalatunk szerint 3 lakás fölött már kezd egyre inkább idő-kérdés lenni. A jó bérlő megtalálása sok odajárkálást és tapasztalatot igényel; a mérők jelentése, a rezsiszámlák időre rendezése, azok ellenértékének kiszámolása és a bérleti díjjal együtt történő beszedése nagyobb volumennél már kifejezetten időrabló feladat. Nem is beszélve a hibákról, amik "mindig a legkényelmetlenebb időpontban merülnek föl".

Nagy segítség annak, aki vidéken él vagy külföldre költözött s ezzel akadályoztatva van, hogy a bérbeadott lakás ügyeivel foglalkozzon, akár napi szinten vagy hirtelen felmerülő helyzetek megoldásakor. Továbbá aki elfoglalt, s ezáltal nincs ideje a lakás ügyeire, teendőire. Bár egyre többen tudnak idegen nyelveket, mégis akad még sok olyan tulajdonos, aki nem beszél angolul, s így akadályba ütközik a bérlővel való kommunikáció, abban az esetben, ha a bérlő külföldi hallgató, személy.

Mi a teendő, ha a bérlő éjfélkor telefonál egy szivárgó vízvezeték miatt? Elvárható a tulajdonostól, hogy a nyaralás alatt is tartsa a kapcsolatot a bérlővel? Hogyan érdemes kezelni az alaptalan bérlői panaszokat? Ha ezekre a kérdésekre nehezen tudsz válaszolni, akkor érdemes lehet megfontolni az ingatlankezelés igénybevételét.

Az ingatlankezelő feladatai

Egy ingatlan bérbeadása során számos feladat jelentkezik, amelyek időigényesek és szakértelmet is igényelhetnek. Egy professzionális ingatlankezelő az alábbi teendőkben tud segítséget nyújtani:

Bérleti szerződések elkészítése és kezelése
Bérlői háttérellenőrzés (referenciák, anyagi megbízhatóság)
Kapcsolattartás a bérlővel, panaszok és problémák kezelése
Rendszeres jelentések és pénzügyi beszámolók a tulajdonos részére
Karbantartási munkák szervezése és ellenőrzése
Jogi ügyek kezelése, szükség esetén kilakoltatás lebonyolítása
Marketing és hirdetési feladatok: profi képek készítése, online hirdetések
Piackutatás és segítség a megfelelő bérleti díj meghatározásában

Az ingatlankezelő felelős az ingatlan rendszeres karbantartásáért és javításáért. Ehhez szükség lehet különböző szakemberek, mint például vízvezeték-szerelők, villanyszerelők vagy festők szolgáltatásainak igénybevételére. Az "állagmegóvás" olyan tevékenységeket jelent, amelyek az ingatlan hosszú távú állapotának és értékének megőrzését célozzák. Az ingatlankezelőnek észre kell vennie azokat a területeket vagy részeket az ingatlanban, amelyek kopásnak, elhasználódásnak vagy idő előtti romlásnak vannak kitéve.

Egy ingatlanban található mérőórákat (például víz, gáz, villamos energia) rendszeresen le kell olvasni, ezután az olvasott értékeket bediktálni a szolgáltatóknak, hogy a fogyasztás alapján állítsák ki a számlákat. Az ingatlankezelő szerepe ebben az esetben az, hogy átvegye és továbbítsa a bérlők igényeit, kéréseit és javaslatait a tulajdonos felé. Ez magába foglalhatja olyan ügyeket, mint károk vagy hibák jelentése (például ha az ingatlanban valamilyen probléma merül fel, amelyet a tulajdonosnak meg kell oldania), de akár olyan kéréseket is, mint új bútorok beszerzése vagy takarítás.

Az ingatlankezelő felelős azért, hogy havonta beszedje a bérlőktől a megállapított lakbért, valamint a rezsi- és közös költség részleteket. A közös költség az ingatlan fenntartására és közös területek karbantartására vonatkozó költségeket jelenti, amelyeket a lakók közösen viselnek.

Az ingatlan tulajdonosának adókötelezettségei vannak, amelyeket az ingatlankezelőnek kell kezelnie. Ez magában foglalja az állami jövedelemadó (Szja) megfizetését és az adóbevallás elkészítését a tulajdonos nevében. Továbbá a kommunális adók megfizetése is a feladatai közé tartozik.

Amikor egy bérlő bérleti szerződése lejár, az ingatlankezelőnek azért kell felelősséget vállalnia, hogy eldöntse, folytatódik-e a bérlet, vagy új bérlőre van szükség. Ha a bérlővel a szerződést meghosszabbítják, az ingatlankezelőnek kezelnie kell a szükséges papírmunkát és intézkedéseket. Ha az ingatlanban kár keletkezik, például vízszivárgás vagy tűz esetén, az ingatlankezelőnek kapcsolatot kell tartania a biztosítóval.

A profi ingatlankezelők, mint a Rentify, folyamatosan követik a jogszabályi változásokat, ezáltal biztosítják az ingatlanok jogi védelmét. A piaci trendek és a lehetséges bérlők alapos elemzése ugyancsak kulcsfontosságú. A különféle ingatlantípusok eltérő kezelési megközelítéseket igényelnek. A lakóingatlan kezelése gyakran családi házak, társasházi lakások bérbeadását foglalja magában. Itt a bérlők elégedettsége kiemelten fontos, hiszen életterükről van szó. Kereskedelmi ingatlanok kezelése - mint az irodaházak és bevásárlóközpontok - sokszor nagyobb tőkerátételt és más piaci követelményeket von maga után. Az ipari ingatlanok kezelése különbözik a lakóingatlanokétól, mivel az üzemeltetési igények és módszerek is eltérőek.

Az ingatlankezelő a tulajdonos érdekeit szem előtt tartva, a kiadó lakások teljeskörű menedzselését vállalja, végzi. A megfelelő bérlő kiválasztása egy nagyon fontos momentum. A vitára leginkább okot adó helyzetek a ki- és beköltözések. Bármilyen felmerülő karbantartási problémát orvosolunk, megszervezünk és lebonyolítunk.

Az ingatlankezelés előnyei

Az ingatlankezelés legfőbb előnyei:

Idő- és energiaráfordítás minimalizálása: Az ingatlan kiadása számos rendszeres feladattal jár: a bérlői kérdések megválaszolása, a javítások intézése, az elszámolások vezetése - mind-mind időt és energiát igényel. Egy ingatlankezelő leveszi ezeket a teendőket a vállunkról, így tulajdonosként nem szükséges napi szinten foglalkoznunk az ingatlannal.
Megbízható bérlők, kevesebb kockázat: Az egyik legnagyobb kihívás a hosszú távú bérbeadás során a megfelelő bérlő megtalálása. Egy tapasztalt ingatlankezelő cég alapos bérlői szűrést végez, ezáltal csökken a fizetési elmaradások, károkozások vagy bérleti jogviták esélye.
Professzionális problémakezelés: Mi történik, ha a bérlő beázásra panaszkodik vagy jogi kérdések merülnek fel? Egy profi ingatlankezelő nemcsak gyorsan reagál, de jogilag is felkészült a különböző helyzetek kezelésére. Így nem a tulajdonosnak kell ezekkel a helyzetekkel foglalkoznia.
Rendszeres bevétel, kevesebb stressz: Az ingatlankezelés célja, hogy az ingatlanból származó bevétel valóban passzív jövedelemmé váljon. A folyamatos karbantartás, elszámolás és kapcsolattartás kiszervezésével az ingatlan stabilan és megbízhatóan termelhet jövedelmet, anélkül, hogy állandó jelenlétet vagy utánajárást igényelne.
Jogilag és adminisztratív szempontból rendezett háttér: Az ingatlankezelők nemcsak a bérlőkkel tartják a kapcsolatot, hanem gondoskodnak a megfelelő szerződések elkészítéséről, a szabályos eljárásokról, valamint az elszámolások és pénzügyi kimutatások elkészítéséről is - ez különösen fontos, ha több ingatlannal rendelkezünk.

Az ingatlankezelés költségei

Az ingatlankezelés díja elsősorban a vállalt feladatok mennyiségétől függ, de hosszú távú bérbeadás esetén jellemzően az alábbi költségekkel érdemes számolni:

Kezelési díj: általában a havi bérleti díj 10%-a
Ingatlanközvetítési díj: jellemzően egyhavi bérleti díjat jelent

Példa: Egy budapesti, két szobás, havi 200 000 forintért kiadott lakás esetén az ingatlanközvetítési díj 200 000 Ft, a havi ingatlankezelési díj pedig 20 000 Ft.

A bérbeadott ingatlan egy befektetés a tulajdonos számára, minden kiadatlan hónap, minden rosszul megválasztott bérlő, akár a lakbér hátralékon, vagy a lakás megnövekedett amortizációján keresztül a befektetés hozamát csökkenti. A jól megválasztott lakáskezelő biztosítja, hogy a lakás, mint befektetés jó kezekben legyen, és megfelelő hozamot biztosítson a tulajdonos számára. Emellett időt és energiát takarít meg a tulajdonos számára, akinek jóformán nincs más dolga, mint várni, hogy a lakbér megérkezzen a számlájára, és nem kell vesződnie a lakás műszaki karbantartásával, az adminisztrációs teendőkkel sem.

A nyugat-európai országokban, és az Egyesült Államokban is nagyobb szerepe van a bérlakásoknak a hazainál. Németországban a lakosság 48%-a, míg az Egyesült Államokban 37% körüli arány lakik bérelt lakásban. Az USA-ban 2016-ig a bérlakásban lakó háztartások száma 9,72 m-val nőtt tíz év alatt, míg a saját tulajdonú háztartások száma 1,76m-val csökkent. Bár az elmúlt években kis mértékben csökkent hazánkban a saját tulajdonú lakások aránya, európai viszonylatban még így is magasnak számít. 2017-ben a lakosság 85%-saját tulajdonú lakásban élt, míg a bérelt és egyéb lakhatási módok képviselték a maradék 15%-ot. Ennek kulturális okai is vannak, a megkérdezettek szerint a hazai lakosság nagy része számára alapvetően a saját lakás jelenti az otthon biztonságát. A növekvő ingatlanárak miatt a lakásbérlés mint alternatív megoldás aránya növekszik, ugyanakkor a bérleti díjak is tovább növekedtek. Idén év elején Budapesten havi 140 ezer forint körüli volt az átlagos lakások bérleti díja.

Bérlakások aránya Európában és az USA-ban

A növekvő kínálat mellett is viszonylag szűk bérlakás piac nagy része viszont még mindig szürke vagy fekete zónának számít, emellett kevésbé folyik szabályozott keretek között. Gyakran előfordul, hogy a felek nem kötnek szerződést, nem mindig kérnek kauciót, a tulajdonos nem ad számlát/bizonylatot. Emellett még szerződés mellett is gyakoriak az elrettentő történetek a vitás helyzetekről, elmaradt fizetésekről, a lakás teljes lelakásáról. A hazai gyakorlatra jellemző, hogy a lakáskiadás általában nem professzionális keretek között, arra specializált szereplő bevonásával működik. A lakások nagy része saját kezelésű, azaz tulajdonosok hirdetik, adják ki és kezelik, de saját kezelésbe értjük azt is, ha ezeket a feladatokat családtag, ismerős „szívességként „végzi a tulajdonos számára, erre is akad számos példa. Ugyanakkor jelentős rész a kiadó lakás hirdetését, a bérlő kiválasztását, majd a lakás kezelését is külső szolgáltatóra bízza.